“隐秘”红线惹争议 两小区因停车难闹矛盾

　　深圳晚报记者 王彦入 江田力

　　“历史遗留问题不能让我们业主来买单啊”。在南山区花果山大厦楼下，业主叶明珠（化名）向记者抱怨道。她口中的“历史遗留问题”，在一场纷争中浮出水面。这场纷争发生在一个社区内，由停车位紧张、消防通道堵塞引起，在“建筑红线”的争议中进一步发酵。

　　“隐秘”红线

　　花果山大厦（以下简称“大厦”）是建于上世纪90年代的一栋商住楼，花果山小区（以下简称“小区”）与花果山大厦比邻而居，在80年代时，属于多层职工住宅楼，后经房改，也变成了流通的商品房。二十几年来，大厦与小区和睦共处，共享社区资源，一直相安无事。

　　直到“红线”问题被摆上桌面，两方业主才意识到，大厦与小区之间，还有一条隐形的分界线。长期以来，大厦与小区业主的车辆都共用一个出入口，因为没有专门的停车场，来往车辆都选择停靠在道路的两侧。

　　当车辆越来越多，甚至堵塞了小区消防通道时，部分小区业主表示，希望以红线为准，将两个独立小区区别开来，小区外的车辆不能再进入小区内停靠，以保障业主的人身财产安全。

　　而这一举动，让部分大厦业主难以接受，他们认为大厦与小区共居几十年，已是默认的一个小区，且由于蛇口工业区的特殊性，当年的红线划分“不能作为小区分割的依据，只是当时报建的需要”，大厦业主不能为“历史遗留问题”买单。

　　大厦业主们认为，“红线”对于普通的业主来说，是个“完全陌生的词语”。

　　这一点，也与记者在大厦周边走访调查时，部分业主态度一致。叶明珠告诉记者，当时中介指着小区内的公共设施告诉她，“这儿是业主可以用的”“那儿是自己的”，但没人明确告诉业主们红线在哪儿。

　　上世纪90年代第一批购房的业主吴女士说，当年购房时，开发商曾承诺会在花果山小区的庭院里修地下停车库，并向其出示了停车库规划图。但由于年代久远，吴女士也无法向记者出示图则依据。

　　十几年过去了，花果山大厦没变，但业主们的需求变了。

　　近年来，深圳市机动车迅猛增长。深圳交警数据显示，仅仅12年时间，深圳机动车辆就从2003年的20万辆猛增至2015年的320万辆。

　　车多了，但地没变，随之而来的便是停车位的紧张等问题。

　　红线合理性遭质疑

　　2015年下半年，由于停车位紧张导致的小区消防通道堵塞一事，进一步发酵为“红线”纷争及其引起的小区属性问题。

　　小区部分业主认为，基于红线的认定，花果山大厦与花果山小区分别为两个独立的小区，因此，他们认为，应当将非小区内的车辆“隔”在外面，在满足消防需求的基础上，“首先满足小区内业主的停车需要”。

　　叶明珠则认为，当年开发大厦时，因为蛇口工业区自身的特殊性，“（楼房）都是先建后批的”，她和其他业主向记者表示，“以前小区的红线，是出于报建的需要，并不能当作分割小区的依据”。大厦业主们认为，十几年来，大厦与小区“共用公共设施”，是“默认的一个小区”。

　　但这样的想法，显然难以和小区部分业主的想法相互契合。“这就是法律”，小区业主李小林（化名）坚持认为，有红线的认定，并且这么多年来，大厦与小区也成立了各自的业主委员会，“我们就是两个独立的小区”。

　　花果山小区的部分业主表示，之前默许大厦或其他的外来车辆在小区内停靠，是因为当时车位很充足。李先生说，现在车多了，车位减少了，“一下这边没有（车位）了”，所以才会有随之而来的一系列“争议”。

　　消防通道堵塞成导火索

　　回溯到争议的开端，是因为停车位的紧张导致消防通道堵塞，从而有了“红线”的浮出水面。在部分小区业主们看来，他们并不是要“赶谁出小区”，用他们自己的话来表述就是，“为了保障花果山小区消防通道的畅通”。

