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由中国经营报和社科院工经所联合主办的“2014中国企业竞争力夏季峰会”于6月14日在北京举行。中国社会科学院副院长李扬发表了主题演讲，李扬谈到“中国房地产市场，十年九调控，也就是说这个市场自从设立以来，还没有经历过一个完整的经济周期。如果没有经历一个完整的经济周期， 这个市场的特征并不能够充分显示出来。现在大概我们可以说接近经历了一个完整的周期了，那么这个完整周期下来之后，大家回头一看房地产市场它是一个高度区域化的市场。”
以下为嘉宾发言实录：
李扬：女士们、先生们，大家早上好！非常高兴，其实我也是算主办方，欢迎大家来参加我们这样一个会。按照会议要求，我有两个主题，一个是改革，一个是当前形势。时间有限，不能讲两个这么大的题目，另外一个在我们讲台上，我曾经比较系统的谈过改革，尤其谈过金融改革问题。所以，今天我重点讨论一下当前经济形势。那么，形势问题也很复杂，我主要选择若干我觉得值得关注的要点供大家做一些讨论。
首先，这个问题大家都很关注的就是经济的减速，以及面对这个减速我们需要采取一些稳增长的措施。这个大家讨论的比较多了。当我们说要稳增长的时候，从短期来看，我们从需求的这三个方面要做一些分析。现在很显然，国内的内需短时间内是不可能成为一个非常大的一个动力。我们看到内需在我们采取了一系列非常强的措施之后，在2010年曾经达到非常高的高峰。但是，从那之后，显然内生动力不足，那么到2013年只有50%的贡献。那么，外需因为受制于国际环境，同时也受制于我们国内结构调整的速度。所以，外需也不是可依赖的，在前几年它对经济增长的贡献一直是呈负数。所以，我们不得不承认一个我们不太愿意承认的事实，就是中国经济如果要采取一些措施进行刺激，或者用现在的话说进行微刺激，措施只能从投资领域中来思考。
但是，这就遇到一个悖论，中国的增长靠投资，但是中国经济目前最大的问题之一，也就是产能过剩，也是归因于投资，所以我们存在投资、增长和过剩的悖论。那么，在经济发展一个新的阶段，有人说是改革元年，我们如果说还是要启动投资这样一个我们用之多年的工具，就必须用改革的姿态来从事投资。所以，我们觉得应该必须高度警惕，并认真防范那些已被实践反复证明的投资的弊端。所以，用改革的精神讨论好投什么，如何投和谁来投的问题就非常重要。
那么，投什么呢？显然因为经过三十几年的工业化，经过2009年以来的强刺激，凡是商业上有利可图的项目在中国基本上都已经饱和，这些领域也都基本上过剩了。但是，在中国就一个健全的社会发展而言，我们有大量的领域还缺很多的一些项目。比如社会基础设施，比如公共服务领域有大量的短缺。所以，我们现在必须说把我们投资的重点放在偏向社会和生态建设的这样一些领域中。比如说有利于促进消费增长的，有利于技术进步的，有利于环保的。但是现在问题就来了，这些领域说起重要性来说谁都不否认，但是社会资本基本上不愿意进入，或者是因为投资的商业可持续性不行，或者是因为有很多的这样一些障碍，让他们不得进入。
那么，当然我们现在如果深入研究这个问题，我们会感觉到这样一些领域的一个激励的机制，它的架构的问题。因为在我们目前的架构下，绝大多数的环保、治污、生态修复活动都视为成本，不能够成为产出，是我们已经创造出的绩效的一个扣除。那么，这样一种架构，当然就会是高耗能污染的产业仍然被很多地方和企业追捧，而治污，治耗能的产业就不能够得到发展。这是一个很大的问题。过去我们一直谈，但是现在看起来是需要解决了。
第二、解决如何投的问题。在这里所谓如何投，就是说我们资金怎么来筹集。首先，这是中国一个得天独厚的优势，就是我们长期以来的高储蓄，因此从宏观上说，从理论上说，从总体上说，中国是不缺资金的。但是，结构上中国的资金是有严重的缺陷的。一、缺乏长期资金。二、缺乏股权性的资金。现在又加上一个缺乏廉价的资金，三大问题。所以，如果我们还要依靠投资，至于投资投哪些领域，我们姑且不论，这个钱怎么来筹集？怎么来应对我们说的缺长钱，缺股权，缺廉价的钱，这几个问题我们必须解决好。
