投资房产错判走势 1200万房价每月不见100万

　　“曾经有一笔600万的利润摆在眼前，但我没有珍惜，等到失去后才后悔莫及。”

　　陆庭龙时常这么想。

　　即便是在银行工作了28年、曾做过十几年的交易员的他，在变幻莫测的房地产市场面前，仍无法胜利逃顶。虽然已事隔十几年，但当时的交易过程，依旧令这位现任香港恒生银行私人银行及信托服务主管的专业人士印象深刻。

　　1995年，当时还是银行外汇交易员的陆庭龙在香港买入一套楼花，价值600多万元人民币。亚洲金融海啸爆发前，香港楼价涨势迅猛。这套1997年交房的豪宅很快就涨到了1200万元，价值翻倍。

　　从1985年香港楼市复苏算起，到1997年房价已上升了近十倍。“我和大多数人一样，觉得肯定还会涨。一个在房产中介工作的同学跟我说，豪宅价格肯定能再升30%。而且当时是负利率环境，我觉得拿现金肯定不如拿资产好。于是就装修住了进去。”陆庭龙说。

　　1997年10月，陆庭龙新居刚入伙，金融海啸来袭。一个星期时间，1200万的房价就蒸发了150万跌至1050万元。虽然心里“咯噔”一声觉得情况不妙，但因装修好了，陆庭龙还是住了进去。

　　让陆庭龙没想到的是，入住五个月后，这套房子每个月询价都会“不见”100万元。当市价跌至每平米6.3万-6.5万元时，陆庭龙决定以每平米6万元左右的价格将自己的房子出手，这时已经到了1998年2月，“当时觉得心理压力好大，因为金融海啸，很多银行都要搬到新加坡，也担心自己没工作，所以想着把现金拿回来能踏实一点”。

　　由于低于市价，当晚中介就带着人来买房子了，陆庭龙看得出对方是抄底买楼的炒房人，一番讨价还价后，最终以每平米6.1万元的价格成交，总价约730万元。

　　“别人都说"交易员是很聪明的，擅长高卖低买，但你却反过来在一个底部把房子卖出去"。这算是一个失败的投资，尽管最终我还净赚了几十万(刨去税费)，但仅是原先600万浮盈的十分之一。”陆庭龙说。

　　2002年香港的房地产跌到谷底，陆庭龙卖掉的房子最低跌到380万元。“我不知道我当时没卖的话会不会在三四百万的时候亏本出手。但有一点很可惜的是，我居然没有在最低谷的时候把房子买回来。”

　　现在，陆庭龙这套房子的价格已经升值回到900多万，若当时不卖房子自住十年，不仅省去一大笔租金还能赚几百万。他思来想去，当时做得都是一次的失败交易。

　　从事私人银行的业务后，陆庭龙有时会反思，自己当初的投资策略是否过分保守。

　　近年来，更多内地人涌入香港买楼。中原地产研究部的统计数据是，今年一季度香港豪宅市场内地客户购买的数量占比是32.5%，金额占比是35.2%。

　　“市场在转变，单纯以通胀的概念来做投资理财，可能会走错方向。”陆庭龙认为，考虑通胀的因素并不意味着要把所有现金都变为资产；考虑通缩的可能，若以持有现金为主，十年后包括房产在内的很多资产就可能买不起了。

　　“主要是根据每个人资产情况的不同，考量现金和资产的分布比例。”如今，陆庭龙的投资策略是，25%的资产为房地产；30%为债券，包括香港离岸人民币债券、企业债券等，收益率在4%-5%；还有一些债券基金，平均收益是6%；此外做一些澳元定存；剩余的就是现金了。他觉得，自己如今的投资策略以保守为主，若是年轻人应更为进取一些。(马春园)

　　作者：马春园