济南“第一烂尾楼”：1700多户拿回逾8亿购房款

　　烂尾楼是购房者心中梦魇。被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄，殃及2000多名购房者，引发长达6年多的维权。日前，1700多名购房者拿到逾8亿元执行款，一些购房者拿回购房款时喜极而泣。

　　这起“烂尾楼”群体性事件成功处置，是经济南法院形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经最高法答复认可才最终得以打开“死结”。

　　这一购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式，开创了司法先河，为全国众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。

　　始料不及

　　从一房难求到济南最大『烂盘』

　　8年前在济南，若能买到彩石山庄的房子，那是很有面子的事。

　　彩石山庄项目地处济南东部城市景观区，整个楼盘占地约2400亩、总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅。更让购房者趋之若鹜的，是开发商三联集团的层层光环。这家成立于1985年的省属企业，在国内家电连锁企业中第一家上市。涉足商贸物流、房地产、电子信息、旅游、传媒、金融投资六大产业。

　　2003年10月，在土地手续不齐全的情况下，三联集团以“超值低价”为噱头开展认购。认购场面之火，至今仍让济南市民唏嘘。

　　抢到一套房，得有关系、有门路。彩石山庄的价格从最初的每平方米2600元，迅速上涨至4100元。截至项目停工，彩石山庄累计预售住宅2146套，但符合预售条件的仅有405套。据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等。按照合同规定，2008年10月交房。

　　让购房者始料不及的是，三联集团因为资金链断裂走到了破产边缘，2008年9月，项目全面停工。

　　彩石山庄从此沦为济南市“最大烂尾楼盘”。

　　迎来转机

　　涉案项目拍卖后购房户优先拿回房款

　　“血汗钱买房交三联，到期无房谁来管?”“政府作主，还我公道。”

　　6年来，三联集团大楼等地点，隔三岔五就会围满购房者。

　　退休职工王秀云年近七旬，卖掉自己的唯一一套旧房，才凑足32万元的购房款。她还动员已下岗的妹妹买了一套。6年来，姐妹俩只能靠租房安身，一度陷入绝望。

　　购房者杨帆，通过“内部渠道”购买彩石山庄一套130平方米的房子。全家人东挪西借，好不容易凑了34.5万元。“本打算当婚房，可到了收房日期，连房子的影子都没见着。”

　　群众频频维权，各相关当事方的司法程序被法院叫停，地方政府由于没有解决问题被中央巡视组点名。转机在2014年出现。去年9月底，济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，去年10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16.296亿元拍卖成交。

　　截至去年底，法院共向1700多户购房群众发放执行款约8.2亿元。其余400余户，今年3月执行款也进入人民调解和司法确认阶段。一些购房者与三联签订买卖协议时，三联没有取得商品房预售许可证，买卖双方均有过错。济南市依法认定，三联作为主要过错方除返还房款本金外，还赔偿群众80%的利息损失，购房群众自行承担20%的利息损失。

　　律师观点

　　土地二次处置后其他债权人可受偿

　　记者了解到，此事棘手根本症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。

　　经反复调研论证，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法报告。2014年7月，最高法答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，扫清了法律障碍。

　　全国律师协会建筑工程委员会委员周长鹏律师说，这为我国解决同类问题树立了新的法律适用范式，对全国其他地方以法治方式处置烂尾楼问题具有非常强的指导作用，开启了司法先河。

　　“相比于银行、建筑商等其他债权人，用血汗钱买房子的购房者属于弱势个体，最高法批复购房户的基本债权优先受偿体现了民生本位。”山东鹏飞律师事务所主任律师傅强说。傅强表示，银行、建筑商等其他主要债权人的权益可在土地二次处置后获得相应受偿。据新华社