国土部9次重申“限墅令” 依然有别墅项目入市

　　“限墅令”释放“资源稀缺”信号

　　刚需天下，别墅市场难堪冷落。日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，新目录通过明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，从操作层面上进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。这被解读为“限墅令”的政策出台，不禁让一些别墅盘大为兴奋，强调别墅稀缺性以求催暖市场。然而，业内人士则分析，“限墅令”对别墅产品长期性的增值和保值的价值会更强，但在限购限贷的背景下，已建成的别墅产品短期内难以享受政策利好。

　　新快报记者 黄光先

　　国土部9次重申“限墅令”

　　“"限墅令"已经不是新闻了，从2003年以来，几乎每年都会强调一次。”采访中，领先丰地产总经理助理李华宇反复强调。“不过值得注意的是，新目录明确限定住宅项目容积率不得低于1.0的规定，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在门外。”

　　佛山地产界资深从业人士骆先生则告诉记者，早在2003年，国土部下达《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，明确提出“禁止别墅供地”以来，佛山便一直严格执行“限墅令”。实际上，在城市建设用地日益紧张的背景下，国土部门对别墅用地三令五申，新快报记者查阅资料发现，自2003年以来，国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地。

　　“土地资源尤其是住宅用地建设指标已经偏紧，减少建设低密度住宅提高容积率可以增加市场供应量；其次，防止出让低容积率再度建设别墅物业，减少别墅物业用地这样总体上从市场均价角度，从结构上降低高端物业在商品住宅价格上的拉上作用，可以一定程度上平抑房价。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟表示，此次重申“限墅令”可以理解为更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策。“从之前的限购令、清理小产权、到现在重申"限墅"，政府是希望把各个口子都堵住，可以看出政府这次调控的决心。”

　　“限墅”后

　　依然有别墅项目入市

　　虽然国家多次重申“限墅令”，但新快报记者在对佛山主要高端住宅项目进行粗略的统计后发现，尽管别墅类用地的供应掐断已久，但近两年来依然有零星的独栋项目入市，其中不乏有部分是拿地后通过对地块分割组团，以产品混搭形式协调容积率而形成的，更多是因为地块面积大、别墅开发销售周期长而积累的潜在存量。并且，新快报记者注意到，除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等相关的“类别墅”产品犹如雨后春笋般地生长，存量相当可观。如在近期，就有多个楼盘推出超300平方米每套的豪宅单位。

　　据不完全统计，佛山全市目前在售独栋项目不下10个，排屋别墅混搭项目则更多，另有与小高层、高层混搭的排屋、别墅项目更是数不胜数。

　　有不愿具名的业内人士透露，虽然早在2003年2月，国土资源部便出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。“但企业在开放产品的时候，往往会选择打政策擦边球，可以通过产品组合的方式，建设混合型物业小区，这样混合型的物业小区里可以包含一些类别墅的产品，比如联排别墅、叠加别墅等。”

　　利好有限

　　短期难改冷落局面

　　“对于别墅市场来讲，当然是别墅用地不再审批，当前已经建成的别墅类物业将更加稀缺，其长期性的增值和保值的价值会更强。这个背后还是由于供需引起。供主要是指用地不再审批供应，需主要是指中国富有阶层在增加，需求强劲，投资保值增值的需求在通胀预期下不会改变。”张宏伟表示，从长远的市场影响来看，“限墅令”无疑对已建成的别墅来说是一个利好。“不过这种利好是针对真正的纯独栋别墅产品来说的，要确实是稀缺的产品。”

　　李华宇则表示，虽然“限墅令”对已建成别墅产品是利好消息，但利好则较为有限，短期内仍然难以改变别墅市场的冷落局面。“"限墅令"的出台，一定程度上可以使得已建别墅增值和保值的价值会更强，但别墅市场针对的群体与其他产品不一样，几乎没有投资客，不会因为行政措施造成的"稀缺"，为了增值而去买房。”