4月上旬成交量减少 五一二手楼市“保温”为主

　　广州二手住宅成交在2、3月出现了回暖，一些中期炒家也开始“放货”。不过昨日有中介认为，此轮刚需释放后，第二季度交投将有所放缓。此外，出于“五一”期间开发商会加大促销的预期，有中介认为二手楼价将总体趋稳，“五一”期间二手中介将会以储客为主。受新生购买群体的补充速度比消耗速度慢、“笋货”数量减少影响，买卖市场重新进入调整期。中介数据显示，4月1日~11日的二手住宅买卖成交量比3月同期减少近两成，买卖成交均价为14539元/m2。

　　4月上旬成交量开始减少

　　合富置业昨日发布《3月合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》显示，今年第一季度，由于调控政策趋稳，积累的迫切性刚需释放，二手成交量低位回升至相对较正常水平。让价的业主增多，二手楼价跌幅有所加大，季度跌幅为2.2%，同比则下跌3.4%。

　　满堂红数据更显示，最近几个月，广州二手住宅成交均价出现大幅震荡，今年3月的均价比2011年11月的“高位”下调了9%。例如今年第一季度广州总体二手住宅成交均价为13867元/m2，尽管比去年第一季度上升8.5%，但比去年第四季度下跌5.3%，比去年第三季度下跌2.9%。

　　满堂红研究部高级经理周峰透露，近期出现了一些中期炒家放货，这类炒家一般持有物业在1~3年之间，大多在2010年或之前购房，2011年不转手，是因为觉得买家承接力有限，加上当时楼价走势判断不清晰。而现在首次置业者因银行信贷利好陆续入市，因此不再等待以“合理价格”转售。

　　白云区、番禺区在一季度中二手楼价跌幅较大，海珠、越秀等老城区相对较小。合富置业报告分析指，白云区跌幅较大主要是此前的价格涨幅过快，有所虚高所致；番禺区则主要受一手供应充足影响。

　　不过首次置业的放量毕竟有限。满堂红数据显示，4月开始，新生购买群体的补充速度比消耗速度慢，且符合客户预算的“笋货”数量有所减少，买卖市场重新进入调整期，4月1日~11日的二手住宅买卖成交量比3月同期减少近两成，买卖成交均价为14539元/平方米，受结构性影响比3月同期上升8.4%。

　　二季度将会以储客为主

　　合富置业首席市场分析师龙斌预计，第二季度广州二手楼市的交投节奏会有所放缓，但总体成交量降幅不会太大，预计在一成左右，整体二手楼市将会以保温为主基调，首次置业支撑楼市格局仍将延续。价格总体将保持较平稳态势，个别地段以及物业仍有下调的空间，如番禺、白云等一手新货集中的片区以及面积较大、总价较高的单位等。

　　另外，龙斌认为，第二季度广州一手新货供应较充足，外围一手楼价走低的可能性较高。这会对二手楼市造成两方面的影响：一方面一手、二手客户互动的现象将增多，二手买家入市节奏会有所放缓，另一方面也会令业主的心态有所松动，叫价更趋于理性。

　　因此龙斌认为，第二季度广州二手楼市的交投节奏将放缓，但整体仍保持一定的热度，二手楼价总体趋稳，“五一”期间二手中介将会以储客为主。

　　5万套住宅“五一”前后PK

　　桥南、大学城等新兴板块中小户型成推售重点

　　离“五一”小黄金周只剩约两周时间，广州楼市各大开发商也在近期加大了推售新产品的力度。最新数据显示，“五一”前后广州市场住宅可售货量超过5万套，虽然中心城区推货量依然有限，但一些新兴板块如番禺桥南、大学城等都将有不少新货推出。而为了吸引刚需，产品更多以中小户型为主。

　　数据显示，4月广州十区二市推出新货的项目数量有38个，其中全新盘12个。中心六区推新项目有11个，主要集中在白云区，而外围区域就以增城、番禺等区域为主。经纬行指出，今年第一季度，在连续两月低位成交之后因发展商促销积极迎来了楼市“小阳春”。而随着传统销售旺季四、五月的到来，新货将明显放量，而发展商迫于还贷压力及调控不放松的基调或将继续采取积极的价格调整策略，预计成交量将持续保持较高位置，价格方面则预计会有进一步小幅的下探。

　　与过去略有不同，这个“五一”小黄金周推售的新产品不乏中小户型的产品。像位于番禺的桥南板块，目前已经有雅居乐地产、越秀地产、保利地产、奥地产园、君华地产、海伦堡地产等大鳄进驻，“五一”前也有新货推出，产品包括48m2的单间和64m2的一房单位，主攻的方向都是刚性需求买家。合富置业首席市场分析师龙斌分析，早在前年，越秀地产以楼面地价7282元/m2创造了市桥南新地王，而时至今日板块内的均价不过为1.3万元/m2左右，随着各开发商开发进度的加快，这一均价未来可能有上探的空间。除了桥南板块外，大学城区域也在近期会有新项目推出，会以两房、三房的中小户型为主。 (记者何颖思)

　　作者：何颖思 (来源：广州日报)