所以，我们必须真正落实发展多层次资本市场的一个战略安排，必须大力发展例如保险等机构投资者，要分开对信用的统治，让资本形成能够自由的展开，要充分发挥像国家开发银行这样的投资性金融机构的作用，要鼓励各种创新，与我们今天的主题有关，创新就要把债务性资金变成股权性资金，把短期资金变成长期资金，而且我们要逐步尝试改变商业银行只能贷款不能投资的状况。大家知道这是我们金融结构的一个基本的问题，因为我们金融体系中最主要的机构是不能做投资的。由于不能投资，所以中国只要说金融活动越发展开，我们的杠杆率就越高，负债率越高，负债率高是这次危机的一个根本性的问题，必须要解决。同时，还要解决好资金成本过高的问题，后面我还会讲到，显然这些问题并不容易解决。
第三个解决谁来投的问题，当然这个答案大家都会说，让民营资本投。问题是我们事实上在法律上并没有限制，甚至还是鼓励民营资本进入这个领域，进入那个领域。但是，事实上他们进不去，所以我们要把那些“玻璃(1067, 3.00, 0.28%)门”拆除，让他们实实在在能够享受到这样一个平等待遇。当然，里面还有一些技术问题，比如过去我们说有一些领域不能让民营资本进去，因为存在着所谓垄断，存在着所谓公共性，所谓外部性。那么，经过这么多年的技术发展，制度变化这些问题已经不能够成为障碍了。所以，我们为了解决这样一些问题，必须让基础设施，公共服务项目有商业可持续性。同时要改变政府主导的局面，这个问题过去反复被提到过，现在又一次以尖锐的形式提到我们面前。
我觉得如果说我们稳定经济需要投资，我觉得最终要解决两个问题。一个就是刚刚谈到的我们现在大量的投资领域，比如说防范污染，比如说修复环境。在目前中国的统计架构下是成本，因为它是成本，所以我们一定还会重蹈老路，先污染，再治理。污染大家毫不吝惜，治理的时候拿不出钱了。这个有很多原因，但是最近我们在研究发现我们是不是可以在我们的一些统计架构上做一些改变呢？这个改变其实启发我们的是去年美国有一个改变，去年4月份，美国改变GDP统计，改变都是两条，一把过去的R&D从成本变成了产出。第二、它把它的一些电影，涉及到文化产业，变成产出，这两个变化使得美国的GDP增加3%。研究这个事情，再往前看，美国在上个世纪也做过一次调整，就是电脑，它把电脑这个产业以及购买电脑这样一些活动都变成产出。那个时候它的GDP增加了将近3%。
那么，美国发生这样一个事情对我们非常有参考价值，有借鉴意义。因为所谓什么东西是成本，什么东西是产出，就是你自己说了算的事情，当然有它一些客观规律，我们必须遵循。最近大家看到有一个，也许不登大雅之堂，英国人改了GDP的统计，贩毒、娼妓活动算是GDP的统计。很多这些，就是说GDP的统计实际上并不是一成不变的，它应当根据形势的发展，根据我们的实体经济的需求进行调整。所以，我自己觉得像过去我们被统计在成本的这样一些东西，就像美国R&D从成本里面，从税收点扣除变成产出，治污染是产出，治环境方面有投入那是产出，直接就是产出，这种变化我觉得应该要发生。考虑到各地从政治领域，对地方官员的考核指标都变了，我们政治考核可以变，GDP考核也是可以变的。第二个就是要有商业可持续性，所谓商业可持续性，就是现行的税收、定价、收费这套体系应当改变了，过去一直拿在政府手里，觉得这个东西不应该放到市场上去，三中全会告诉我们，凡是能由市场形成价格的都交给市场，现在到了我们要落实三中全会这个决定的时候了。
第二个问题就是城镇化。我带来的题目是城镇化战略有重大的调整。过去一年多来，我们关于城镇化讨论很多，不知不觉讨论的主题、重点、甚至内涵都发生了变化，传统的城镇化是从城里人角度说的城镇化，我们有多少钱能够接待乡下人变成城里人，迄今为止这个账还是这样算，一年1%，一千多万，一个人进城十万，一千多万要接纳人均十万人的进程，就要多少钱，现在钱不够，钱不够就卖地，这是传统的思路。所以，在传统城镇化的思路下，忽略了土地要素，忽略了效率，忽略了城乡一体化的发展，应当说走到死胡同了。好在这样一种偏颇的城镇化战略迅速的得到了调整。
