房企偿债能力低于2008年 加紧降价楼市现小阳春

　　新华网深圳4月18日电（记者赵瑞希）世联地产近日发布的一份研究报告显示，目前上市房企偿债能力已略低于2008年。面临还债高峰期和存货减值风险，房企纷纷加紧降价出货，使得3月楼市走出一波“小阳春”行情。

　　业内人士认为，经过此轮降价后，未来房价下降空间将有所收窄，但经过此前房地产市场的深度调整，以及购房者信心回升等因素影响，成交量将触底回升，4月份楼市成交情况将较为乐观。

　　房企偿债指标低于2008年偿债能力堪忧

　　世联地产研究报告指出，目前彰显上市房企偿债能力的指标速动比率和现金即付比率均略低于2008年，而存货却依然在大幅攀升。在房价下行之时，存货减值已成为威胁房企利润的最大杀手。

　　世联地产集团市场研究部总监吴志辉说，2012年是房企的偿债高峰年，仅此前一度火爆的房地产信托年内偿还规模就约2500亿元。而2011年年报数据显示，71家上市房企资产负债率均值达到70.9%，处于历史高位。并且，这71家上市房企的短期偿付能力却低于2008年，其中速动比率和现金即付比率两大指标分别为0.4和0.38，低于2008年的0.47和0.4。

　　吴志辉认为，流动性是判断市场的唯一先行指标。然而，房企内部的流动性非常差，存货大量攀升。2011年年报数据显示，71家上市房企的库存量迅猛增长，同比增幅达42.7%。

　　“然而在房价下行之时，财务上需要对存货计提减值准备。以万科为例，其存货价值为2000亿元，如果房价下跌10%，存货价值将损失200亿元。潜在的存货减值已成威胁利润的最大杀手。”吴志辉说。

　　房企降价意愿高于预期楼市迎来小阳春

　　在中央两个月内连续多次表态“坚定不移地贯彻房地产市场调控政策”的情况下，房企面临的偿债困难，促使现实主义大行其道，降价出货意愿高于市场预期。

　　世联地产监测的28个城市，降价促销楼盘继续增加，并且一季度有33%的降价楼盘房价降幅超过15%，而2011年下半年降幅超过15%的楼盘仅占降价楼盘的26%。

　　以深圳市场为例，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，3月份，深圳房价同比下降15%。降价主要有3种形式：一是同一楼盘尾盘降价销售；二是同一项目新期开盘价格低于前期售价；三是新入市楼盘价格低于周边楼盘。连价格一直坚挺的“豪宅”也纷纷降低姿态，步入降价行列。而“豪宅”降价可谓出手不凡，直接“万元”起降。深圳招商雍景湾和首地容御两个楼盘每平方米降幅均近万元。

　　吴志辉说，降价跑量已是市场共识。在降价促销的带动下，3月，北上广深四大一线城市成交量均强劲回升；重庆、天津、武汉、合肥、济南、成都、南宁等二线城市成交量也大幅回升；而三线城市中，东莞、佛山、惠州、临沂、包头等，成交量也有所回升。

　　而国家统计局数据显示，3月份，全国商品住宅销售面积为7269万平方米，销售额为3733亿元，均超过一二月之和，走出了一波与2011年同期相同的“小阳春”行情。

　　降价空间收窄4月成交将较为乐观

　　业内人士认为，经过这一轮降价，未来房价下降空间将收窄。但成交量将触底回升，4月成交情况仍将较为乐观。

　　王锋认为，3月份深圳房价已下降15%，在这个基础上，深圳房价继续降价的速度将减缓。

　　虽然，降价空间将收窄，但吴志辉认为成交量将触底回升，4月份成交情况将较为乐观。其做出此判断有3个原因：一是购房者信心指数经过2011年全年的直线下降后，2012年一季度有所回升；二是2012年一季度购房者期望房价最低降幅较2011年四季度下降5个百分点至15%；三是3月份世联地产代理的631个楼盘顾客上门量达到去年以来的最高值。这意味着购房者买房意愿增强，并且能够更加理性地看待降价问题。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年4月1日至15日，深圳共成交1476套新建商品住宅，接近3月份上半月的成交量，而与去年同期相比增长74%。

　　作者：赵瑞希