文/《财经国家周刊》记者 葛轩
一些开发商通过不当方式，将原本属于全体业主共有的小区公共设施进行私下转让，受让者变相改建后抵押给商业银行，形成了一条黑色产业链。
一位刚买下上海青浦区赵巷镇业辉路88弄中海翡翠湖别墅小区物业的业主，在入住后发现，小区内的会所已转给私人。“偌大一个会所除了租出部分外，游泳池一年只开放三个月，私人拥有会所干吗呢？”这位业主百思不得其解。
离此不远的海天花园房屋业主委员会，也正在为小区的公共设施展开维权。“我们已提起诉讼，要求恢复会所和购物中心原状。”上海市高信德律师事务所成大为律师说，海天花园的一些公共设施，通过私下售让，改变了原来的功能，严重侵害了业主权益。
事实上，近年来，一些大中城市的房地产开发商，通过各种不当方式将小区文化、娱乐、体育等公共设施的房屋产权“巧妙”地进行台下交易、低价出售给私人，受让者又违规、违法改建成酒店、办公大楼、幼儿园等，再通过高价评估将这些问题资产抵押给多家银行贷款套利，把风险转嫁给银行。
成大为说，这种小区公共设施违规交易的黑色产业链风险正在集聚增大，犹如钢贸贷一样带给银行坏账风险，同时滋长了寻租腐败之风，扰乱了房地产市场秩序，激化了社区矛盾。
“两次开发”
据悉，地处上海市大虹桥区域的康虹花园、西郊枫林园、海天花园以及闵行区小区集聚度高的地区，均有类似情况发生。
深究这条黑色产业链可以发现，开发商、接盘者与既得利益群体巧妙设计了一个鲜为人知的房地产“两次开发模式”，即先以文化、娱乐、体育等公共设施的高档会所与高品质生活为卖点，在售楼资料里大肆渲染推销出售具有完全产权的商品房。在楼盘出售完后，再私下出售属于全体业主的公共设施。这已成为房地产行业不良开发商欺骗业主的惯用手法，在早期开发的高中档小区尤为典型。
尽管2008年起相关法规已明文禁止会所等公共设施的交易，但由于相关法律法规不配套，致使一些老社区依然存在严重问题。
其商业模式可概括为：第一次开发模式为“完全产权的商品房+部分产权的公共配套设施”(用以吸引高消费，获取高利润)；第二次开发模式为“转让不完全产权的公共设施(会所商场等)+变功能+开酒店+高出租+贷款”。这些交易通常都采用瞒天过海的手法获取公共设施用房的产权证，然后从主业链与辅业链两个方面展开非法经营。
成大为说，主业链包括违建商业地产，如2009年青浦区海天花园“会所”产权人变更为金某后，原一张产权证上的“购物中心”被注记为“商场”及“商业”；“会所”被注记为“旅馆”及“旅(宾)馆”。这明显违反了沪房地市(2003)230号文件规定，完全改变了“会所”与“购物中心”是海天花园公共配套设施及为小区全体业主提供服务的“功能”。
辅业链是转借转租非法经营特许行业。通过改变功能和违法经营获取利益(如特许经营的酒店与幼教业)，开发商与既得利益者串通一起，将黑链伸向需经特许批准的酒店或幼儿园等。
上海一位资深律师表示，近期一周内就接到闵行三个小区两个业委会提出会所使用权纠纷案。如闵行东苑大千美墅发展商为了追求利润，通过“转手”会所改变功能经营商业租赁；月光流域与红山半岛两个楼盘的开发商在开发初期隐瞒了“体育会所”土地的使用情况，名曰两个小区业主可共同使用，但在楼盘售完后，开发商金蝉脱壳，转嫁矛盾，一走了之。致使两小区业主为争夺“体育会所”的使用权而打官司长达8年之久。
金融链风险
《财经国家周刊》记者在调查中发现，小区公共设施非法交易所有的操作流程和价格评估均绕过了业主大会、业委会和全体业主，致使小区业主权益受到损害。
