楼市新政引发毁约退房纠纷 双方权益如何保障？

　　9月30日以来，各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及，尤其首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧，几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。

　　记者采访发现，当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”，购房者则表示，这是由于政策变动造成自己无法购房，不是个人原因，双方争执不下;一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬。

　　凑不起首付放弃购房 定金不给退

　　本应放松的国庆假期，多地传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。记者梳理发现，短短9天内，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

　　今年9月下旬，济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房，并与开发商签了合同(商品房认购书)，缴纳了2万元定金。然而，突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦：根据济南新推出的相关限购政策，宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款，大约120万元，并且贷款利率也要相应提高。而在9月份选房时，置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%，大约60万元。

　　因为无法凑齐首付款，宋女士不得不放弃购房。随后，宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金，不料却被拒绝了。开发商称，宋女士无法购房，是属于她个人的原因，因此不能退还定金。而宋女士则认为，这是由于政策变动造成自己无法购房，不属于其个人原因。双方为此争执不下。

　　在北京，“卖小买大”的“连环单”购房者蔡先生过了一个郁闷的黄金周。由于卖掉的房子还没有过户，蔡先生所买的房子就成了“二套”。根据北京“9·30”新政，对拥有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生为此要多支付近百万元的首付款，且税费等也随之提高。

　　“两边的流程都在走了，我要是违约，按照合同要交房款20%的违约金。”蔡先生说，这让他很为难。

　　有中介支招“假离婚”避开政策影响

　　在业内专家看来，房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流。记者采访发现，新政之下，以投资为需求的购房者趋于理性，但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”，为避开政策影响，假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。

　　“中介建议我现在办理假离婚，这样以我爱人的名义购买就算是首套住房，届时只需要变更合同就可以了。”蔡先生告诉记者，新政出台后，他的经纪人建议，一是可以将卖、买分两步走，先把卖掉的房子过户再以首套购买，不然就只能以假离婚的形式。“但对方也等着用钱，肯定等不到我这边先过户。”蔡先生无奈地说。

　　还有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到，9月30日晚天津市限购限贷政策出台后，一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出购房分期付款服务。

　　“购房者购买新开楼盘，交付10%至20%首付即可办理过户手续，剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司，支付周期可达半年，期间零利率零手续费。”中介人员表示，房地产开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款激活一些潜在交易需求。

　　专家：因不可抗力或情势变更等调控政策“违约”购房者无责

　　在业内专家看来，楼市新政出台后，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同，要求返还定金，而卖方不愿解除合同，或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。

　　北京易准律师事务所律师杨锦炎表示，首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

　　杨锦炎表示，各地出台的限购限贷政策，并不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。

　　一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

　　另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。

　　在中国消费者协会律师团团长邱宝昌看来，各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点，但买卖双方签订合同后，未能在限购政策出台之前完成“网签”的人，成为了受政策影响者。

　　邱宝昌建议，政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。