莘庄工业区鑫泽阳光公寓成立外来人员“住委会”
李晶莹 摄
共和新路619弄的公租房空间宽敞，一家人其乐融融 晚报记者 龚星 现场图片
公租房内设施崭新齐全，小姑娘在房间里做功课，妈妈在厨房忙碌
晚报记者 龚星 现场图片
晚报记者 冯兰蔺 报道
住在本市莘庄工业区鑫泽阳光公寓的钟志明，前天又多了个新“头衔”鑫泽阳光公寓第一届住委会主任。至此，这个集聚着3400多名外来务工者的大型居住社区内，有了一个下情上达、上情下至的“管道”。根据章程，“住委会”将以类似居民区业委会的方式参与阳光公寓的管理与决策，并代表住户与管理方沟通对话。这也意味着，平均年龄仅22岁的公寓住户们，今后可以民主参与公寓事务、实现自我管理。类似探索在本市尚属首次。
探索
进门刷卡24小时热水供应
淡黄色调大楼里，一间屋八张铺，配了储物柜、阳台、卫生间，共40平方米，简简单单白墙木纹地砖。虽然“开张”已近7年时间，但从外观上看，鑫泽阳光公寓仍保留着簇新的外貌，像极了大学宿舍。
从安徽安庆来沪打工的小黄在这个“家”已住了整整3年。她说：“在这里，每个月的房租才100多元。能在上海住上那么实惠的房子，很不容易。 ”而这类8人间的房型，还是鑫泽阳光公寓内“最差”的房型。
“4年前刚到上海时，我和小姐妹在距公司稍远处租了一间民房。不到10平方米，没有煤卫设施，用的是痰盂，洗澡也只能去附近的公共浴室。 ”为此，这位90后深觉不便，尤其每次加班独自晚归时，一路上总是惴惴不安。不过，自从小黄所在的安威士智能科技有限公司在鑫泽阳光公寓租了不少经济房后，小黄安心多了：“现在有驳接班车每天开到公寓门口，又方便又安全。 ”
走进小黄位于5楼的这间朝南经济型公寓，要先用住户才有的磁卡式钥匙开门。卫生间淋浴房的热水是24小时供应的，只要刷一下IC卡，热水便汩汩而出。女孩们把床铺打扮得很温馨，每人还有一个衣柜放置什物，布局井井有条。 “阳台上还有一个水斗，洗衣服十分方便，早上还可以用来刷牙洗脸，大家不用抢卫生间了。 ”小黄对“家”里的人性化设计特别满意。
室内井井有条，室外环境同样令人怡然。小区内设有智能化安保、闭路电视、巡更、红外线报警、门禁系统。楼道内还有专人定时清扫，保持整洁。
租金比周边平均便宜三成
从数据来看，鑫泽阳光公寓的总用地面积达38948平方米，总建筑面积60338平方米，可提供约6000人居住。现有经济型公寓9幢、小康型公寓2幢，两人标准间2幢共计1218单元。截至5月底，已有中国华电、上海航天研究所、大金空调、思源电气、中航光电子、奥特斯等69家企业入住，入住外来人口总数3432人。一期由于房屋修缮，已出租239间，出租率55%；二期出租733间，出租率93%。
比周边房屋租赁价格便宜三成，让鑫泽阳光公寓占据了天然优势。公寓管理方鑫泽置业有限公司董事长邵红霞介绍，公寓分为经济型与小康型，经济型即8人间中最便宜的，每月租金仅950元；而经济型房屋按楼层、朝向不同，每间每月租金为950元至1050元不等。二期还增设了酒店标准间房型，按照楼层和朝向不同，租赁价格分别在1050元至1350元。小康型一室一厅、两室一厅的房型全部朝南，每套每月分别为1500元和1900元。
除了住宿的功能外，公寓还提供了一系列配套。综合楼一楼的标准化食堂窗明几净，可同时容纳400人就餐，大排、红烧扁鱼等大荤一律5元、番茄炒蛋等小荤2.5元，素菜1元，汤免费。二楼的综合大厅为住户人群开展各类群文活动提供便利。
