中介炒房或引发深圳楼市变局

　　【环宇杂谈】

　　中介常用的工具就是众筹买房，或伪造材料提高房屋评估值，实现“高评高贷”。

　　买卖二手房，离不开地产中介。在我们眼里，房产中介都是辛勤的“小蜜蜂”，能说、能跑、能办事。但是，没想到房产中介却成了“升级版”的炒房客。近期，因房产中介人员炒房，特别是合伙或众筹炒房，在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷，比如中行深圳分行抬高中介购买二手房的贷款门槛，原先只需在深连续缴满一年社保，现在则需三年社保，而且须是公积金组合贷款；建行则规定，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行。

　　事实上，中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的，不是那些高高在上、高谈阔论的房地产研究大咖们，而是天天与买房者、卖房者打交道，天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力，房产中介们的信息优势无人能敌，他们炒房也具有天然优势。笔者曾听一位资深中介从业人员说，长期在这个行业摸爬滚打的人，收入主要靠炒房，而并不是那点儿可怜的代理费用。

　　2015年，官方公布的深圳新房价格上涨了47.5%，实际价格水平上涨超过60%。一位中介朋友告诉笔者，2015年即便你闭着眼睛买房，也能至少赚50%。按照深圳2014年二手住房均价3.5万元计算，投资一套100平米的房子，一年时间就至少可以赚170万元，还有比这个更轻松赚钱的渠道吗？因此，坊间最流行的一句话是，“去年不买房，白干20年”。

　　在流动性泛滥的年代，最有价值的不是资本，而是信息。但是，对房产中介来说，自己掌握着最有价值的房屋信息。而且，为卖一套房，赚那辛苦的代理费，中介还要不停地打电话、带客户看房、忍受租客的白眼、协调买卖双方谈判到深夜12点，签约、赎楼、贷款和过户，所有这些脏累差的活儿，都是中介承担了，但钱却被别人轻松赚走了，这个账怎么都算不过来。

　　更为重要的是，中介从业门槛低，靠成交量吃饭，从业人员多为非户籍，底薪很低，收入全靠代理费用提成。楼市好的时候，大量人群潮水般地进入中介行业，而楼市差的时候也就像潮退一样，纷纷离开这个行业。因此，面对百年不遇，并将股市完全PK下去的楼市“大牛”，这些辛苦的“小蜜蜂”们都希望赚一把。而且，即便自己一辈子辛苦做中介，也赚不了这么多钱。

　　中介仅仅是深圳炒房大军中的一小部分，链家地产研究部的数据显示，2015年深圳二手房投资客占比达到30%。事实上，据笔者调研，奔着投资目的买房的比例远高于30%。链家数据也显示，2015年，为获得购房资格或首套房优惠而离婚买房的比例达到45.2%，这部分人群绝大部分是投资客。

　　而且，相比中介来说，由于手上已经有资本积累，深圳其他炒房者可资利用的工具太多了，如卖旧买新，将自己的房子抵押出去申请消费贷款，利用自己的银行流水申请信用贷款等等。中介多数没有房产、没有亮丽的银行流水，也就无法去申请消费贷款、信用贷款，更无法卖旧买新。因此，中介常用的工具就是众筹买房，或伪造材料提高房屋评估值，实现“高评高贷”。

　　对银行来说，2016年楼市很难像2015年那样火爆，中介人员的收入也很难像2015年那样高。若收入下降了，或2016年房价上涨预期减弱导致抛盘，就可能会出现“断供”。2007年，深圳楼市也曾出现中介炒房，随后因银行全面收紧房贷，出现“断供”现象。因此，银行单独针对中介收紧房贷，再正常不过了。问题是，若连中介都冒风险炒房，可见预期之乐观，从而也让深圳楼市史无前例的投资潮露出冰山一角。银行局部收紧房贷，或意味着“铁板一块”的房贷宽松开了一个口子，这或许将成为深圳楼市变局的开始。

　　（作者系深圳房地产研究人士）