我们看到十八届三中全会调整基本到位，大家看十八届三中全会的第六段，第六部分里面是四条，20、21、22、23四条是城乡一体化，20条说农业生产组织形式的变化，规模经济。21条说的是农民对于土地的三个权利要必须确认，就是确权，进行承包地的权，宅基地的权和建设用地的权。第三条就是22条说到这个权利是可以流转的，可以交易的。第23条才说城镇化。
这个变化我提醒各位要注意，城镇化这样一个曾经被非常渲染的话题，现在被放在城乡一体化的框架下展开，是因为原来的城镇化是一个开发区化，原来城镇化的推广使得我们产生了很多的弊端，建成区人口密度下降，人均建成区面积上升，上升到发达国家的程度。中国这么多的人，土地这么紧缺，可耕地这么少，城市用地的面积达到发达国家的水平，这是绝对不能容忍的，更何况我们咬着牙要坚持18亿亩的红线，这种城镇化绝对不能再继续下去了。而且这种城镇化是失去市场的城镇化，是失联的城镇化，是偏颇的城镇化和钢筋、水泥相关联，而且是相互支持的过剩循环怪圈，我们必须认识到这一点。同时，过去的城镇化，因为化到最后，也还有一部分人是乡下人，人生下来就不平等，这肯定不是社会的问题。
所以，我们过去的城镇化必须调整，调整到城乡一体化的框架下，我们要讨论土地利用效率问题。说实话，中国我注意到讨论这么久，对土地这个要素很少有人去讨论。而在中国，一个是地，一个是人，是任何政策都不能回避的，必须作为重点来考虑的主要因素。而在过去的城镇化战略，这个因素被忽略了。所以我们在新的城镇化战略下，必须考虑土地定位效率问题，必须考虑经济资源要集中，要考虑什么是城市。大家知道有一些研究，从我们这个角度说，城市化中国还有多少距离，大家注意在前几年前，OECD有一项研究，它认为中国的城市化已经完成，就是看怎么定义城市。怎么看像欧洲那种城市也是小城市，一千户以上的人聚在一起，在他们的标准就叫城市，中国有一些比较大的农村都是城市了，我们肯定不能照搬那个标准，但是这个标准的那种经济含义，那种政策含义是值得我们借鉴的。同时，我们在这样一个框架下，要彻底的消除人的身份差异。
在十八届三中全会这个框架下的城镇化，关键是重新揭示并且定义了土地这个要素，并且讲这个要素赋予了在我们看来最弱势的农民这样一个群体。那么，三中全会之后，中国社科院有九个研究所，分成四个调查组到各地调查城镇化，调查回来的结果应当说是丰富多彩，千姿百态。但是，有一点是共识，就是获得了土地权利的农民不再愿意用放弃土地权利的方式变成城里人，他不愿意。因为土地这个要素揭示出来之后，乡下人和城里人，他们之间的比较利益，这个天平发生了一个根本性的倾斜。农民突然发现我比城里人多了一些东西，我干嘛要放弃这个东西，变成城里人，这个在全国很多地方已经很明显的发生了。在这种情况下，城市化就是另外一个含义了，我们觉得含义主要有两条，一、就是面向所有国民的公共服务均等化。二、以提高土地效率，建议提高国民经济运行效率为目标，效率问题，所有资源的配置中，效率问题应当被强调了，特别对中国这样资源短缺的国家来说尤其重要。
第三个问题，房地产市场，我觉得这个房地产市场最近讨论很多，我在今年年初的时候，非常原则的谈了一下对房地产的看法。我们现在说房地产市场进入转折点，基于三个理由，第一个理由就是城镇化战略的转型。我们注意到过去在论证房地产市场还会有一个十年，二十年的黄金时期的主要论据是说中国的城镇化还会推行十年到二十年，因为要推行十到二十年，每年会有一千多万人到城里来买房子，这是一个所谓刚性需求的主要根据。一旦农民不像我们所想的那样放弃土地进城成为城里人，这个刚性需求就虚空了。现在其实很多的城市开始出现房子的空置，而且被显露出来，就是因为已经很明确的看到，特别是低等级的城市，三四线城市，已经很明确的看到，不会再有人买它的房子了。所以，这一点我觉得是非常大的变化。
第二个变化就是今年6月，由国土部牵头的一个全国的房地产登记系统，我经常会说，这个登记系统顶十个调控文件，它第一次使得我们可能知道中国有多少房子，第一次使我们可能知道这些房子分别被谁占有的，当然这条路也肯定不平坦。但是，中央下了决心，一定要做。
