稳坐高收益 险资围猎房企渐成常态

　　长江商报消息保险大佬4万亿投资倒逼房企转型轻资产，在A股强势扫货力推地产股强劲势头

　　本报记者 杨玲玲

　　A股市场表现一再证明，险资和房企是天然的“盟友”。

　　险资手握大把现钞，寻求高额回报无所不用其极；房企拥有较高的投资收益率，急需大量现金入场。如今，“去库存”成为房地产市场的主基调，两者联姻的步伐势必会加快。

　　长江商报记者调查发现，今年以来，险资在A股市场攻城略地，随着房地产市场回暖，平安、安邦、前海人寿等险企大举买入龙头房企股票，仅近期被险资举牌增持的房企就包括远洋地产、金融街、金地集团等。

　　长江商报记者梳理数据发现，2015年1—10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限，再加上年底这轮投资风潮，有业内人士向长江商报记者估算，当前约有4万亿资金可用于房地产投资。

　　中投顾问金融行业研究员霍肖桦在接受长江商报记者采访时提到，险企大举进入房地产行业已成趋势。而湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政则对记者表示，地产与金融的联姻现在只是开始，以后可能更加普遍。

　　中国平安大手笔“扎进”武汉楼市

　　12月15日，武汉土拍现场，深圳平嘉投资有限公司举牌超过16次，最终以26.4亿元总价拿下位于经开区太子湖的一地块，险资中国平安在武汉的首个项目一锤定音，成功落地。

　　与中国平安在其他城市拿地开发的模式基本保持一致，本次平安举牌仅涉及拿地，后期开发运营将交由万科完成，并由易居、伟业联合代理该项目。

　　据武汉土地市场网公开资料显示，P(2015)162号地块位于武汉经济技术开发区24MB地块，规划总用地面积约为16.07万平方米，由于项目临太子湖，因此规划设计要求十分细致。

　　长江商报记者梳理发现，这并非平安首次在武汉土拍市场露面。此前，中国平安也曾牵手招商局地产意图摘取青山滨江商务区核心区启动地块，只不过未能如愿。更早以前，平安旗下深圳联新投资管理有限公司出现在了光谷长动P(2015)076号地块的土拍竞买名单上。

　　记者通过“全国企业信用信息公示系统”查询得知，深圳平嘉投资有限公司的法人股东为深圳联新投资管理有限公司，而该公司股东则为深圳平安创科投资管理有限公司，追根溯源，平安创科的股东则包括了深圳平安不动产有限公司、平安国际融资租赁有限公司、平安科技(深圳)有限公司，均为中国平安旗下子公司。

　　对于全国市场，以入股的方式投资是中国平安的拿手好戏。平安所持有的绿地、碧桂园、朗诗以及绿景中国股票，多是以协议认购、定向增发等方式获得，市值目前直逼300亿元。

　　保险公司通过认购、不断增持上市地产企业股份或者购买房地产项目部分股权投资房地产。据不完全统计，2015年上半年，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企有25家，占比达到18%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家，前海人寿入股2家，保险资金流入房地产企业持续升温。

　　随着险资海外房地产投资监管和政策的放松，国内资本包括险资开始转向海外优质办公物业。比如，中国平安购入英国伦敦金融城劳合社大楼，中国人保联合主权财富基金卡塔尔控股7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头一处办公楼，安邦保险出资4.15亿美元买下曼哈顿第五大道717号办公大楼等。

　　险资为何青睐房地产

　　“险资进军地产行业，就资本市场而言是利好，推动股价上涨。对房地产行业而言，险企相对较低的融资成本能够满足房企的资金需求，为房企的发展和扩张提供资金保障。”中投顾问金融行业研究员霍肖桦称，此外，险企的进入将会倒逼房企转型，整个行业的市场格局将会发生变化，很可能朝着轻资产模式方向发展，并进一步加快房地产行业的金融化进程。

　　一直以来，保险资金进入房地产行业需要国家政策的许可。2009年新《保险法》增加了投资不动产规模，便于保险资金投资房地产。2012年，准许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%。2014年，保监会将这一比例上调至30%。海外方面，外汇管制的放松及审批流程简化，也为险资布局海外地产创造了良好条件。