以海天花园为例，开发商的规划图纸、售楼广告和与小区业主签订的房地产买卖合同等文件均对“会所”和“购物中心”用途与使用有明确约定。但直至2013年初，海天业主才获悉，开发商早已于2009年背着全体业主秘密将小区公共配套设施“会所”和“购物中心”转让给金某。
中国的物业管理条例第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途，其他公共场所与公用设施同法规。
其实，小区房地产两次开发模式的“发明人”醉翁之意不在酒。房地产资源与金融资源融合，才是这一模式的最大利益所在。
以海天为例，据业主实名举报信，2009年，中海发展(上海)有限公司将会所、购物中心低价转让给金某(占地面积9446.06平方米，售价仅为2700万元)。此后金某以上述产权抵押，分三次向银行办理了最高8470万元的银行贷款。
某种意义上，从事此类房贷业务的商业银行，已成为小区公共设施非法交易金融风险的托盘人。
曾任中国银行上海分行卢湾区支行行长的吴怀民说，用违法交易的小区公共设施作抵押的贷款明显属于瑕疵资产，即使贷款人所控企业报表上有一定的现金流，也不能掩饰其抵押品瑕疵所挟带的巨大风险。
一位专门从事金融违约风险的资深专家指出，在房地产“两次开发模式”下，一旦法院判定该交易违法或依法恢复公共设施原有功能，银行或将陷入不良贷款危机。
这一商业模式的融资链利用了中国房地产市场法制环境欠成熟之处，成为开发商与既得利益者在土地资源紧缺下的生财之道，也绑架了商业银行。不仅如此，一些新入驻的外地物业公司或保安公司，也正在效仿这个黑链商业模式，成立以收购小区公共设施及场所为目标的投资公司或资产管理公司。
切断黑色链
由于早期中国物权法未出台且相关法规不齐全，对上述不完全产权(即使用权属全体业主共用共有的)没有明确规定，造成了全体业主的使用权与共有权受到侵害的局面。
法律界人士认为，小区公共设施的黑色产业链对社会及金融安全破坏力大、影响极坏，应着力做好以下几点防范—
一是完善与规范物权法、物业管理法规及相关行政行为。建议人大、检察院要加强对相关法律法规执行的监督和检查，尤其对相关法规中的不完善或不明确的条款要加以进一步完善。
建议在相关法规中明确规定：小区公共配套设施使用权及部分设施产权属于全体业主所有，不允许发展商私自出售转让。如为正常合规交易，一定要出示超过三分之二业主出席的业主大会决议及业委会盖章，经过并公告公示程序。
明确全体业主作为小区公共设施共同产权人，具有优先购买权。只有业主大会一致表决同意放弃后，开发商才可转让给第三方。小区楼盘售完后，开发商应当将小区所有公共配套设施设备与物业管理账目进行移交。银监会应明确规定，小区配套公共设施设备不得用于抵押贷款。
二是全面调查掌控以防范区域性金融危机的发生。一位从业30多年的资深金融人士说，小区公共设施的违法交易违背金融法规、金融诚信，涉嫌金融欺诈，应予以及时防控，着力整治。建议地方政府有关部门应对所在区域的相关小区楼盘存在的同类情况作全面深入的调查，全面掌握这一产业链的真实信息，预测其对社会安全、金融安全和城市形象产生负面影响的程度。
三是地方政府统一安排实施综合执法行动。由房屋土地管理部门牵头实施，对其中影响恶劣危害大的采取专项行动，对其中严重违法及利用权力寻租的人与事应予以查处。
最高人民法院原副院长刘家琛指出，如何防范金融风险与社会风险，在中国是一个大问题，尤其是在房地产金融投资领域，要加强法律法规的综合配套改革，维护人民群众的合法权益，杜绝非法交易及其黑色产业链。
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