老小区怎么加装电梯：按回家要爬的台阶数摊费用

华怡园小区1号楼的电梯外立面

怒江苑小区7号楼的电梯内景

　　每一次回家都像拼命!

　　81岁石奶奶住在7楼

　　要爬106级台阶

　　其中两幢楼有个共同点：底层都不是住人的

　　12月16日，家住杭州青年路社区的81岁石奶奶打进快报热线说，她住在7楼，因为楼梯爬不动，已经好几天没下楼了。记者在石奶奶的楼道数了数，她要爬106级台阶才能回家，在小区了解发现，很多老人因为爬不动楼梯，已经很久没下过楼了。

　　记者听说在上海，已经有3个老小区加装了电梯，他们是怎么加装成功的？记者 张超 文/摄

　　住在顶楼的老人们想装电梯了

　　延安西路150弄，美丽园社区华怡园小区，一共4幢6层住宅楼，都是上世纪80年代初的房子，一梯4户。

　　造的时候是附近华东医院分给职工的宿舍楼，房改后产权归了职工。刚住进去还年轻力壮的居民们，如今都成了老人，行动渐渐不便。现在小区60岁以上退休老人占70%以上。

　　美丽园社区共建联合会副秘书长李永廉说，2011年5月，上海有关部门印发《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》（沪房管修【2011】187号），之后又出台指导性文件（《关于明确相关工作的通知》、《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》等等）。从2013年开始，就有住在1号楼5楼和6楼的居民来反映，“早就想装电梯了，现在既然有文件，是不是可以实际操作一下？”

　　共建联合会咨询了上海市相关部门，最后跟上海市老年基金会对接上了。

　　“他们那儿正好有苏州莱茵电梯公司捐助的7台箱式电梯，我们也表达了小区老人想装电梯的强烈意愿，市老年基金会就送了一台给我们，当作试点。”

　　1号楼和3号楼都强烈要求试点，到底选哪一幢？

　　在《指导意见》里，把条件从“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”变为了“加装电梯幢业主90%以上同意”，但是他们在具体操作时，还是决定把100%同意为前提。

　　“两选一，我们是往严里要求，毕竟只要有一户不同意，项目还是很难开展的。”李永廉说，“3号楼1楼业主刚开始就不太赞同，主要怕影响他家采光。这么一比，1号楼优势太明显了，因为他们1层4户全是办公用房，只要2-6楼20户业主同意就行了。”

　　最终确定的分摊比例：

　　二楼5%，三楼10%，四楼20%，五楼30%，六楼35%

　　经初步核算，包括电梯造价、土建、监理、安装等一系列工程在内，装一台电梯，总费用大约65万，其中光电梯本身是20万-25万。

　　上海市政府对老房子加装电梯有补贴——上海市财政局2014年1月7日出台的《关于本市既有多层住宅加装电梯试点政府补贴有关事项的通知》规定，居民楼加装电梯，政府补偿修建款的40%（总数不超过24万）。

　　因为电梯是上海市老年基金会捐赠的，相当于省了电梯的钱，加上华东医院下属单位和参加社区共建联合会企业的捐助，1号楼20户业主需要出资16.8万元。

　　接下来就是征询意见环节。

　　社区共建联合会挨家挨户上门，开了十几次讨论会，最终确定下来的出资比例是：二楼5%，三楼10%，四楼20%，五楼30%，六楼35%（装好后的运营费用也按这个比例，由每层楼的4户人家平摊）。

　　李永廉说，“定下这个比例，我们也没有先例可循，就是了解-计算-说服-不同意-了解-计算-说服-同意……这样一个循环。”

　　1号楼全体业主签字同意，房管、规划、建委等部门的审批也下来了。没想到，意外发生了。

　　2013年7月，1号楼对面一幢住在3层的业主提出，加装电梯会影响他们的采光，没办法，电梯安装位置只能重新改过，从1号楼北侧楼道窗户位置，向西侧围墙移。相应的问题就是，所有已经走过的程序，都要重新再走一遍。