　　12月中旬，我国提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房体制改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。“中央继续强调去库存战略，央行多次降息降准，《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，为楼市释放新一轮政策利好，楼市信心得到进一步提振。”一位房产业内人士称。

　　险资近期接连举牌房地产板块个股，且投资热点标的的兴趣未减。某券商分析师对长江商报记者称，险资在A股市场扫货，多是出于收益率考虑，而险资的举动验证了市场看好地产股的逻辑，龙头房企和区域性重点房企仍然具有较高投资价值。

　　保险企业拿地后，除了开发办公楼和商业，养老财富也成为其突出的业务类型。对此，湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政指出，随着人口老龄化的到来，与养老、健康等相关的产业都将迎来新的发展机遇，保险公司在资金成本这方面有天然的优势，但在项目开发上尚欠缺经验，捆绑一家龙头房企，在相关产业的发展中，会事半功倍。“不过，如果险资有恶意收购的倾向，或是管理层并不那么欢迎，双方则势必陷入明争暗斗之中。”

　　鉴于近期险资举牌上市公司，年末保监会紧急下发文件，要求险企限期上报投资压力测试。有业内人士称，保监会是担心险资激进投资风险，有意收紧。

　　险资已对房企形成“合围”之势

　　霍肖桦在接受本报记者采访时提到，险企大举进入房地产行业已成趋势。购买成熟物业、参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品等是险资投资房地产的主要途径。

　　“房企龙头老大万科的股权比例中，险企占据超过25%的股份；而险企占远洋地产的股份已超过44%。在保监会提高保险资金投资不动产上限比例后，险企进入房地产领域的步伐更大了。以平安为例，到去年末，中国平安投资性房地产物业公允价值约为323.6亿元。” 霍肖桦称。

　　凭借某家险企一己之力，掀不起险资进军地产浪潮。今年来，险资在A股市场攻城略地，平安、安邦、前海人寿等大举买入龙头房企股票。而获得险资青睐的房企也并非只有房企大佬万科一家，远洋地产、金融街、金地集团也列其中。

　　12月7日，远洋地产通告称，公司原第二大股东南丰集团于12月4日卖出的20.5%股份被安邦保险集团及其投资企业购得。交易完成后，中国人寿仍为远洋地产第一大股东，持股29.3%，而安邦保险持股20.5%成为新晋的“二当家”。远洋地产的前两大股东被两大险资占据。

　　而金融街12月11日晚间发布公告称，截至12月10日，安邦保险集团通过其旗下和谐健康保险和安邦人寿保险分别持有公司股份47452.49万股和27270.76万股，即合计持有公司股份74723.25万股，约占公司总股本的25%。

　　业内人士称，这些备受险资青睐的猎物或多或少都存在以下几个特质：估值低、股息回报较好、拥有大量不动产。同时，霍肖桦提出，保险行业有较大的资金余额、较低的资金成本和投资收益，而地产业对资金量要求高、投资周期长，并且投资收益率较高，两个产业有较大的协同性，房地产领域自然成为险企转型的重要选择。此外，险企在养老产业相关项目开发时，缺乏经验，需要房企的帮助，入股房企是一种不错的方式。

　　“地产+金融”成发展趋势

　　李国政称，地产与金融的联姻如今只是开始，以后可能更加普遍。

　　保监会最新资料显示，2015年1—10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。再加上年底这轮投资风潮，有业内人士向长江商报记者估算，当前约有4万亿资金可用于房地产投资

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，今年以来，地产企业被险资频繁举牌，险资大手笔投资房地产行业，对房地产企业产生较大影响。一方面，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其他资源，形成资金优势。另一方面，保险企业进入地产行业在客观上也有利于推动房企轻资产转型，由险企负责资金与土地的提供，地产企业可以更多的将业务重心放在项目营运方面，摆脱原有全产业链模式。最后，保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业也有较强的借鉴作用。

　　此外，值得注意的是，在险资频频举牌房企的同时，房企也看到了险资在金融领域的固有优势，开始逆向发力保险行业来布局金融平台。今年以来，恒大地产、泰禾集团、阳光城、新华联、泛海控股等上市房企纷纷宣布设立保险公司。对此，有分析人士称，地产上市公司设立保险公司，便能够在获得保险牌照的同时获取相对廉价且稳定的现金流，降低企业资金成本。