第三，中国房地产市场，我们过去说的十年九调控，也就是说这个市场自从设立以来，还没有经历过一个完整的经济周期。我们知道它如果没有经历一个完整的经济周期，这个市场的特征并不能够充分显示出来。现在大概我们可以说接近经历了一个完整的周期了，那么这个完整周期下来之后，大家回头一看房地产市场它是一个高度区域化的市场。在北京看的房和在县城看的房完全不是一回事。因此，一个政策不可能在北京制定，全国一刀切的去执行，不可能是这样。所以，现在我们已经看到很多地方在松动。那么，一线二线三线四线房地产形势截然不同，即使像北、上、广、深这样一些地方，不同地方的价格也是不同的。北京已经很清楚了。你说六环住的，出门你说你是住在北京，你说住在河北，住在河南都一样，这种没有特色的房子已经涨不出来了。所以，经过一个周期，我们房地产市场的区域性，这种分层次的特点被人们充分的认识到。所以，需要因地制宜，采取不同的发展战略和不同的调控政策。现在不停的媒体会曝有说哪个政府采取了措施，然后这些政府出面否认，干嘛欲盖弥彰呢，这是一个不可避免的趋势，我觉得我们应当承认这个市场的城市形，它的区域性，然后根据自己的情况采取适合自己的调控政策，这才是正途。
那么，房地产市场出现转折，其实大家潜在的担心是它对经济进一步的全面影响，我们最近做了一个评估。大家都知道房地产市场如果对经济产生影响是两个层面，一个层面它是由住房拥有者发动的，大家都是购房，我买了房，我这个房子的价格随着市场价格的波动在波动，它有一个限价。当市场出现动荡的时候，我这个限价与我还没有偿还的贷款的规模而言处在什么状况，它的就要决定市场向什么方向变化。美国这一轮为基础问题，香港这一轮出问题，都是因为所谓的负资产，就是房子的限价已经不够偿还贷款，所以接着会引发恐慌性的销售，这种情况在中国现在根本没有出现。所以，这种层面上对市场进一步的负面的影响，我们在一个不短的时间里看不到，也就是不必有太多担心。
第二个层面就是贷款者，房价如果跌了，会不会使得原来的优良资产变成不良资产，使得原来的不良资产规模扩大。就涉及到整个贷款结构中，所谓的止损保障体系问题。大家知道中国的房子绝大多数在三成以上，也就是30%以上首付率的贷款结构性获得金融支持。而且既然是首付率这么高，商业银行和客户谈判的时候，一定在案板底下还会有一些隐藏的东西也就是一般会35%到40%，这些都是它的止损的一些指标。再加上还有其他一些东西，就是人们购买住房实际得到的贷款，反过来说，就是银行真正付出的钱大概也就一半多一点，于是我们有一个账，价格要跌到这样一个水平，它才会出现真正的损失，跌不到就不会，现在我们非常乐观的看到，离止损线还远着呢。基于这两方面的原因，我们认为这个市场虽然在调整，但是还不会形成一个系统性风险，对我们国家产生非常大的负面冲击。
因此，我们就觉得应对这样一个变化，而且我觉得是一个转折性的变化，应当稳妥的设计，不应当张皇失措的就刺激，也不应当张皇失措的去处理，应当稳妥的缓慢的应对这个变化。同时一个很重要的任务提出了，就是我们现在到了必须设计一个总体的中国房地产市场的一个蓝图的时候了。我说这个话的意思就是说，中国房地产市场发展到今天，还没有一个总体设计，走哪儿算哪儿，到的总体设计的时候了。
第四个问题，金融乱象，所谓乱象主要指三个情况同时发生。一、钱多，宽货币，大家都在争对GDP的比重。但是，钱多了，反而贵了，这是中国极特殊的一个情况。大家知道美国QE，QE不断推出，它的利率是0到0.25，欧洲现在准备救市，宣布它的利率是-1，怎么实施是一个问题，怎么实施-1的利率。就是量和价是相反变化的，只有中国量和价齐飞。第三就是金融业自我服务，现在金融交易，上层建筑通胀非常的快，但是都是银行卖，保险买，保险卖，证券买，或者A银行卖，B银行买，B银行卖，C银行买，都是这样自我交易。或者是为了筹资，或者是为了绕过一些监管。但是，很少到实体经济那儿去。所以，在中国金融业自我服务的现象非常突出，去年尤胜。
这个事情在美国金融危机之前有几年就是这样的，导致这个现象的原因很多，我大概列举一下。第一、中国的外汇储备的管理体系。我们现在这个体制，就是储备进来就变成货币供应，货币供应经常会多，多了之后就会冻结，一冻结就会造成钱多了，但是市场上可贷资金少了，所以现在可能是这样子，它模糊了宏观资金供求的信息，也增强了宏观环境调控的难度，我们现在在研究这样一个问题。其实2006年我们尝试性的改变了一下这种结构，但是因为种种原因没有再继续下去，还需要再实践。