　　不怕慢就怕站，好在项目一直在进行中。

　　终于，2014年年初，电梯正式开始土建施工。4个月后，安装调试通过验收，投入使用。

　　到现在，这部电梯已经运行一年半了，情况良好。

　　李永廉说，安装之前，不少业主担心后续费用会不会太高？他们刚刚做完使用一整年的运营费统计。“其实运营费用真是‘咪咪小’一点点。”

　　按当初预算，电梯日常运行费共分5个部分：

　　1.年检费360元/年；

　　2.电费3600元/年；

　　3.清洁费600元/年；

　　4.日常维修、配件费：800元；

　　5.使用一年以后开始产生的保养费，4800元/年。

　　这么一算，第一年大约费用为5200元左右，以后每年在1万元左后。但从实际使用看，一年下来，电费远远低于预期，只有1300元左右，也就是说，每年运营费还可以再低2000元，只有3000多块钱。

　　装电梯肯定是好事情 关键要大家心齐

　　上周我在华怡园1号楼，仔细观察了他们的电梯。电梯井外立面用的是和楼房外立面颜色接近的涂料，风格统一。电梯所处位置，正好是楼房的一个凹面，电梯井也不显得很突兀。

　　电梯门开在原来楼道的墙壁处，需要刷卡才能上下楼。

　　美丽园社区工作人员小丁拿了一张普通公交卡大小的卡片，在电梯里刷过才能按楼层，刷一次只能按一下。

　　“这是为了防止其他无关的人随意使用电梯，而且卡片每家只发了三张，社区、保安都有备用的。”

　　电梯可同乘10个人，承载800公斤，使用起来跟普通高层电梯一样，轿厢从1楼到顶层6楼，只要20秒钟左右。

　　84岁的尹大伯和同样84岁的老伴住在6楼，尹大伯老伴已经卧床1年多，定期要去医院复查。

　　说到过去，尹大伯跟我摆了摆手，做个连续喘气的动作，“没装电梯前，要儿子和我一起把她抬到一楼，有时候还要邻居帮一把，说实话，我能使上多大劲啊？就算这样，每次到一楼都已经累瘫了，太吃力了!”

　　尹大伯说，当初房子刚造好他就搬进来了，那时候年纪不大，用句广告词就是“一口气上六楼完全不费劲”，不过随着年纪越来越大，后来每走一层都要停下来歇一歇。

　　自从装好电梯，每次送老伴看病，尹大伯一个人轮椅推着老伴就出门了，他说现在最喜欢的事，就是趁外面太阳好，推着老伴去外面走上一圈，要是整天躺在家里床上，老伴一定很难过的。

　　“做这个事情(装电梯)，人一定要心齐，一楼二楼不出钱都可以，大不了我们多出一点，就怕他们不同意。”尹大伯现在说起来还觉得庆幸，“以前大家都是一个单位的，现在都退休了，楼上楼下年纪差不多，装电梯肯定是好事情，整幢楼的居民还是蛮支持的，所以你看看，就我们这一幢办成了!”

　　共建联合会副秘书长李永廉说，1号楼装上电梯后，他们开始着手给3号楼装。不过捐赠的只有一台，1号楼已经用了。按1号楼的分摊比例，3号楼24户居民需要自筹资金33万元。最高的6楼，每户要摊28875元。

　　“可能是费用原因吧，6楼一位老人家就不同意了，他觉得自己身体还行，不用电梯，加上3号楼1楼还有违章建筑，导致电梯安装空间不够，现在还处在上门征询环节。”

　　上海另一个成功安装电梯的小区也是底楼没有住户

　　老小区加装电梯，征求意见时，最容易反对的就是一二楼。上海宝山区密山路30弄4号楼，和华怡园小区1号楼情况类似，也是底楼没有住户。所以征询意见时就很容易。

　　密山路30弄4号楼，一梯一户，6层，却是小区惟一一栋从3楼起才有住户的楼，所以一共才4户人家。这4户人家都有60岁以上的老人，而且每家的经济条件都还不错。当住在4号楼6楼同时又是业委会主任的卫德明征求意见时，几乎没遇到任何阻力。

　　4户人家按比例分摊了各种费用。出资比例为：3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼40%。整个电梯工程造价60多万，减掉政府补贴，6楼人家要出10多万元。

