深圳房产调控风声再起 或提高二套房首付比例

　　每日经济新闻记者 罗碧 发自深圳

　　自9月25日，国土资源部召集部分省份和城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控后，在今年前三季度仅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表态。

　　9月30日，深圳市规划和国土委员会房地产处在官网发布通知称，将继续加大房地产调控力度，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

　　短短10余天后的10月11日，《每日经济新闻》记者从深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上了解到，会议部署了下一步地产调控工作，其中包括今年四季度供应约60公顷住宅用地；增加住宅用地供应量；加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等。这意味着，在房价上涨的压力之下，提高二套房房贷首付比例和利率或呼之欲出。

　　四季度供应60公顷宅地

　　此轮调控声音再次出现，或源于近期土地市场上“地王”的频现和房价的上涨。今年房企加大力度布局一、二线重点城市，推动了各地“地王”的出现。根据中国指数研究院发布的 《2013年三季度中国房地产市场研究报告》显示，三季度楼面均价创下历史新高，住宅用地涨幅最为明显，同比上涨49%。

　　其中，在剔除配件医院和保障房后，北京农展馆地块楼面单价达7.3万元／平方米，北京夏家胡同地块和孙河西甸村地块楼面均价超过4.5万元／平方米，上海杨浦区延吉街道和浦东新区前滩地块楼面均价均超过2.8万元／平方米。

　　“‘地王’会带来房价上涨的预期，使得房地产市场上实际成交价格上涨。”美联物业全国研究中心总监徐枫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　成交价格的上涨幅度，已经使得多个城市在今年“国五条”地方细则出台后公布的房价调控目标难以完成。深圳公布的调控目标为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%，但中国指数研究院公布的深圳前三季度新房价格涨幅已达18.84%。

　　在此背景下，9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控，指出在供求关系紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。同时，要求在明年的住房用地供应计划编制过程中，要以过去5年实际供地平均量为标准，衡量年度供地量，尤其是四个一线城市要持续增加住宅用地供应。

　　9月30日，深圳率先做出 “回应”，深圳规划与国土资源委员会官网发布《继续加大房地产调控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

　　10月11日，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议部署了下一步调控工作，共提出八项措施，其中包括 “加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”

　　对于政府做出的这一系列表态，徐枫认为，房地产市场的价格由多种因素促成，单项的措施并不能在短期内对房价产生影响，“如果不从土地的供给方式等更深层次着手，很难在短期内改变房价一路高涨的现状。”

　　此外，上述会议还重申了确保增加今年普通住房用地供应量，并明确表示四季度还要供应约60公顷用地。但对于“5年平均供地量的基础上增加20%以上”的计划，记者计算前5年深圳土地供应数据后发现，完成难度较大。

　　将加快释放存量土地

　　根据 《深圳市土地利用总体规划（2006~2020年）》，2008~2012年新增居住用地总量900公顷以及2007年公开的210公顷的住宅用地计划，前5年，深圳公开的住房用地供应总量计划为1110公顷，平均供地量为222公顷。

　　如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基础上增加20%”的计划，深圳今年需完成住宅用地供应266公顷。但根据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》，除预留指标外，深圳今年全年计划供应居住用地165公顷，这与266公顷的计划还存在较大差距。

　　根据深圳土地房产交易中心数据显示，今年前9个月，深圳仅于1月15日以1.41亿元总成交价、7472元／平方米楼面地价成交了光明新区1宗居住用地。而从挂牌的情况来看，到今年10月底，深圳仍无挂牌出让的居住用地。

　　对于深圳新增供应土地有限的现状，根据深圳市规划与国土委员会房地产处9月30日在官方网站上发布的《继续加大房地产调控力度》的通知显示，深圳将进一步完善和优化城市更新政策，加快释放存量土地。

　　而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备将以政府为主导，城市更新则由市场主导。

　　为此，深圳于2012年10月挂牌成立了深圳市土地整备局，计划到2015年，通过土地整备释放150平方公里建设用地，2011年和2012年，深圳累计完成土地整备67平方公里。

　　而据记者不完全统计，截至目前，深圳已公布了2013年两批城市更新单元计划，涉及拟拆除重建用地面积197万平方米。深圳近几年的城市更新已成为城市土地供应的主要来源，相关数据显示，2011年，深圳完成47项更新单元规划审批，新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；2012年，深圳全市城市更新项目65个，土地面积达497.43万平方米，其中住宅项目46个，土地面积达391.17万平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出让量的8倍。