印度新德里另类房地产：普通住宅楼不能超四层

　　吴顺煌

　　[ 由于不建高层公寓，导致地皮使用率低，这也可能是导致买不起房的城市人口大量往贫民窟扎堆和睡马路的原因之一 ]

　　印度首都新德里的房地产可谓另类。这里没有多少高层公寓，只有曾祖父留下来的天价地皮；这里买房多以一幢或至少一层为单位，而且十年来至少翻了10倍；这里如同三个世界，有高档小区，也有城中村，还有肮脏的贫民窟；这里有大量的空置房，但大量穷人也缺房子住，政府建的经适房居然空置了5年，原因是到现在还搞不清楚受益者怎么定义。

　　曾祖父的亿元地产

　　“这间房没有空调，租金便宜点，12000卢比(约合人民币1250元)一个月”，房东向记者说出房价时，我着实吓了一跳。这是一间只有门没有窗的5平方米小房，厕所还是公用的！如果不看外面的环境，还以为是贫民窟呢。

　　不过，经过房东逐一介绍之后，我发现这幢楼里还住着很多外国人呢。这就是北德里最好地段之一，市政府(Civil Lines)附近的租价。我的印度朋友古普塔家里正在计划买房子，所以他好奇地问房东，这块地多少钱。

　　“大约20亿卢比吧(约2亿元)”，房东话一出，我们感到十分惊讶。“拿来出租的这一幢楼其实是专门给仆人住的，因为现在仆人少了，多出的房间就拿来出租”，房东接着语出惊人。不过，放眼望去，确实拿来出租的这一幢是最差的，停车场的另一边还有两幢非常豪华的房子，那才是房东自己住的地方。

　　据房东称，这一块看起来有1000平方米以上的地是他的曾祖父留下来的，而像这么大的地，其曾祖父总共有12块，分给后代20户人家，那么每户人家所分的地产也都超过1亿卢比。

　　“那您现在做什么工作呢？”记者好奇地问。“之前在银行当职员，现在不做了，就专门管理这一幢出租的房子。”房东轻松地说。

　　这就是印度房地产的特色之一，这个国家几乎没有发生过革命，地产还是永久性的，就连曾曾祖父的地产都有可能继承至今，所以好地段的地那是相当昂贵的，出售者还寥寥无几。

　　新德里印度中央政府所在地附近，有一个叫路特园(Lutyen)的地方，被称作地产中的劳力士，年初就有一幢一层高的小平房，破到几乎无法住人，被以1.8亿人民币的高价拍出。而且，印度人的交易习惯是，在正式金额外，还要私底下再付一大笔现金，第一是为了避税，第二是印度富人手握大量的黑钱。

　　新德里特色的房地产

　　新德里地产除了世代传承之外，另外一个特点就是公寓房少，基本都是单栋不超过四层的小楼房。在这个人口超过2000万的城市，政府却规定普通住宅楼不能超过四层。随着大量外来人口的涌入和中产阶级的兴起，整个新德里的房地产供给不足，一直处于井喷的状态，直到今年才稍微刹车。

　　古普塔家的收入在新德里属于中上水平，他父亲于2000年时在新德里的中档地带罗希尼(Rohini)区买了人家一幢房子中的一层，有100平方米，只花了180万卢比，按当时的汇率约为30万人民币。如今这套房子已经升值至2000万卢比以上，上涨了11倍以上。

　　据官方统计，今年新德里的房价为25000~30000卢比/平方英尺(约合2.7万~3.3万元/平方米)，这样的价格毫无疑问地把大部分新德里市民拒之门外。目前，新德里的人均GDP只有2000多美元。

　　不过，虽然新德里的房子与大部分穷人无缘，但是买得起房子的人大有人在。据印度地产咨询网站makaan的数据，新德里买房者的人数占据了整个印度买房人数的25%。在印度经济高速增长的过程中，印度的贫富差距越来越大，而每年动不动就两位数的通胀更加拉大了贫富两端的剪刀差。

　　古普塔家的生意已经从十几年前的百万卢比的级别升级到上亿卢比的级别了，父亲也开始要为家里两个孩子的婚事而踌躇。今年新德里的房价出现少有的颓势，古普塔家可不愿意错过这个难得的机会。在另外一个和罗希尼差不多的地方，古普塔一边指着一幢房子一边对我说：“你看，这块地有200平方米左右，地价约1亿卢比(每平方米50万卢比)，而这幢三层楼高的房子造价约1000万卢比，加起来就1.1亿卢比(约1150万元)，我家的购买目标大约是这幢楼的一半。”十几年的生意，已经让古普塔的住房价值从30万人民币上升到500万级别。

　　另类的世界

　　不少人喜欢拿中国与印度的房价作对比，新德里恰恰难以比较。新德里几乎没有大型的高层公寓，而不超过四层的楼房，其设施和环境也没有中国的别墅好，这倒是和泰国曼谷的房产有点类似。

　　由于不建高层公寓，导致地皮使用率低，这也可能是导致买不起房的城市人口大量往贫民窟扎堆和睡马路的原因之一。如果开车在新德里兜圈，给人的第一感觉就是这里不是一个世界，而是两个世界或三个。有时候路过的是带有公园的安静小区，但刚一开出小区却是混乱不堪的“城中村”或者更加不可思议的贫民窟。

　　上面已经提到过高档小区的房租如何惊人，但其实新德里的“城中村”租金也不是省油的灯。这些城中村主要是受到小区规划无序、楼房相互握手的影响，但其实也都是旺区，租住的主要是学生和打工族，租金与北上广的普遍小区房相差无几。更要命的是，由于印度人公共意识的薄弱、城市管理的失序，这些租金高昂的城中村夏日里苍蝇满天飞，并伴随着阵阵的牛屎味。

　　记者的印度朋友唯普尔是个聪明人，他一毕业后，就敦促家人把位于城中村的一幢三层楼高的小房子给卖掉了，卖了800万卢比，随后全家迁徙到瑜伽圣地瑞诗凯诗，用同样的800万卢比，却可以在瑜伽小镇购置一大块地，并盖起一幢小别墅，从环境上来讲，就如同从地狱跳到天堂。

　　有个城中村住，这在新德里至少还算是中产阶级，其中还有不少是亿万富翁，不少人还住在贫民窟里甚至是无家可归呢。最近，印度政府计划向全民派发补贴粮食，受到补贴的城市人口居然高达一半，想一想，多少城市人还处于水深火热之中啊！据报道，印度城市缺房数量为1900万套，缺房子的人口中有96%的人属于经济上的弱势群体(EWS)或者低收入群体(LIG)。

　　当然，民选的印度政府不能置广大老百姓于不顾，所以新德里政府从2007年起就向广大市民鼓吹要建大量的经适房供弱势或者低收入人群，且不论政府承诺建造的套数实现还不到10%，更加令人哭笑不得的是，到目前为止，大多数建好的经适房目前空置着。目前，新德里有一处1400套给EWS的经适房已经空置了5年，每年都有成千上万的人去申请，但政府目前由于无法定义谁是属于EWS人群，而迟迟不能放盘！

　　另一方面，印度城市房屋的空置率也不小，据印度政府2011年普查的数据，印度空置的房屋数量高达1100万套，占国家房子总量的10%，而这些空置房甚至可以填补缺房数的一半以上。看来，印度人想要人人有房子住，也并非真的无路可走。