多少“温柔一刀”在等你

　　小心那只看得见的手

　　新加坡也是中国投资者青睐的购房地，但在这里买房，需要考虑一个重要的因素——政府对地产的调控。

　　印花税是新加坡政府调节需求的措施之一，尤其是调节外国买家的私宅投资需求。在2011年底宣布的降温措施中，政府宣布将原来累进制的印花税一律提高到3%，并在此基础上对外国买家和非个人买家额外征收10%的买方印花税。这一措施宣布之后，私宅价格上涨减缓，外籍买家和非个人买家所占的比例降至7%，作为市场投机活动标志的期房买卖也相对减少。

　　2012年下半年，住宅价格再次抬头，新加坡政府在今年1月初被迫推出被戏称为“史上最严厉房地产调控”的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。外籍买家额外印花税调高至15%，永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%。

　　第一太平戴维斯新加坡研究与咨询部高级董事张敏璋表示，针对外国买家的额外印花税，对一些中国买家的影响其实不大，这些人本身的财富增长速度甚至都可能快过这部分额外的税费。但是，对于其中一部分投资客来说，风险之一是政府的调控措施。“既然已经出了两轮调控措施，那就完全可能再出第三轮。”

　　还有房产税，在房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%。对一些中国投资客来说，可能买得起房，但却交不起税，最终买房也成了竹篮打水一场空。

　　这样的政策风险，显然是赴海外买房者必须予以高度重视的。

　　如何选择

　　《环球》杂志记者/郭朝飞

　　对于选择去哪里买房？如何规避在海外投资买房的风险？有关专家给出了一些建议。

　　财政部亚太经济与发展中心副研究员胡振虎分析说，一方面，从房地产供需和价格上看，发达国家与不发达国家不同。在几乎所有高收入发达国家，住房存量都过剩。而在一些不发达国家，可能会存在住房紧平衡状态。因此，发达国家近些年可能因供给超过需求，房屋价格一直较低，而不发达国家则房价较高。仅从这一点来看，发达国家市场更应被看好。

　　另一方面，从市场交易规范程度上看，两种市场亦存在水平上的差距以及结果的迥异。由于市场发育程度不同，政府在房地产交易中所起的作用也不同。发达国家政府对市场干预较少，政府主要对房屋交易起到监管和提供公共服务的作用；但是，在一些不发达国家，由于政府过多地直接参与经济活动，会存在不规范、不透明交易，腐败现象难以避免。

　　而市场环境的好坏不同，将产生不同的法律风险、监管风险和道德风险，甚至传统文化、消费习惯不同和语言不通也会产生不同的风险。

　　此外，无论是发达国家还是不发达国家，都存在因汇率波动、国际大宗商品价格波动等产生的市场价格风险。

　　因此，在海外购房投资之前，一定要做好充分的前期调研，熟悉相关国家的市场环境，即使是委托代理机构，也一定要防范欺行霸市的不规范市场行为。

　　中国农业银行总行高级经济师何志成也指出，要对投资国房市走势有所研判。相对来说，要在经济上升或者恢复较快的国家买房，因为经济大周期还可能会导致房价上涨；而欠发达国家，尤其是经济下滑很厉害的国家和地区，未来房价很有可能会维持下跌趋势，最好不要碰。

　　何志成也指出，对一般投资者来说，把海外买房视为投资其实不可取，因为在国外，只有小部分有专业知识的人才会投资房地产。

　　目前，欧债危机和美国的产业结构调整，使得当地出现了一些价格低廉的房子，比如在底特律，2300美元就可以买一栋别墅，这看上去非常诱人。“国内人一听说还有这么便宜的房子还是独栋别墅，肯定愿意去购买。”何志成说，“但一般来讲，房价低的地区，肯定是有很多隐患的地区，起码最近几年可能不太适合居住，未来可能也有上涨的机会，但不确定因素太多了。”

　　来源：2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期

　　《环球》杂志授权使用，其他媒体如需转载，请与本刊联系。