北京CBD东扩：中国第一中心商务区再造之路

　　特约记者 张明睿 北京报道

　　李建军（化名）曾是北京红星酒厂的职工，20年前，全家搬至位于朝阳区建国路与西大望路交叉路口的光辉里。目前，该小区住宅每平米市场交易价格已攀至35000-45000元。

　　每日，李建军从这个略显古旧的小区走出，向东是名牌汇集的新光天地和华贸中心三座高达百余米的大楼，向西有久负盛名的金地中心和万达广场，往南是SOHO现代城，北边则是蓝堡公寓、阳光100、东方梅地亚等现代楼群。

　　很显然，李建军的家正处在北京市着力打造的CBD东扩区朝阳路-西大望路的“十字”格局中。

　　2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京朝阳商务中心区向东拓展。2010年3月，北京CBD新一轮扩张的号角高调吹响，这距离2001年CBD第一次进行详细规划，不足10年。

　　作为北京城市经济发展引擎的重要区域之一，CBD的任何动作都会比其它商圈吸引更多目光，在东扩语境下，商务中心区的发展早已超越一个朝阳区城区发展规划的层面。

　　三年过去了，在北京多元经济空间格局竞合加速的背景下，这个在中国最耀眼的中心商务区已经开始向我们呈现它预期中的图景了吗？

　　从商务中心区到商务中心城

　　从概念上讲，现在意义上的北京商务中心区分为两个部分：原CBD区域为核心区，新纳入的土地区域称为东扩区。

　　按照北京规划委公布的信息，北京东扩区总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米，相当于核心区占地面积的75%、建筑规模的66.7%。

　　所以，城市规划部门人士的说法是，CBD东扩，“不亚于再造一个CBD”

　　当然，无论从物理空间拓展还是产业发展思路的设计 ，东扩区的开发都无法抛开与核心区一衣带水的联系。按照北京市政府的有关表述，东扩区将继续保持CBD的产业定位，将CBD发展成为现代化高端商务区，着重发展总部经济、国际金融和高端商务业。

　　这与CBD东扩的背景密切相关。在北京CBD历经多年的高速发展后，作为北京城市发展的风向标，核心区逐渐出现写字楼供应趋近饱和、交通环境拥堵、资源承载力不足、公共配套设施短缺、开发模式粗放的发展瓶颈。

　　首都规划建设专家咨询组织成员开彦表示，CBD东扩是个必然的现象。“东扩以后，在城市规模、城市功能等方面解决了大量的问题，对整个城市的发展也起到了最顶尖的作用。”

　　《北京商务中心区（CBD）东扩区规划综合方案公示》提出，东扩区在布局上以商务设施为主导功能，在延续原CBD“金十字”基础上升级为“一主一副”、“双十字”格局。

　　此外，在展开此次规划的时候，决策者已意识到不能重走国外CBD发展中出现的夜晚和节假日人去楼空的孤城老路，所以，新的规划设计了多个广场、主题公园项目，强化文化、科技、娱乐、居住的城市功能，一个“不夜城”的图景将构筑CBD的城市梦想。

　　此前，有学者指出，CBD区域内生产性服务业提供支撑的消费性服务和公共服务发展还存在不足。而一份CBD内企业管理层调研数据显示，他们希望CBD能够就近解决医疗卫生和子女教育，并认为目前CBD内三甲医院缺乏，优质教育资源也相对稀缺，难以提供有效支撑；餐饮、购物等领域也缺乏中低端消费场所。

　　尽管没得到官方文本的证实，但在业界学者看来，北京CBD的发展模式正在悄然发生着转变，“商务中心城”的概念逐渐取代传统商务中心区的功能定位，人居的诉求将进一步得到满足，有资格进驻在这里的企业和个人将能得到更优质的公共服务资源。

　　目前，北京CBD进驻了各类金融机构1000余家，文化传媒企业超过2000家，咨询、财会、中介等商务服务企业9000余家；壳牌、丰田、三星等77家跨国公司总部进驻本区，世界500强企业中进驻140家，占北京市比重超过2/3。

　　与此同时，大家比较期待的拓展后的CBD的图景是，一个又一个高端社区、大型商业购物中心的出现，以及教育、医疗资源的增补，一个高收入、高消费、高节奏的“精英之城”出现在日趋扩张的北京经济地理版图之中。

　　充满挑战的东扩前景

　　给CBD东扩带来巨大挑战的是，昂贵的拆迁成本。据知情者介绍，区域内存在诸多超过30年的老小区，补偿费用从每平米5万到10余万不等，“天价”补偿款让许多开发商知难而退。并且，多方利益博弈过程中带来的社会矛盾也凸显出来。

　　纵然是CBD东扩得以顺利开展，在北京多个片区的中心商务区逐渐成形的背景下，各区域的中心商务区之间的竞争也越发明显，不仅中关村、金融街等老牌商圈谋求扩张，一些如望京、通州新城、丽泽金融商务区等新兴商圈正在迅速崛起，它们以更优惠的政策和更优良的办公环境吸引企业入驻，并对CBD曾经的绝对地位发起挑战。

　　这使得CBD的名片效应不如过去那么明显了。

　　此外，记者的调查发现，在CBD区域内，一些“小作坊”公司非常普遍，诸多打着“CBD”招牌吸引外来求职者的“皮包公司”、“骗子公司”也混杂其中。甚至在北京的求职论坛中流传着这样的说法：中关村和CBD是北京骗子公司的聚集区，应聘需谨慎！

　　在CBD东扩区的一座商务楼中，记者看到一个不足10人的“小作坊”，经营业务是销售一款价格昂贵的个人用软件。

　　一位写字楼物管人员告诉记者，大量“成色不足”的低端“作坊”将CBD区域内写字楼也分割得支离破碎，这让一些正处于扩张期的大中型企业因为发展空间的匮乏而不得不选择搬离。

　　官方对近几年CBD发展中出现的开发模式过于粗放的问题也并不满意，认为这一区域内企业生存空间紧张、产业集聚化程度低，成为制约发展的瓶颈。

　　而且，对于北京CBD发展短板的共识之一是：资本交易场的缺乏。像纽约证券交易所、东京证券与外汇交易市场等能够影响世界资产价格的金融机构，在北京甚至中国还没有出现，这让北京CBD的国际影响力大打折扣，且在短时间内很难发生大的改变。

　　曾参与CBD东扩规划的彭剑波对记者表示，北京CBD绝不仅仅是北京的CBD，北京CBD将承担北京作为“世界城市”的三大重要职能全球商务中心、全球银行金融中心、全球精英人士的聚集地，这是北京打造世界城市的核心之点，是中国的全球化战略品牌。

　　而这正是北京市希望通过CBD的东扩实现的目标，也是这个中国第一中心商务区的未来所在。不过，很显然，CBD距离这一目标的实现还有很长一段距离。