土地市场“两极分化”:三四线城市面临天量库存

　　据中原地产统计数据，京沪广深四大一线城市，前5个月土地出让金高达1411.8亿元，同比上涨350%，已经接近2012年这4个一线城市的总土地出让金1962亿元。

　　本报记者获悉，国土部通知各地国土资源行政主管部门在供应商品住房的用地前，要结合本年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。

　　“在土地市场较热的情况下，底价定得低，溢价率很高，底价定得高，虽然可以控制溢价率，但地块出让的单价高，也传递了政府高价卖地的信号。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，总之上述两种情况都会影响市场预期。

　　邹晓云表示，如果地块的出让的楼面底价超过或者和年度的房价目标相当，无疑也不利于完成年度的房价调控目标。

　　与此同时，国土部亦要求各地要坚持招标拍卖挂牌制度和公开公平公正竞争的原则，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整。

　　在邹晓云看来，在土地市场较热的背景下，国土部的通知对规范过热的土地市场有很大作用。

　　值得一提的是，本报记者注意到，相比一线城市土地市场火热，三四线城市的土地市场却分外冷清。

　　本报记者获悉，诸如常州、镇江、廊坊等多个三四线城市都在四处推荐自己城市的大量地块，但是地块成交的情况并不理想。

　　谈到全国土地市场存在的巨大差异，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，“主要源于房地产市场成交的差异，一二线城市的需求旺盛，成交不错，多地的库存不足，开发商看好后市，急于拿地补仓，与此同时，三四线城市却面临天量库存。”

　　一位不愿具名的开发商也向本报记者透露，经过这两年的楼市调控，开发商拿地更为谨慎，诸如北京、上海等一线城市市场需求量比较大的城市，只要拿地，开发商后期的资金、销售基本上就不用愁，但是三四线城市不一样，虽然地价相对便宜，但是一时半会销售不出去，风险成本很高。

　　国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院等三家研究机构发布的“中国房地产TOP10研究报告”指出， 在沪深两市及大陆在港上市房地产公司中，2012年营业收入在100亿元（人民币，下同）以上的企业营收增速均值为49.26%；收入在50-100亿元的企业营收增速均值则降为31.66%；而对20-50亿元及20亿元以下企业，这个数字进一步降为19.43%和9.18%。房企两极分化严重。

　　记者获悉，比如石家庄、营口、邯郸、唐山等三四线城市的楼市库存量均需要消化2年以上，部分城市更上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。

　　在此背景下，本报记者致电营口、唐山等部分银行获悉，考虑到该地的地产存量风险，对房地产开发商贷款卡得很紧，短期内亦不会大规模开闸。