上海公布公共租赁房管理方法 收入下降可获补贴

　　晚报记者 张骏斓 报道

　　昨日，住房城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。 《办法》除规定“本地及外来人员均可申请公租房，租金低于市场价格”外，还明确了当承租人收入低于当地制订的标准时，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。对此，业内人士表示，针对特定人群的租金补贴是支持公租房发展的必要配套政策，而目前上海新江湾尚景园、华泾馨宁公寓项目运营机构也在静待细则出台。

　　收入下降可申请补贴或减免

　　《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

　　根据《办法》规定，申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。各地住房保障主管部门可根据本地区实际情况，就申请条件进行调整，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

　　《办法》明确，公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整。为稳定租赁关系、保护承租人利益，在签订租赁合同时，当事人按照地方人民政府批准的租金标准约定每套公共租赁住房的租金数额。当承租人收入低于当地制订的标准时，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

　　此外，在公共租赁住房的退出机制方面，《办法》也明确了3种情形：首先是承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动。其次是承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房。最后则是承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形。

　　“目前我们这里还未有这方面的通知，如果国家规定的，上海市也会有相关的细则。”昨日，新江湾尚景园、华泾馨宁公寓项目运营机构相关咨询人士接受记者电话咨询时说道。

　　租金补贴是必要配套政策

　　“这是在公租房运行中体现人性化的一种方式，同时也是支持公租房发展的必要配套。”上海财经大学不动产研究院常务副所长姚玲珍如是说。在她看来，全国各地公租房将是保障房的重头，但是实际上在运行中均出现了承租人不多的情况。其主要原因是：一方面租金并不低，另一方面“一刀切”的价格，也使得不同的承租人压力不同。如果对特定人群减免或是补贴，实际上是一种保障的体现。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰则认为，公租房实行“成本租金”或“准市场租金”，必然有一部分中低收入家庭出现承受力问题。他表示，公租房一开始政策设计的目标群体，主要就是“夹心层”，进入不了经适房、廉租房但又买不起商品房的群体。但“夹心层”又有两类，“买不起但租得起”，可称之为“上夹心层”，“租都租不起（或租不好）”的，称之为“下夹心层”。但不管是有较强租金支付能力的“上夹心层”，还是较差租金支付能力的“下夹心层”，公租房运行公司本身一视同仁，不做任何区别对待，以保本为原则收取同等的租金。如果要支持“下夹心层”乃至应该进入廉租房对象但暂时进入不了的群体，应该都是政府发放货币化租赁补贴到个人头上。从兼顾效率和公平的角度，陈杰对货币化保障提出的方案是：租金补贴与收入挂钩，合理租金（根据家庭人数有区别）减去家庭可支配收入的30%就是租金补贴的金额。