综合楼的三楼文化活动中心为住户提供各类文娱活动：电影放映间一周播两场，每场放映两部电影，平时这间大厅还能兼做交谊舞培训；图书阅览室与闵行图书馆联网，现有图书8000多册，还特设了“新市民科普书屋”专橱；阅览室旁还有可供上网的东方社区信息苑、来沪青少年服务站、心理咨询室、就业指导站等。公寓管理处现在实施了一条龙服务，不但可登记入退住、接待维修，还能在社区服务站内咨询党务、团员青年事务，开婚育证明，协助办理居住证等。
室外运动场有标准的篮球场、羽毛球场，时而也有几个男孩把篮球场“踢”成了小足球场。从河南商丘来沪刚满2年，在申龙客车上班的小陈说，“我平时最喜欢打篮球了，每天晚上不早些"抢"场地，就没办法活动了。 ”
难题
住户流动率高，房屋折旧程度严重
对于公寓管理方鑫泽置业有限公司来说，虽然成功探索出了不少“门道”，但如何管好这个超大型外来人员住宅区，仍有不少现实难题。
去年年底，鑫泽公司对一期338套公寓房陆续进行了整修。 “投入使用6年多，由于住户流动率达7成多，很多8人住的经济房折旧程度严重。 ”鑫泽置业有限公司社会服务科负责人杜红丽说，“由于人多，浴室基本上处于不停歇使用状态，室内墙壁霉变起泡严重，卫生间的门框甚至潮湿致腐。房间内的桌椅、储物柜等设备，开裂、破相屡见不鲜。另外，由于进出频繁、使用不当，房间大门变形严重等。 ”
“考虑到公益性质，公寓内所有房内设备均实行免费更换维修，后期维护成本巨大。 ”杜红丽说。
公寓内还有一个被外人艳羡的“实惠”大食堂，在食材成本频频上扬时，这里的菜价却几乎纹丝不动。“公寓开业6年来，我们只在去年对菜价进行了微调，荤菜素菜平均价格上调0.5元，上调幅度仅在10%。 ”即便如此，大食堂内的菜价相比周边的餐饮店，仍相当便宜。不过，要维持类似实惠的价格，对于运营方而言，成本压力不言而喻。
此外，管理层还注意到一些琐碎的细节。如社区内划定了专门的自行车、助动车停放点，不过，乱停乱放的现象依然屡禁不止；小区绿化中时常可以看到零食、瓜果皮等高空坠物的产物；虽然多次宣传，仍有住户会在室内使用不合格的电器设备，增加了安全隐患等。
“这些看似细小的问题背后，恰恰是外来务工人员如何融入城市、融入社区的关键问题。 ”莘庄工业区党工委宣传委员毕弘说。
不足
公寓还没有开通光纤宽带
虽然在松江买了房子，但住在公寓6号楼301室的钟志明还是更喜欢“鑫泽”的这个“家”。
“我每周在"鑫泽"住5天，这里的物业管理比我松江的家还要好。 ”他说，凡是进出公寓大门的都需出示出入证。公寓还装了红外线周界系统，如果有人夜里翻围墙想溜进来，保安立即会发现并及时赶到；平时如有非公寓住客要进入，必须填写访客登记，并得到被访者的确认。
不过，即便如此，这位在博恩世通担任行政部经理的80后，对于公寓提供的服务仍有自己的思考。 “整个公寓现在还没有开通光纤宽带，这对于我们年轻人来说很不方便。而类似需求在我们不少住户中都很普遍。 ”
此外，由于房间内没有单独的饮用热水提供，一些住户为图方便，花个几十元购买便宜的“热得快”在房间内烧水、甚至烧饭。虽然公寓管理方明确规定，不能在房内使用类似带有严重安全隐患的电器设备，但偷偷使用的情况依然存在。
方案
建“住委会”参与公寓管理
能不能仿效小区 “业委会”，在公寓区内建立一个下情上达、上情下至的“管道”？在这个问题上，公寓管理方和住户们想到了一块儿。