第二、息差交易在盛行，就是利用不同市场上价格的差来进行交易。大家知道市场低价定律是通则，但是在中国因为重重的阻隔，重重的障碍，所以一个资源在不同市场上有不同的价格，所以这个情况也是导致金融乱象的原因。
第三、多部门分头监管模式，助长了跨领域的套期、套利和监管套利。
第四在多重监管体制下表现出金融抑制的恶化，这些年金融抑制没有放松，反而是恶化了，由于金融抑制恶化，导致创新异化。这些创新没有被引导到提高效率，提高质量，提高我们整个的经济发展的质量这样一个方向上，而是被引导到如何绕过监管，如何绕过这些管制的这个领域上去。当然，如果使创新走上正道，我们必须给创新一个正常的、合理的、科学的框架，能够引导它。
另外，刚性兑付，也就是这次老的问题，所谓负外主义及我们中国老的问题从破除负外主义开始，从预算约束开始。最后才是所谓影子银行和互联网金融的问题，这些问题在我看来使现成的问题更加复杂了。
最后一个问题是地方政府的债务问题。我们总的判断是地方政府债务总体是可控的，但是局部和区域存在问题。偿债压力，从高到低，重庆名列第一，贵州、云南、陕西、陕西、山西、河北、湖南、湖北、北京豁然名列其中，上海、天津四大直辖市都在偿债压力最大的行列里面，吉林、甘肃、青海，反而有一些我们觉得他不怎么样的反而不在这个名单里，这是国家审计署的数据，区域分布还是东部多，偿还责任占比省、市、县是从省到县越来越高，说明整个问题是在基层。偿债资金的投向东部在市政，西部在交通运输，存在主题一共四类，融资平台，政府部门和机构，国有独资和控股企业，经费补助事业单位，说明这个问题是相当广泛的存在在我们各级政府的大问题。
对于这个问题必须有多种解决方案，催钱肯定不行，我们必须认识到，这个问题随着经济增速的下滑，随着城镇化战略的转型，随着房地产市场的调整在恶化。因为统计显示，各地方的所谓还贷资金来源60%来自于土地的出售，来自于土地的开发，而如今土地的出售已经不像过去这么顺畅了。所以，还贷的空间被大大的压缩了。那么，对于这个问题，我们觉得必须有根本的解决，分两层，制度上解决，有三个要点。第一、按照三中全会决定的精神，确定政府的边界，也就是认真的解决好政府干预过多的问题。你做的少一点，负债不就少了吗？这是一个釜底抽薪的一个办法。二、在界定政府职能的基础上，合理的确定中央政府和地方政府的一些支出责任和财权，三、赋予地方政府独立发债的权利，这是长期的办法。短期，我们觉得有四策，第一策略就要和其他国家都不相同的，有一个资产负债表对策。因为中国的债务和世界各国的债务最大的不同就是我们的债务至少名义上是用来投资的，也就是它都是形成资产的。有资产就有负债，如果把它匹配起来，其实就可以形成一个完整的类似企业的一个经济实体，企业负债有什么了不起？企业负债60%其实很正常。所以，有相当部分是这种情况，不一定把它当成一般的债务来看待，我觉得这是中国非常特殊的，就是我们有资产负债表这一策。二是债务重组，期限、种类、产权所有者，第三可以有资产的出售，偿还还贷资金，第四有综合性还款计划。总之，这个事情比原先复杂了，原先还是比较乐观，现在还是相对的谨慎乐观，但是如果经济情况下滑的趋势进一步显现，我们面对的问题可能更大一些。
我今天就这样一些问题跟大家交流看法，总的是两句话。第一句话，我们所有的问题，应当说是过去三十几年，甚至是六十几年积累下来的问题，这些问题必须用改革才能解决，绝对不是什么短期的刺激所能解决的。第二、要想解决这些问题，必须维持一个相对稳定的经济环境，所以，在这个意义上，微刺激是合理的。但是，只能保持在某一个区间，不宜再采取2009年那样一些非常极端的措施了。所以，这个到年终的时候我们再盘点一下，我们面对一个比以前复杂多的形势，相信在党中央和国务院的领导下，在各界的努力下，我们一定能够顺利的渡过这个难关，使得中国经济上升到一个更加有效率，更加有质量的新平台。谢谢各位！
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