　　小区的一位老业主表示，此举是为了隔开外来车辆，以保障小区的消防通道，也就是“隔车不隔人”，他们认为，小区和大厦本来没有冲突，比邻而居多年，如果大厦的业主愿意到小区内使用公共设施，他们也是欢迎的，“大厦的人可以自由来往，只是通过设立花坛来阻隔车辆”。

　　但这在叶明珠看来，是有违“开放式小区”的思路的。大厦业主们认为，小区业主设立花坛的行为，与“砌墙”无异，会造成事实上的分割，与“开放式小区”理念背道而驰。

　　叶明珠表示，这些年来共享小区是事实，即便真的以红线而论，目前大厦、小区共用的出入口是在大厦的红线范围内，“已经20多年了”。并且，如果按照红线划分，那么大厦的消防通道将不达标。

　　关于大厦业主们的这些疑虑，小区业主们在提议里写出了一些解决方案。他们提出，“建议将花果山小区车辆入口改至27栋与28栋之间的东边大门”，也就是以后不再共用同一个出入口。同时，他们还提出：“为了解决花果山大厦的消防通道问题，可以暂时将花果山小区红线范围内的25栋北边的道路借给大厦作为消防通道和车辆出口使用。”

　　小区的一位业主认为，小区拿出的解决方案，已经“高姿态”地让出了红线内的一些地块，双方的消防通道都能得到保障，“这里（小区内的消防通道）谁都不要停车，公共的（设施），就当做公共的了。”

　　物业：业主们冷静下来商对策

　　在招商物业看来，由于停车位紧张而引发的关于红线的争议，愈演愈烈，但这不是解决问题的最佳方案，招商物业相关负责人还是呼吁双方都冷静下来，“好好谈”。

　　该负责人向记者介绍，2014年前，招商其乐物业曾以每年每平米33块的租金，从工业区租来了一块临时空地供业主停车使用。但2014年年底，工业区对空地进行开发，于是，“原来空地可以停的六十几台车，现在全部挤到小区里去了。”

　　而且，自2015年1月1日起，路边实施收费停车，路边违停将面临高额罚单。在车辆越来越多，停车位越来越少的情况下，矛盾一触即发。

　　在记者采访中了解到，一些市民，既是小区的业主，也是大厦的业主，他们明确地表示，希望维持现状，“两个小区不能分”。

　　“物业公司作为管理方，也一直在调解，但问题的解决权，还是在业主们手里”，该负责人说。

　　律师说法

　　根据红线可厘清小区界限 也要考虑大厦业主停车难

　　红线、停车位、历史遗留问题……花果山大厦与小区孰是孰非？还是各自有理？

　　广东联建律师事务所的倪益民律师指出，国务院颁布的《物业管理条例》第九条给出了物业管理区域划分的依据。

　　他告诉记者，正常来讲，一块红线的宗地号，就有一套完整的建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证，如果两个小区有各自独立的宗地号且还成立了各自的业主委员会，那么可以认定两个小区为独立的小区。“两个宗地号，说明两个小区是不同的主体，你的权利义务都是给予你的宗地号的”。

　　记者致电大厦、小区的区住宅主管部门——深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局，其物业监管科的工作人员告诉记者，大厦与小区均成立了业主委员会，且有备案。

　　深圳招商物业管理有限公司的相关负责人也向记者证实了这点，并且表示，两个业委会一直独立运作，历史上未有“合二为一”或“一分为二”的情况。

　　“现在既是不同的宗地号，历史沿革又是两个不同的业委会，那就是两个不同的主体。”倪益民律师表示。

　　同时，倪律师也提出了自己的建议。他说，参考2004年版的《深圳市城市规划标准与准则》，其中提到，关于配建停车场（库）的停车位指标宜符合表12.4.2.1的规定。也就是根据项目类别、项目规模来配建停车场（库）的停车位。若没有达标，则应由政府部门出面主导，协调开发商在附近的地块实施异地配建停车场的工作，

　　不过倪律师也强调说，因为开发商开发在前，《深圳市城市规划标准与准则》颁布在后，因此仅作参考。