今年4月，公寓管理方对现入住人员进行了摸底，了解和掌握了公寓内基本情况及住户的第一手资料。
在住委会的筹建中，管理方根据人数多少和居住房型分配委员名额，向入驻企业做调研，反复酝酿，由企业推荐遵守纪律、热心公益、素质高的住户参与其中，共产生了住委会代表13名。其中11名委员来自工业区11家企业，2名则为管理方成员，主任、副主任均为住户。待一期整修房间陆续入住后，根据入住情况再增补2名委员。
第一届住委会名单上，既有公司管理层、也有基层员工，其中10人分别具有本科及大专以上学历。还有3名住委会成员更是90后。
根据章程，“住委会”每年将至少召开一次会议，并将以类似居民区业委会的方式参与阳光公寓的管理与决策，并代表住户与运营方沟通对话。可提建议包括公寓公共部位改造建设方案、优化租金和公用事业费缴纳标准、改善和提升公寓公共服务等。不过，享受权利的同时，“住委会”也有履职约束。章程规定：无故缺席连续3次以上会议，或因身体或精神上的疾病而丧失履行职能能力、或有违法和严重违法公寓各项管理规定的，不得担任住委会委员资格。
对于自己的新头衔，鑫泽阳光公寓第一届住委会主任钟志明说：“这既是荣誉，更是责任。下一步，我们将对住户进行摸排调查。 ”同时当选住委会成员的李博也表示：“住委会的成立，是我们这些外来务工人员融入上海的一个突破。 ”
一期整修住户贡献“金点子”
改变在悄然发生。
下情上达的渠道正在畅通。尚未完成的公寓一期整修中，就加入了住户们的不少“金点子”。比如，床头柜上方，增加了三层露天书架。既可摆书，又可储物。浴室外侧的墙壁上，全部贴上了瓷砖，可以防止墙面因为潮湿而发生的起泡脱落现象。此外，不少8人间在改造后“变身”4人间，租金略有提升，但个人活动空间变大，更人性化了。
根据住户的要求，公寓内还开设了“新上海人”学说上海话培训，使来沪青年积极融入社区、早日融入上海。同时，举办了外来务工人员劳动法讲座，禁毒知识、人口计生、食品安全知识讲座，普及法律常识，提高来沪务工者自我保护和依法维权能力。文体中心开设的瑜伽和爵士舞免费培训班很受来沪女性的欢迎。手工串珠和数字油画班已逐渐成为公寓的特色项目。
与“住委会”同时诞生的，还有一项配套鑫泽阳光公寓文明储蓄积分卡机制。住户们可通过参加上级和公寓组织的各类志愿服务活动，连续活动1小时以上，获得相应积分。比如，参加公寓内的志愿者服务每次可获150分，参加网上注册学习、知识竞赛，每次可获80分，到阅览室阅览图书1小时、在东方社区信息苑上网1小时，均可获10分等。所有集齐的分数可在全家或联华超市兑换包括上海一日游、50元现金抵用券、公寓食堂就餐消费券等礼品。
【闸北样本】
已储备公租房源500多套
和闵行 “鑫泽”模式不同，地处市中心却又受制于土地面积的闸北，解决来沪人员的住房问题，采用的是 “螺蛳壳里做道场”渐进式收购老公房、小批量多次推出。去年年底，该区推出了全市首个由区级政府投资的人才公寓项目。闸北公共租赁住房投资运营有限公司总经理韩晓军昨天透露，目前已储备房源约500多套。今年年内，还将推出包括彭十小区在内的近百套公租房房源。
整体出租率超93%
在共和新路619弄的一片旧住宅区里，有一幢新改建的6层楼高的楼房，这里是闸北首批60套公租房所在地。其中一居室49套，二居室11套，去年12月，首批租户正式入住。截至昨天，已有56户住户在此正式入住或正在办理签约、审核手续，出租率达93%。
