房企库存量创新高利润跌 成交低迷倒逼企业转型

　　中广网北京4月15日消息（记者肖志涛）据中国之声《新闻纵横》报道，这几天，房地产上市公司2011年年报陆续公布。已经公布年报的75家房企，总库存市值达到9048亿元，有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元。

　　如果这些数据是真实的，那么，房地产企业将面临“两难”困境：前有巨额库存难以消化，后无资金有效补充。房地产市场的“降价潮”是否即将来临？

　　年报显示，大部分上市房地产企业去年销售业绩仍保持增长。但利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%-70%；阳光股份下降50%-80%。中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶说，根据统计，当前一些大的房企净资产收益率均维持在百分之十几，而在过去，随便一家房企的收益率都可能达到30%，这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

　　苏雪晶：目前A股市场里边，房地产净利润水平已经不是特别高的水平，所以暴利之说已经逐渐离房地产远去了，中国房地产进入下半场，下半场特点可能就是整体行业净资产收益率和毛利水平下降。

　　利润降低的同时，房地产成交量也持续低迷，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度业绩显示，五大房企一季度的签约总金额与去年同期相比下降10.7%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，这导致房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，比2009年翻了2倍以上，而有媒体称：“房地产全行业的库存市值或已超过5万亿元。有人预计今年资金缺口将达1.3万亿元。去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”

　　中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶认为，当前库存确实需要一段时间消化，但规模没有传言的这么大。

　　苏雪晶：我们觉得数据首先是不实的。另外从开发商资金流角度讲，除了资产负债率以外还要分析负债结构，如果将短期负债和长期负债分开的话，就远没有这么大压力。

　　这是否会引发所谓的“降价潮”呢？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，尽管一季度交易量同比下降，但刚性需求仍然存在。这从3月份单月交易量的回升可以看出端倪。

　　顾云昌：33月份交易量等于前两个月总和，背后是两个问题支撑。一个是国家对首套房贷款支持和降低首套房利率，打折。第二是房价出现降价现象，以量换价已经出现。

　　他认为库存和资金逼宫房企大幅度降价的可能性比较小。

　　顾云昌：经过2008年之后，许多房企对2011年的调控已经有所准备，没有像2008年那么糟糕，不是像过去那样措手不及。大幅度下降我认为可能性不大。

　　苏雪晶也认为房价不会大起大落。

　　苏雪晶：我认为现在价格是今年的相对底部了。回升的可能性也不大，还是低位徘徊震荡的局面。

　　13日召开的国务院常务会议决定，要坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。顾云昌认为，当前的形势下，房地产行业正在发生深刻变化，结果是房企大洗牌正在加速，并被倒逼进行结构调整和转型创新。

　　顾云昌：好的企业可能会继续发展，发展得稳健一些，差的企业正在被洗掉。这和过去拿块地都能赚钱的情况已经大不相同了。通过这样的转型创新才能使企业生存下来越做越大，整个行业适应市场的变化，满足市场的需求，适合整个国家转变发展方式的主线。

　　作者：肖志涛