顶楼住户霸占晒台 法院认定业主共有判拆防盗门

   防盗门一拦，顶楼住户“霸占”晒台

   法院判定：屋顶平台属于业主共有，开发商承诺无效，要求拆除防盗门

　　晚报记者 陆慧 通讯员 朱燕佳 报道

　　一年多前，老陈购买了某花园别墅小区的一套位于二楼的住宅，谁知，三楼的业主却加装防盗门，“霸占”了顶楼的晒台，声称自己对屋顶平台享有独家使用权。多方交涉无果后，老陈将三楼的业主告上了法院讨要说法。近日，嘉定区法院依法判令三楼的业主将防盗门拆除，恢复原状。

　　缘起：新房屋顶平台被霸占

　　2010年11月，家住普陀区的老陈购买了位于嘉定区华江路某花园别墅小区的一套房屋。整栋楼共三层六户人家居住，老陈家在该楼的202室。一番装修后，老陈和妻儿欢欢喜喜地搬进了新家，谁知住了没多久，他们就遇到了烦心事。

　　这一日，陈太太抱着被子想上屋顶平台晾晒，却意外发现通往屋顶的通道被302室住户安装的防盗门隔断了，要上去必须经过这扇防盗门。为此，老陈找到了安装此门的三楼业主林女士，双方就此事多次进行交涉。老陈要求林女士拆除防盗门，以方便楼下住户的通行。林女士却坚称自己对屋顶平台享有独家使用权，拒绝拆除防盗门。

　　此事令老陈一家非常气愤，自己花钱买了花园别墅房，原本是期望能享受更好的居住环境，现在却连使用公共晒台的权利都无法享有。屋顶平台属于业主共有部分，维修费用也由六户业主共同承担，而林女士擅自安装防盗门的行为显然侵犯了自己的共有权，因此在数次交涉无果后，老陈一纸诉状将林女士告上了法庭，要求对方拆除防盗门，恢复原状并赔礼道歉。

　　被告：自己享有独家使用权

　　法庭上，被告林女士也据理力争。

　　原来，林女士来自中国香港，早在1995年，就与该楼盘的开发商签订了外销商品房出售合同，约定林女士购买302室房屋连天台及车位一个，售价为港币87万余元，林女士也按约支付了房款。

　　2005年，该房屋转为内销商品房，双方就解除了原来签订的外销商品房协议书并重新签订了上海市商品房出售合同。

　　在两份协议中，开发商都承诺林女士享有以三楼套内面积为界的屋顶平台的独家使用权。林女士原先支付的房款不再退还，双方重新签订出售合同后林女士也不需再支付房款。2005年1月，上海市公证处对双方签订的解除外销房购买协议书进行了公证。

　　此外，林女士还表示，虽然老陈家和自己家的房屋产证面积都是124.57平方米，但是根据最初的售房宣传资料，3楼的售价为港币92万余元，而2楼的售价则要便宜得多，为港币75万余元。开发商向自己交房时，三楼至四楼的平台处已经安装了一扇无锁的移门，她入住后，就将原先的移门改装成了防盗门。

　　法院：屋顶平台属业主共有

　　因为该楼盘的开发商与本案有利害关系，法院依原、被告的申请，追加其为本案的第三人。

　　法院经审理后认为，根据相关法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。专有部分的面积，应当按照不动产登记簿记载的面积计算。本案中，302室房屋的产证面积与202室房屋的产证面积相同，所以原、被告双方所享有的专有所有权面积也应当相同。

　　从房屋的设计结构来看，业主并非通过302室房屋专有的部分进入屋顶平台，而是通过公共楼道进入屋顶平台，所以屋顶平台不具备利用上的独立性，不属于302室房屋的专有部分。

　　再者，房屋顶楼平台的维修基金是由该幢楼的六户业主分摊的，这六户业主对房屋的屋顶平台应当享有共同的管理及使用权。

　　由于屋顶平台属于业主共有，所以第三人开发商作出的关于由被告享有屋顶平台独家使用权的承诺，侵犯了其他业主的共有权，应当被认定为无效。

　　综上，法院认定，被告林女士在通往屋顶平台的楼道处安装防盗门，侵害了包括原告在内的其他业主的共有权，判令林女士限期将安装的防盗门拆除，恢复原状。