最新司法解释支持房闹系误读 条款约束买卖双方

　　近日，最高人民法院一份最新司法解释明确指出，如果房价涨了，开发商对已经签订的认购书、意向书等预约合同反悔，拒不签正式合同的，购房者可以要求对涨价的部分索赔。反之，若买房人因为房价降低了，违反预约合同，损失的也不仅仅是定金，还得另外赔偿开发商损失。

　　在房价飞涨时期，有的开发商后悔卖便宜了，宁愿赔偿买房人几万元的定金，转手就以高出原价数十万的价格卖掉，这种现象并不鲜见。而大家都知道，因为房价涨跌产生“房闹”，在各地已经不鲜见。那么，最高法的这份司法解释，乍看上去似乎在鼓励“房闹”。真的如此吗？扬子晚报记者对此进行了调查采访。

　　先看原文：

　　对买卖双方均有约束

　　在最高人民法院最新发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，共分为8个部分、46条对买卖合同的成立及效力、所有权转移、违约责任等具体适用法律问题作出了明确规定。其中，对于房产交易中的认购书、意向书等预约合同的法律效力予以明确，并有专门条款针对买卖双方一旦毁约的处理意见。

　　该份司法解释中的第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”这就意味着，如果发生开发商或是买房人违约的情况，除了赔付定金，还可以根据房价涨跌提出索赔。

　　尤其需要指出的是，若是买房人违约的话，开发商同样可以提出索赔。如今楼市相对低迷，大量楼盘纷纷降价促销，包括南京在内的多个城市均发生过老业主要求退房的案例，按照最新的司法解释，购房者如果不履行合同的话，除了拿不回定金，开发商也有权对降价损失要求补偿。

　　再细看原文：

　　仅针对“预约合同”

　　而仔细看原文后可以发现，“定金”两个字很关键。这说明关键的28条，也就是被误解为鼓励“房闹”的条款，约束的是“预约合同”，也就是说是认购书、意向书等等，不是正式的购房合同，牵涉到的“定金”也就是诚意金之类，并不是购房的全款。而包括南京在内，各地的“房闹”大多是已经签订了正式购房合同、房款已经付清或者贷款已经开始的情况，司法解释显然对这些情况是不予保护的。因此，也就不存在鼓励“房闹”之嫌。

　　开发商说：

　　开发商悔约比较少见

　　“签了认购合同后，一直拖着不签正式合同的情况比较少见，而对簿公堂的更是凤毛麟角。”南京河西一家开发商告诉扬子晚报记者，通常买房人看中了一套房子后，交纳2万到5万元的定金，然后签一份认购协议，15天之内到售楼处再签一份正式合同，就算是走完基本程序了。在平常的房产交易中，由于签正式合同时要缴纳首付款，有的房主一时难以凑齐几十万的款项，开发商大多也会宽限一段时间，“说到底，这都是双方协商的结果。”

　　如果是其中一方故意拖延呢？这位开发商表示，如今市场低迷，企业都巴不得赶紧落袋为安，没有哪一家会拖着不跟买房人签合同。“有的买房人会主动提出，需要较长时间凑钱，为了‘守住’客户，没有楼盘会不答应”，他说，若按正常程序，买房人逾期不签正式合同的，开发商有权没收定金，但没人会这么做。

　　楼市专家说：

　　界定房价涨跌太难了

　　有地产专业人士表示，最新司法解释的出发点应是保护购房者的利益，与开发商相比，作为个体的买房人处于相对弱势的地位，因此规定开发商在不履行合同时，买方除了能拿回定金之外，还可以索赔损失。比如交了5万元定金认购了一套100万的房子，可开发商单方撕毁合同，退回5万元的定金后又赔偿了5万元，但是却以120万元的价格卖了出去，折算下来仍赚了15万元。如果遇到这种情况，买房人就可以对这15万元的不当得利提出索赔。

　　“签了认购协议后违约的情况很少见，并非普遍现象，所以我认为没有太大意义。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，对于认购书上的条款有异议的，买卖双方都会选择坐下来协商，对定金缴纳、签约时间等具体细则寻求双方都能接受的结果。即便是对簿公堂，也应依据认购协议来判决，而且如何界定房价的涨跌也很困难，开发商若捂着不卖，买房人便无法索赔。他指出，新司法解释的条款应是未雨绸缪，对今后可能出现的争议情况提出指导意见，最终还是要看法院如何裁定。