　　值得一提的是，4号楼在加装电梯过程中，尝试了“二次征询”。

　　按《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》，现有多层住宅加装电梯必须经过二次征询：第一次征询，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意；第二次征询，改造方案和资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。

　　眼下，同时可乘8人，承载640公斤的电梯正在4号楼运行，情况良好。

　　6楼一户人家电梯费出了11万

　　变成电梯房升值50万

　　2014年4月，上海市民政局、老龄办、统计局联合发布的《本市老年人口和老龄事业发展信息》显示，上海市60岁及以上老年人口387.62万人，占总人口的27.1%；其中60%以上的老人居住在多层老旧住宅里。对于居住在4-6楼的老年人来说，上下楼已成为困扰他们生活的烦心事。上海老年学会的一项调查显示，在对1053位老人的问卷调查中，愿意安装电梯的老年人达89.3%。

　　上海华怡园1号楼和密山路30弄4号楼的情况比较特殊，毕竟绝大多数老式居民楼底层都是住家。其实，纯多层居民楼加装电梯成功的，上海也有，我在怒江苑小区7号楼就看到了这部电梯。

　　电梯安装位置和华怡园1号楼类似，在住宅楼凹面，外立面银灰色，电梯门在单元楼里，原来楼梯间窗户的位置作为电梯开门处，同样是刷卡乘坐，可乘8人，载640公斤。

　　怒江苑小区1998年建成，主要是一家车企的员工房，7号楼底层车库，上面还有6层住人，一共7层，一梯两户，12户业主。

　　小区业委会主任马善祥说，华怡园1号楼和密山路30弄4号楼成功装上电梯，在上海造成轰动。他们小区7号楼住5楼的朱红红阿姨也提出了造电梯的想法。

　　朱阿姨2013年退休，和86岁的母亲一起住5楼，母亲出行越来越不方便，朱阿姨一了解，楼里70%都是退休老人，就有了装电梯的想法。

　　幸运的是，7号楼住户原来都是一个单位的，彼此熟悉，朱阿姨一提，12户业主一致同意。

　　大家初步同意后，朱阿姨又把12户人家召集起来，商量出资方案，电梯市场价60多万，他们参考了上海本地电梯企业和外地电梯企业的报价后，选了他们觉得性价比更高的沈阳博林特电梯。

　　12户人家要先垫付60多万预付款（政府补贴的24万在电梯加装成功一年后到账），根据楼层高低不同，朱阿姨召集的讨论会有30多次，确定了第一个方案：按照每户人家从1楼上楼回家要爬的楼梯台阶数分摊费用，1楼两户人家不用出钱，2楼每户出1万多，6楼每户要出11万多。

　　这个方案在二次征询时，都是100%通过。

　　方案通过之前，3楼以上的业主还凑钱，专门准备了“和谐奖”，大家商量一旦通过，就给101和102两户每户发5000元。

　　1楼这两户人家最后都没收这笔钱。

　　上海两年前出台了加装电梯流程图

　　一路审批下来要盖46个图章

　　小区业委会主任马善祥说，业主征询在他们这里不成问题，最大的问题还是跑政府部门，马主任拿出了一份上海市房管局2013年公布的《增设电梯的实施流程图》。

　　流程图共13个步骤，分“业主前期工作”、“房管部门工作环节”、“规划土地部门工作环节”和“建管部门、质量技监部门工作环节”4个部分。可以说，这张流程图是总结了包括“华怡园小区”在内的许多老式小区摸索出来的经验后，逐步完善的。

　　我看了一下，13个步骤大概是这样的：

　　1.申请人制订方案；

　　2.进行二次征询第一步，并向房管局提出申请；

　　3.房管局下发实施计划；

　　4.申请人向规划部门申请核定工程条件；

　　5.规划部门制订设计方案，并征询其他有关部门；

　　6.进行二次征询的第二步；

　　7.申请人向建委办理工程备案；

　　8.申请人向规划部门申请工程规划许可；

　　9.向建委办理招标、备案手续，获得施工许可；

　　10.施工前向质监局办理施工告知手续；

　　11.（与10同时进行）申请人向房管局提交批文和改造协议书，房管局上报；

　　12.申请人组织工程实施；

　　13.向建设、规划等部门申请备案验收。

　　马主任说，虽然有了流程，但实际操作中还是非常麻烦。

　　“比如要向规划部门申请工程规划，就要有房子图纸。我们找了两个月，各个部门都去了，就是找不到，后来是街道开介绍信，在城建档案馆才找到图纸的。”

