北京万柳地块高价成交全过程

　　新华社北京7月10日专电（新华社“中国网事”记者刘德炳）在近两年的冷清之后，北京土地市场终于迎来了高潮。在10日下午举行的一场土地竞拍中，中赫置地旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以近4万元／平方米的价格夺得了十分稀缺的北京万柳地块。这一消息在网上引起震动，短短几小时仅微博转发评论已上万条。网民在问，中央领导近期反复强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，近4万元／平方米的高价是怎么拍出来的？对楼市有何影响？

　　近4万元／平方米是怎么拍出来的？

　　自2010年、2011年从严调控楼市以来，北京土地市场整体十分冷清，但2012年7月10日这一天彻底改变了这一局面。下午2点30分，距离土地开拍还有一个小时，北京市国土局交易大厅已经被挤得水泄不通。北京市国土部门工作人员相互间感叹道：“好久没见过数百人来这里看土地拍卖了。”

　　包括万科、中建、保利、招商、中赫置地、融创、中冶、方兴地产、龙湖地产、懋源等地产大腕来到现场，只为竞逐北京万柳地块。

　　北京万柳地块总用地面积约3.9万平方米，规划建筑面积约7.8万平方米，位于海淀区西三环路和西四环路之间的万柳地区，地块位置优越，紧邻地铁10号线巴沟站，周边商业氛围浓厚、教育配套设施成熟，是成熟的高品质居住区万柳西区的最后一宗可开发居住用地，挂牌起价18.66亿元。

　　下午3点30分，拍卖师宣布开拍，房企们踊跃报价，融创报价迅速突破20亿元，中赫置地、懋源、方兴地产不甘落后，一众房企轮番加价，最后手持11号牌的懋源将价格报至26.3亿元。

　　拍卖师当即宣布，26.3亿元为该地块的最高报价，一旦触限，就开始竞争回购房面积，从100平方米开始往上报。根据交易规则，谁报的回购房面积高，谁将夺得这一地块，不过，由于回购价只有1万元／平方米，回购房面积越大则房企成本越大。

　　尽管如此，依然难挡房企们的热情。回购房面积迅速从100平方米报至1000平方米、10000平方米。由于房企们举牌太快太踊跃，拍卖师6次提示：“请在我报出面积后再举牌示意。”当报至15000平方米、报面积接近300轮时，拍卖师已口干舌燥，赶紧猛喝了一口水，一旁的工作人员也连连打呵欠。

　　过了一个半小时，经过46轮价格竞拍，后又经过326轮竞配回购房面积的竞拍，由北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元、配建16400平方米回购房竞得北京万柳地块，溢价率40%，楼面价高达4万元／平方米左右。

　　据了解，北京赫华恒瑞房地产开发有限公司即为中赫置地旗下公司。中赫置地开发了钓鱼台7号院，其价格一度高达30万元／平方米。

　　地价到底高不高？

　　事实上，即使是万柳地块的挂牌起始价，已经是北京市近年来少有的地价较高的地块之一。万柳地块的挂牌起始楼面价为2.4万元／平方米，自6月19日挂出以来，在网上报价环节即有10口报价，网上报价已高达2.5万元／平方米。由于报价较踊跃等因素，北京市土地整理储备中心7月3日宣布，暂停北京万柳地块挂牌出让活动，将7月4日的交易活动调至7月10日进行。

　　从最终成交价来看，近4万元／平方米的住宅楼面价，超过了前两年成交的北京地王海淀蓟门桥地块和顺义天竺22号地。有众多网友只叹价格真高，新浪微博“木有昵称的宝贝”说：“妈呀，太猛了，这夸张，那建好以后不得卖10W一平？”

　　不过，对于这一价格，也有分析人士表认为，万柳地块十分稀缺、配套较好，周边二手房价格已高达6万元／平方米，与周边的二手房相比，这一价格有一定支撑。新浪微博“天冰001”则说：“政府便宜卖地，你以为开发商会便宜卖房么？”

　　对于最终的交易情况，北京市海淀区政府表示，该宗地属存量国有建设用地。2012年1月海淀区政府启动了该宗地的规划调整工作，并于4月经规划主管部门批准，将该宗地规划使用性质调整为二类居住用地，容积率调整为2.0。海淀区政府拟通过此次万柳地区居住用地的上市交易来弥补六郎庄重点村搬迁整治的资金缺口。

　　海淀区海淀乡六郎庄村是北京市50个市级挂账重点村之一。为改善该地区环境，解决民生问题，2011年海淀区政府启动了六郎庄村的搬迁整治工作，整个搬迁整治面积共53万平方米，需搬迁六郎庄村村民5200人，拆迁住宅及非住宅面积43万平方米。根据规划要求，完成搬迁整治工作后，该区域将全部作为城市绿地，可实现规划绿地53万平方米。同时海淀区积极解决村民就业及居住问题，将建设农民回迁房29万平方米。因重点村改造项目自身难以实现资金平衡，万柳地区居住用地项目被确定为六郎庄搬迁平衡资金用地。海淀区政府表示，该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治工作。

　　楼市会因此而疯狂吗？

　　21世纪不动产分析师粟日认为，成交的回升，信贷环境的持续宽松，给开发商带来了资金面的改善，为其增加土地储备增添了勇气。

　　万柳区域是北京市成熟的高档社区集中区域，新增住宅已经多年供应匮乏，2008年以后区域内基本已经无期房住宅供应。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，本地块的价格对区域内市场肯定会有比较大的影响，区域市场价格有一定上涨难免，但是对北京其他区域特别是郊区市场的实际影响不大。目前来看，万柳地块的出让并不具有指标性意义。因为土地市场的高溢价还是个别现象，而且大部分都是一些非住宅类的小地块。

　　北京市国土部门有关负责人表示，无论是从北京还是从全国来看，实际上上半年土地市场整体溢价率比较低，土地市场并非全面复苏，本地块出让的价格并不代表整体土地市场情况。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，万柳地王对整个楼市影响有限，但在一定程度上影响市场预期心理。不过，由于中央对房价一直保持高度警惕，决策层不断喊话，因此，下半年成交量温和增长的同时，房价大涨也不现实，购房族务必在开发商的炒作之下保持冷静。

　　张大伟表示，该地块的成交对购房者的购买决策可能有一定的促进作用，但是大部分郊区市场的库存依然比较大，房价大涨的可能性不大，购房者还是应该理性考虑购房决策。（完）

　　照片：图中空地即为北京海淀万柳地区居住用地项目（7月10日摄 ，全景拼图）。 新华社发（伊凡）