重申“限墅令” 别墅、排屋真的将卖一套少一套?

　　近日，国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，又再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定，让别墅作为一种稀缺资源的价值日益凸显。

　　值得一提的是，虽然受到双限政策影响，去年以来杭州别墅、排屋等低密度高端住宅的销售有所滞缓，但在近段时间，这类产品却屡屡受宠，出人意外。那么，杭州的别墅、排屋供应到底是否稀缺，别墅新规的出台，又会否让这块市场的回暖速度加快？

　　禁止别墅用地被再次重申

　　新近出台的《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。

　　而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。别墅楼盘的容积率往往都在0.3甚至以下，所以这条规定，是再一次从事实上让纯别墅用地成为绝版。

　　事实上，国土部门对于别墅供地的限制由来已久。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

　　2006年5月，国土资源部再次发布通知：“中国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”

　　另外，就在今年的5月18日，国土资源部在公布今年全国住房用地供应计划时再次重申，要严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。而此次新名录的发布，再次重申对别墅用地断供。

　　对此，有开发商表示，新目录中的“禁墅令”与之前的政策相比，从字面上来看，并没有太本质的区别。但实际上，从操作层面上来说，可能会越来越严。

　　也有业内人士认为，虽然禁止别墅用地的规定由来已久，但各地的地方政府在具体执行的时候，有些对别墅用地的界定比较清晰，有些就存在一些变通的方式。比如同一个开发商在拿下的几块地后，进行容积率的综合平衡，以便有地块可以做出低容积率的别墅、排屋项目来。但是，从今年开始，这种方式明显行不通了。

　　“类别墅”审批也更困难

　　别墅用地再次被重申禁止，即使是一些排屋类的产品审批，也有趋严之势。

　　国土资源部对别墅的定义是：独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率非常低。而联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。于是，这类产品被开发商冠之以“类别墅”、“类独栋”等名头，吸引了不少购房者的眼球。

　　比如有开发商将房子的外观设计成整栋的两套双拼，卖给同一个客户再改成一套，采用“假双拼”的方式，达到“真别墅”的目的，规避了政策上的风险。还有开安商在独立设计的两套独栋房子中间刻意加上一堵墙，以表示并非独门独院的别墅。

　　当然，开发商建造低密度住宅采用最多的，是“高层+排屋”的混搭模式，即在高层小区里建造一些低层排屋。高层的高容积率与排屋的低容积率进行综合后，从而使得整体的容积率满足规划要求。

　　对此，瀚博营销机构总经理黄海波表示，新名录只是规定了住宅项目容积率不能低于1.0，所以对于上述开发商的这些创新产品或者一些细节上的变通，还不会有什么明确的限制，但是今后要审批出排屋也会越来越难。

　　比如从去年开始，杭州有关部门在审批时就坚持“原则上三层以下的建筑不批”；也有开发商坦言，现在的住宅用地容积率基本上都在2.3以上，但是在限高的条件下，容积率2.2已经是“高层+排屋”混搭模式的极限，所以想要在很多地块里做排屋，已经不太可能。

　　据了解，目前市场上宣称的别墅或者类别墅产品，一类是那些被安插在高层住宅里的低密度房子，它们大多数量非常少，一个楼盘里往往只有几十套甚至十几套，优势是距离城市比较近，许多号称是“城市别墅”，往往销售也比较受宠，比如梧桐燕庐、保利霞飞郡等。

　　另一类是相对纯粹的独栋别墅区，这些项目大多体量比较大，但它们往往距离杭州较远，如青山湖、千岛湖、富阳、桐庐等等。之所以能做别墅，是因为拿地比较早，本来就是别墅用地或者容积率非常低，给了开发商很多操作的空间。因别墅用地长期被限，纯别墅的总供应量，就如一些楼盘所宣称的那样“卖一套少一套”。

　　而“限墅令”的不断重申，使得别墅类产品更加稀缺。而事实上，别墅、排屋等低密度住宅的销售近段时间以来，确实有所回暖。(记者吴彩萍)

　　作者：吴彩萍 (来源：今日早报)