　　马主任还说，别看只有13个步骤，但起码有40多个小流程，需要收集46个图章，建委、规划、房管、绿化、消防……

　　“整个流程下来，就要8-12个月，其实跟造房子要跑的部门是一样的，最后验收的时候也是这么多部门，甚至还有地震局和气象局。”

　　2014年初开始申请，经过将近一年半，今年11月，怒江苑小区的电梯才真正开始运行。

　　老小区加装电梯装不装得成？

　　马主任总结了6个前提条件

　　经历了一系列从无到有的过程后，马主任对老小区加装电梯的可行性有了自己的看法。

　　1.政府要支持，并且要出台一系列文件规范这个事情。

　　2.一个单元的居民能不能齐心，1楼和2楼是最关键的，哪怕不愿意出钱，也必须同意，项目才能开展。

　　3.总费用超过60万，需要5层或者6层楼的居民按比例分摊（如果没有政府补贴则是完全自筹），以一梯两户6层楼计算，最高的6楼每户出资超过11万，而且是现金拿出来。业主们愿不愿意拿？拿不拿得出？

　　4.小区其他业主要在二次征询中点头。

　　5.要有项目牵头人（个人、社区、业委会都可以）。

　　6.要考虑所在房屋采光、户型、结构等等，是不是适合加装电梯。

　　“老难弄了，起码要先把这6个问题搞清楚了才能开展，只要有1个问题没弄清楚，电梯就装不起来了。”

　　装了电梯的老房子会马上升值

　　马主任也提到了加装电梯后的一个好处。

　　“加装电梯以后，房产证上都变更为电梯房了，房屋面积会增加起码1个平米，而且电梯房售价比普通楼房每平米能增加5000元以上，这都是看得见的利益啊。”

　　住7号楼6楼的陈先生也说，“别看我拿出现金是11万，但我的房子增值了几十万，别人想买都买不到，一来一去，肯定是赚的!而且是楼越高，价格越高咯，你想啊，装了电梯之后，楼层高的都变成景观房了。

　　“要是大家都能想明白这一点，还怕有人反对？”

　　我也咨询了附近一家房产中介。他们说，目前怒江苑小区的房价，每平米已经4万出头了。

　　“我们也听说过那幢装电梯的房子，现在要卖的话，估计单价在4万5以上了，因为附近带电梯的稍微新一点的房子，二手房价格已经破5万了。”

　　中介工作人员还说，“到底是不是越高越值钱，其实也要看的，比如说顶楼送露台或者别的什么，价格肯定要高一点，不过电梯房的价格，跟没有电梯的房子比，肯定是高的。”

　　他们帮我算了一下，以陈先生100平米的房子为例，装电梯摊费用11万，如果现在卖，要比原来高出50万元左右。

　　上海有40多万个单元迫切想装电梯

　　杭州眼下还没有项目在开展

　　我也咨询了给7号楼加装电梯的厂家博林特公司。

　　管销售的陈经理说，他们公司从2011年开始关注电梯加装领域，也专门生产了针对多层住宅的电梯型号，在南京、广东、福建都有成功加装案例。在上海他们做过调查，起码有40多万个老楼的单元有迫切愿望加装电梯。除怒江苑小区成功加装外，还有几个项目也在进行中。

　　“虽然这是个很大的市场，但一来需要政府支持，特别是政府的审批和验收环节不能卡壳；二来这样的电梯根据房屋不同，基本属于定制，全部弄好的价格在50万-70万元不等，跟这个价格比，房子今后升值的空间其实更大。”

　　陈经理说，博林特公司在杭州也有分公司，但据他了解，包括他们公司在内，还有其他电梯厂家，都没有在杭州做过多层住宅电梯加装项目。

　　“不是没有需求，可能还是相关部门没有指导和规范，万一装完了说这是违建，怎么办？”

　　您对上海加装电梯的做法还有哪些问题想了解？欢迎读者继续通过85100000热线和我们交流。