深圳规划和国土资源委员会主任王幼鹏解读新政

　　关于城市更新历史用地处置：

　　70个旧城旧村改造项目用地可协议出让

　　为了解决阻碍城市更新项目实施的土地确权问题，按照省“三旧”改造政策精神，《暂行措施》明确了城市更新涉及历史用地的处置方案。

　　在适用范围上，王幼鹏表示，省“三旧”改造政策要求历史用地完善手续的政策必须在“三旧”改造范围内封闭运行。据了解，目前深圳城市更新计划的申报要求具有完善手续的用地占70%以上，因而，《暂行措施》是为了解决已列入城市更新计划的历史用地处理问题，而不是对历史用地处置的全面铺开。

　　而在确权主体方面，历史用地的实际占有人可能包括原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）、原村民及非原村民等，甚至已经过多次转手，《暂行措施》认为，既然处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位就应作为唯一的土地确权主体。

　　据了解，深圳有不少小产权房即是建设在这类原农村集体经济组织继受单位所有的土地上，上述《暂行措施》规定“继受单位”是唯一的土地确权主体，因此这一条款释放的信号为，不管小产权房的业主是原村民还是外来买小产权房者，他们都不能成为土地的确权主体，即小产权房“占有者”不能够被土地确权。

　　此外，《暂行措施》将采取“房地分离、确定权益”的处置方式，地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。

　　而在处置后土地的出让问题上，《暂行措施》明确，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体。在地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理。

　　此外，《暂行措施》明确，对于深圳市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，可以通过协议方式出让。

　　城市更新项目地价可以不计息分期缴交

　　关于城市更新地价政策：

　　对于各区政府及市场主体普遍反映的“工改工”项目配套设施计收市场评估地价不合理、公告基准地价上调对城市更新项目造成影响、市场地价评估机制不完善等问题，此次在《暂行措施》中也分别予以解决。

　　王幼鹏表示，“工改工”项目配套设施的主要功能是工业或产业配套用房，与完全的商业、办公等经营性用途存在差异。因此，《暂行措施》规定，在限定自用的情况下，配套设施地价应当按照“工改工”项目适用的政策计收。其中，配套商业设施地价按照公告基准地价全额计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定，即根据配套设施的实际功能按照公告基准地价的50%计收。同时也规定，配套设施进入市场销售的，则应当按照市场评估地价标准补缴地价。

　　而关于城市更新项目市场地价评估，《暂行措施》提出两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定机构和市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长、用地贡献等特殊性，地价金额按照上述评估结果的85%计收。

　　此外，考虑到城市更新项目前期投入的拆迁谈判等成本较高，为了降低城市更新项目的资金门槛，鼓励社会资金参与城市更新的积极性，《暂行措施》提出，城市更新项目地价可以不计息分期缴交，其中，由于按照市场评估地价标准计收的部分一般涉及的地价金额较大，首次缴付比例不低于30%，其余不低于50%，余款一年内交清。

　　长期不予推动将进行计划清理

　　关于城市更新项目的实施管理：

　　据了解，目前深圳城市更新计划内项目300多项，项目协调、审批、实施、监管任务繁重，审批事项复杂。为应对这一情况，《暂行措施》要求在深圳市规划国土委实行城市更新审批业务的集中管理，并在市政府其他职能部门和各区推行城市更新的优先集中审批。

　　同时，针对各区目前城市更新事项审批环节多、层级多的现象，《暂行措施》要求各区明确相关职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管。

　　此外，在区政府的组织实施职能方面，《深圳市城市更新办法实施细则》第四十五条明确规定，城市更新单元规划经批准后，区政府应当组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。但是从目前实际来看，这一规定没有落实，各区对于辖区内项目的实施进度缺乏统筹监管，对项目碰到的搬迁难等问题组织协调相对不足。《暂行措施》再次强调了区政府的组织实施职能并要求落实到位，将项目推进情况定期上报市领导小组。

　　最后，《暂行措施》要求对于长期不予推动的项目，根据有关规定进行计划清理，从而倒逼市场开发主体积极高效地实施已完成审批的城市更新项目，有效防止项目的倒卖和囤地现象。

　　撰文：南方日报记者 曲广宁 (来源：南方日报)