每层楼有5间房间，最东面一间是50多平方米的两居室，由东往西是3间35平方米左右、朝南向的一居室，最里面是一间25平方米左右、朝北向的一居室。
记者在一套二居室房内看到，正对着门口的是一间七八平方米的厨房，配备了电磁炉、电冰箱、油烟机、微波炉等电器。房子的北面是一间10平方米左右的小房间，里面有一张单人床、床头柜、衣柜、小书桌等。最南面是一间20平方米左右的主卧，房间南侧是一个5平方米左右、封闭式的阳台，阳台上有一张小书桌，西侧是一台挂壁式液晶电视机，北侧是一套小方桌。
共和新路中华新路是闸北区的中心地段之一，周边除轨交1号线、3号线、4号线、8号线等，还有10多条公交线路。在其周边有闸北区中心医院、市中医医院以及两所社区医院，此外还有市北高级中学、初级中学等学校、王子百货、华联超市等生活配套设施。
运营方、闸北公共租赁住房投资运营有限公司总经理韩晓军透露，据有关机构评估，同地段的房屋租金为62元每平方米左右，而公租房根据所选房子楼层、朝向等不同，租金是同地段租金的8.3折至9折，租金最便宜的是朝北向 25平方米的房间，在1400元左右，最贵的是两居室的房间，租金在2750元左右。
同时签约企业和个人
“共和新路619弄项目推出前，我们对区内的房源需求进行了梳理，发现除了来沪小白领外，本地户籍的年轻人也有相当的需求量。 ”因此，该房源推出时，制定的准入门槛相当 “严苛”在沪拥有“零住房面积”，并拥有中级及以上职称或本科及以上学历的中高端人才。
同时，成功申请后，闸北公共租赁住房投资运营有限公司将同申请人所在单位，及申请人签订两份合同，上面提出 “出现超过6个月空置的情况即收回租赁的房屋”等条款。由企业对个人的租赁行为进行保障，同时通过和企业签约，约束租赁人规避可能出现的违规租赁行为。
运行半年多，虽然配套家电很丰富，但目前619弄公租房内，还没有出现一例损毁更换的情况。 “一方面，我们在前期电器选购时，特别注意挑选了返修率低、品牌过硬的产品，另一方面，公租房内的租户普遍为来沪小白领，文化层次较高。 ”
分散房源小步推出
需要特别指出的是，受制于地域和资金等因素，想要在闸北找出一块大型地皮投资兴建公租房，几乎是不可能完成的任务。 “因此，我们在收购房源时，走的是渐进式收购老公房、小批量多次推出的步子。这在其他中心城区比较少见。”韩晓军说，“若这些房源能相对独立，和居民区有一定区分，有独立进出入口，那是再好不过的。 ”
上个月刚推出的晋元路的公租房项目，就相当“迷你”。4套房源中，2套为三室两厅的户型，另2套为一室一厅。
由于靠近火车站，毗邻地铁8号、10号线，地理位置相当优越。因此项目收购后，这些房源被改造成了单位集体宿舍，厨卫合用，整体租赁给了一家美容医院的职工。
而在另一处已完成收购的房源彭十小区，全部公租房房源也仅为53套，目前已基本完成室内装修，最近一两个月内即可对外供应。
“这是好不容易从动迁用房项目中"抠"出的房源，房屋完全按照商品房模式建造，房型均为两室一厅70平米左右。 ”韩晓军说，这些房型目前已有部分有意向承租的对象，如市北工业园区内的中高级外地来沪管理人员，他们大多是拖家带口的引进人才，这些房型地理位置近、也符合他们的实际需求，匹配度很高。 ”
此外，目前闸北公租房公司筹措的房源还有包括场中路、沪太路、真北路等地区，储备房源已达500多套。
作者：冯兰蔺来源新闻晚报)
我来说两句排行榜