广深楼市两重天：广州忙着去库存 深圳限购或升级

　　在全国此起彼伏的“去库存”声中，南中国的广州、深圳也迎来了广东省下发的去库存指示。

　　2月29日，广东省人民政府正式印发有关供给侧改革方案的红头文件《2016~2018广东省去库存任务表》。文件中给予了广州等区域相关去库存政策指引，将根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。

　　值得注意的是，在北上深忙着防过热的时候，作为一线城市之一的广州却在忙着去库存。而距离广州仅130公里的深圳却在着手提高限购门槛，意图遏制大量的购房需求。

　　显然，不同的政策背后正是广深两个截然不同的房地产市场供应结构、成交结构。

　　广州或分区取消限购？

　　上述文件显示：在广东省21个地级市中，虽然广州与深圳、珠海位于第四类城市中，但广州商品房现状库存面积最高达2248万平方米，因此广州去库存压力最重。广州需要结合自身实际，制定行动计划，落实国家和省深化住房制度改革的总体要求与目标任务。即2016~2018年三年的去库存目标为180万平方米。

　　广东省政府文件中还提及，对广州楼市未来可能产生较大影响的政策包括：各地市可取消过时的限制性措施、首套房商业贷款首付比例降低为20%、取消9070政策、放开港澳居民购房限制等。

　　此文件一出犹如投入广州市场的一枚“深水炸弹”，引发业内热议的同时，房企、中介以及购房者都迅速做出了反应。

　　其中，市场广泛认为，首套房商业贷款首付比例降低为20%，更多的是针对广州以外的城市。而早前国家层面推出的2~20新政中，明确广州不在享受首套房首付两成比例中。

　　“另外，相比于早已名存实亡的‘90~70政策’，分区放开限购的可能性要大很多。”合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江对《中国经营报》记者分析称，去库存是广东省里给广州市下的任务。目前广州剩下的库存都是偏大户型以及边远区域的库存，产品的吸引力一般。这就需要政府出台政策进行刺激销售，消化库存。

　　数据显示，花都今年将要新增4万套库存，南沙和黄埔区也分别有2.5万套的库存入市。这三个区域新增供应量占广州全市的比重超60%。相比之下，诸如天河等中心城区则是在140余平方米的大户型。这些库存都是“被剩下的”。适合刚需购买的郊区未放松限购，导致大部分购房者纷纷转移至佛山，使得佛山房价一度超过广州郊区，成交量也非常之大。

　　“目前广州的房价上涨主要是因为地价和劳动力成本上升所致，并不是因为其库存高。以前，一个项目的价格构成中，土地成本占到30%~40%，现在已经涨至60%，在广州开发一个项目，开发商所获得的纯利约为9%，利润太低。而这也降低了广州对开发商的吸引力，许多开发商对是否要进入广州市场犹豫不决。”黎文江表示，“这样的分区限购有必要放开。”

　　而中原地产项目部总经理黄韬则对此持有不同的看法。其认为，从目前广州市场的表现的确有分区取消限购的可能性，这样的政策施行将会有利地刺激市场的成交，甚至会带来广州整体房价的上升。但在目前并不是施行这一政策的好时机。

　　“对于现在的广州而言，并没有必要采取这样取消限购的措施进行去库存。而是要保持政策的稳定性，减少市场的波动，以免去库存变成了如火如荼的房价大涨和‘恐慌性购房’。”黄韬解释称，“一直以来，广州很少在政策上先行于其他一线城市，这样只会认为带来市场的波动。广州目前的卖房客户都是刚需和自用型多，广州的房价支撑力比较弱，目前没有房价普涨暴涨的基础。”

　　但分区取消限购的政策无疑将引来开发商一片欢呼。有消息称，在此文件下达之后，越秀的岭南林语和岭南雅筑等楼盘已经连夜决定紧急封盘、等待涨价。

　　为此，《中国经营报》记者致电越秀地产进行求证，该公司内部人士承认了该事件的真实性，并称，文件下达当晚11时老总紧急召集营销部门开会，针对利好出台急商营销对策，拟将在售楼盘全线涨价3%。并称，“这是房地产一个销售策略”。

　　而另一广州房地产内部人士也对记者透露称，除了越秀之外，保利旗下几个项目也有封盘暂停销售的现象。但这样的封盘暂停销售的项目出现的则是目前传言取消限购的南沙区域，未在取消限购传言之列的中心六区则并未有封盘的销售。“广州中心六区的房价本来就不低，利润相对较高，房价处于稳步上浮的状态，即便封盘暂停销售，也不会涨多少。”

　　深圳限购或升级？

　　和广州如火如荼地分区取消限购相比，距离广州130公里的深圳却在着手提高限购门槛，意图遏制大量的购房需求。

　　据了解，相比于北京、上海、广州对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别为5年、2年、3年，于2015年房价涨幅最高的深圳买房，非户籍人只需提供1年以上的社保缴纳证明即可。

　　然而2015年深圳房价暴涨给提升限购级数带来了契机。数据显示，2015年，深圳新房成交均价从1月的26691元/平方米飙升到12月的42476元/平方米，新房价格全年涨幅39.4%，二手房价涨幅高达59%，成为全国楼市“领头羊”。在成交中，深圳市场投资客占比接近三成，而投资客中非深户的比例在40%左右，占全市成交占比约一成。深圳的炒房情况可见一斑。

　　日前，深圳业内流传一份正在研究的政策清单。这包括非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。

　　并据美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰透露称，深圳已计划调整非本地户籍人口的购房准入条件，购房人士社保缴纳年限由1年变成3年，并于短期内执行。

　　针对此事，相关部门并未作出明确否认，深圳市规划和国土资源委员会相关人士表示，相关政策正在研究中。

　　而深圳业内则普遍认为，在深圳房价上涨过快的背景下，将非深圳户籍人口的购房社保年限上调最具可行性，限购升级政策将引起观望情绪，可在短期内有效抑制投机性需求，成交量在政策落地后将下降，有利于稳定楼价。

　　除了市场热议的限购升级外，3月2日上午广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞也对媒体坦承，深圳高房价是个客观的，比较难改变的。

　　其还表示，接下来将从四个方面对深圳房价做出调节。“首先，在原特区外要大量的供给土地。其次要增加保障房的供应，深圳今年要有6万多套保障住房，保证住房提供给人才。同时，也要廉租房提供，措施也要跟上。

　　最后，还要在政策法规上不允许大家倒卖房子、炒房子。要对基础的房价、税收进行管理，出些办法打击阴阳合同等等，不可袖手旁观。