覃勇：应加大对个人合作建房的法律和政策扶持

　　中广网北京7月1日消息 据经济之声《天下公司》报道，经济之声评论员覃勇点评：应加大对个人合作建房的法律和政策扶持。

　　覃勇：

　　关于个人合作建房，近来终于有了一些成功的消息。

　　这两天，位于河南许昌的国内首个委托代建小区即将完工，可能在今年9月底交付使用，其房价要比市场价低35%。

　　河南许昌这个个人委托代建小区，建筑面积7 .8万平方米，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层。代建项目采取双公司运作，由一家房产中介公司和一家房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，小区在开工时房屋就已经被订购一空。

　　观察一下这个个人委托建房项目，它之所以能获得成功，我想主要是因为供需双方充分见面，在利益诉求上达成平衡。房子建成什么样？建在哪儿？什么价格？建房的成本以及承建公司的利润空间和盈利方式等等，在签订委托建房协议时已经得到充分沟通和解决。截止目前，这个项目进展得较为顺利，很可能会是一个较为成功的个人委托代建房案例。

　　想一想，任何一种商品的成功交易，都要完成从商品的生产和提供方向商品需求方的“惊险跳跃”，都有一个消费者对其价格和品质是否认同的问题，对一般的日用消费品是如此，对住房这样特殊商品就更是如此。能否拿出消费者满意的住房产品，关乎项目的最终成败。这一点尤其值得我们的保障房建设认真借鉴，大量的保障房投放关系到本轮房地产调控成败，但是保障房如何在价格、品质和地理位置等诸多方面让消费者满意，已经是一个必须重视和解决的问题。

　　这个问题说起来简单，其实很难。且不说供需双方在品质、价格、利润等各方面本身就有矛盾，平衡起来就很考验双方智慧，仅仅统一合作建房人群的意见就已经是一项细致和繁琐的工程。

　　我们知道，个人合作建房，是买房人自己集资拿地，自己找开发商盖楼，从而省掉中间成本，拿到便宜的住房。痛恨于开发商的暴利，这个事儿10多年前有人就开始尝试。中国第一个倡议个人合作建房的人是北京的于凌罡，此后郑州、深圳等地纷纷效仿，但大多以失败告终，表面上看，拿不到合适的地块儿是主要原因，其实，合作建房者的诉求和委托承建组织或者个人始终无法达成意见一致，或者缺乏信任是更为深刻的原因。

　　但所幸的是，许昌的这个委托建设小区的项目很好做到了这一点，由于供需双方沟通得好，尤其是委托承建的公司专业运作能力，比如在拿地方面的能力得到委托人群的认可，承建公司甚至在建房前已经收了个人委托建房的款项，不用再去银行贷款了，从而有了大概10%的成本节约。而这成为房价能比周边便宜3成多的重要一环。

　　另外，运作效果好，可能跟这个项目采取的双公司运作即由一家房产中介公司和一家房地产开发公司两家公司来运作有关，尤其是房产中介公司，因其了解市场需求，在有效平衡、整合合作建房人群意见上应该发挥了重要作用。

　　此外，考察一下河南许昌这个项目，还有一点也是必须提到的，那就是政府的积极介入。还要提到拿地，对于个人合作建房来讲，最重要的是拿地，最困难的也是拿地，这个项目之所以得到大家的认可，显然是在拿地上，在目前土地供给“招拍挂”的不利形势下，得到了政府的支持。从这一点讲，许昌的这个项目的成功无论如何又有一定的局限性和偶然性。所以，如何在法律和政策给予个人合作建房或者个人委托建房应有的地位，让其变得更加规范、透明、合法应该是进一步思考的问题。

　　考察一下国外情况，个人合作建房目前遍及全球40多个国家，现在全世界有超过7万个住宅合作社，拥有会员数千万，在欧美，住宅合作社所提供的住房已占到相当高的比例。在美国，有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中，而在德国，从1977年到现在的34年里房价平均每年仅仅上涨1%，合作建房发挥了重要作用。住宅合作社建造的房子已经占到全国新建住宅总数的三分之一。德国政府则对合作建房给予了多方面的政策支持，包括提供长期低息贷款、合理价格的土地以及减少税收等等，而在亚洲的日本，政府也在土地、税收等方面对合作建房进行扶持，并以法律的形式指定银行对住宅合作社履行融资义务。

　　住建部、发改委、财政部、国土部等七部委刚刚发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》。《通知》强调，要通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。很遗憾，我们依然没有看到有关鼓励规范个人合作建房或的政策表述。

　　此前，住建部曾在2006年下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，提出建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。2011年9月，国家住房和城乡建设部原副部长宋春华建议保障房可考虑合作建房等形式。

　　其实，目前最急需解决的是个人合作建房的组织形式的合法性。目前合作建房的组织形式无外乎“公司制”、“住宅合作社”，“机构或个人代理制”等几种形式。今天说到的许昌模式应该属于第三种。考虑到“公司制”无非是变相房地产企业，有追逐利润之虞，而“机构或个人代理制”所包含的管理或道德风险太大，个人还是推荐“住宅合作社”的这种在国外已被证明行之有效的组织形式。 “住宅合作社”要求经政府有关部门批准，并要把有城镇户口的低收入家庭纳入其中，然后以“住宅合作社”的方式实施个人合作建房。

　　一旦对合法组织形式确立，国家相关的金融、税收扶持政策就可以跟上。此后，作为一种更能反映低收入者住房意愿的住房消费模式，个人合作建房至少可以成为商品房之外，社会保障性住房的有益而积极补充，尤其是在正处于城镇化进程中的二三线、三四线，个人合作建房或许能发挥更大作用，可以缓解高房价可能对政府产生巨大社会压力，促进社会的稳定与和谐。