开发商缓解压力以价换量 楼市销量回暖情理之中

    盛刚

    最近的房地产市场格外躁动不安。传言猜测满天飞,辟谣澄清也接踵而来。6月10日某报发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道,12日,发改委辟谣言其“纯属捏造”。14日,就备受市场关注的“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率7折”一事,央行发言人作出澄清。同一天,针对近日有关“银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重”报道,银监会也发布声明称“纯属误解”。简言之,发改委的表态,是要证地产松绑之伪,央行银监会的澄清是要落房贷没有放松之实。

　　这里面确实不乏误解甚至曲解。以央行发特急文件为例。其实,每次利率调整,央行都发特急文件。此次是要强调,在一般贷款利率下浮到8折时,个人住房贷款的7折底限仍然不变。有关媒体从另外的角度去解读,却成了央行以特急文件形式鼓励购房,目的在于放松房贷政策。这样的解读与央行的用意南辕北辙,如果得不到澄清,不引起市场的混乱才怪。

　　但这种误解甚至曲解又难以避免。毕竟形势比人强。尽管央行银监会否认房贷放松,但近期房市量价齐升却基本属实,股市低迷地产股却连续多日上扬。从基本面来看,“稳增长”的利好不容否认,基础建设工程、重大投资项目再度陆续上马,产业链条长影响面大的房地产行业不可能不因此而受益；从政策面来看,虽然管理层不断强调坚持楼市调控不动摇,但近期无论是降准降息,还是各级地方政府出台的微调政策,都给人政策放宽的预期；从市场面看,调控这几年,房价快速上涨的势头有所遏制,当下的基本面和政策面不存在进一步打压的可能,也使房价持续下跌的动力逐步衰减,因观望压抑而被搁置的刚需的释放,与开发商缓解资金压力以价换量合上节拍,再加上预期的因素,楼市回暖是情理之中的事。

　　不过,回暖是相对前一阵子偏寒而言,不意味着楼市的泡沫已挤压完毕,更不表明它将重拾升势甚至再成狂奔之牛。虽然降息了,但断定新一轮“降息通道”已经开启却为时尚早；鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠,但投资需求的大门仍然紧闭；购房者会因为害怕错过“底部”而开始出手,可开发商心里明白,一次降息并不足以让房价反转,虽然他们乐于顺应“民意”加速推房,更乐见政策放松或曲解政策为房地产托市。就当下而言,投资投机性需求能否入市和房子供不应求,是决定房价反转的两个重要前提。一方面房地产调控的政策面并没有根本性放宽的意图,尤其是,作为抑制投资投机需求的重要政策手段,“限购令”仍是不可触碰的政策“红线”；另一方面,近几个月楼市红火的背后,楼市库存和增量的不断加码,也令房企未来促销的压力趋高不减。既然如此,当前楼市回暖,总体而言,仍是以刚需为主,也有助于开发商缓解资金压力,但不是支撑房价反转的理由。

　　当然,指出楼市回暖不等于房价反转,并不是说就可以对当前的一些事态掉以轻心。在涉房高层动态或者政策等屡屡被误解的背后,恰恰存在着政策被扭曲、被钻空子的可能。坚持楼市调控不动摇必须更有针对性。在鼓励合理购房需求的同时,还要对投机炒房严厉打击。在给出明确政策预期的前提下,政策执行更需严格。如果调控明紧实松,政策出现反复,一些投机类资金再次涌入房地产市场势所难免,一旦人们对未来房地产市场的预期发生改变,房价的恶性反弹也难保不会出现。有报道说,一些二三线城市,以鼓励自住为名,暗度陈仓放开投资性购房,限购造假现象相当普遍。如果对这种所谓“微调”视若无睹,局部放水就有演变成大水漫灌的可能,若楼市疯狂再现,不仅导致调控功亏一篑,还有置中国经济于严重的资产泡沫与金融风险中的危险。