司法拍卖竞得土地却被建成公园 企业协调8年无果

　　江苏省张家港市南沙镇香山，涉事地块的网络地图实时街景，可以看到，这里已是一个公园。

　　南都讯 为了96亩通过司法拍卖竞得的土地，广州乾顺房地产信息咨询有限公司和江苏省张家港市政府纠缠了8年，终于在今年年初拿到了这一地块的国有土地使用证。然而，乾顺公司方面却表示不敢使用，“这块地被圈进了收费风景区”。

　　对此，张家港市政府新闻办向南都记者回应，位于该市南沙镇香山的96亩涉事地块已办理土地证，当地未在该地块从事建设行为，应视为已执行完毕。

　　竞得地块后始终未获使用权

　　广东省高级人民法院（下称“广东高院”）发布在中国裁判文书网上的司法文书，张家港市政府新闻办2016年9月5日给南都记者的回复，以及乾顺公司提供的相关资料，记录了该地块背后牵涉的多方纠葛。

　　1993年，张家港市第二化机厂（下称“张家港二化机”）向招商银行贷款100万美元，张家港康菱房地产开发有限公司（下称“张家港康菱公司”）以张家港市南沙镇香山96亩城镇住宅用地使用权及地上建筑物为张家港二化机抵押担保。后因张家港二化机未能全额归还贷款，招商银行向深圳市中级人民法院（下称“深圳中院”）起诉，深圳中院查封了上述96亩土地使用权和地上房屋。

　　1999年，深圳中院判决张家港二化机归还本金50万美元及相应的利益、罚息、复息等，判决生效后其未能偿还，深圳中院遂对该地块予以查封。2007年，广东高院将此案指定阳江市中级人民法院（下称“阳江中院”）执行。

　　2005年开始，张家港市政府调整规划，经江苏省政府批准，将上述城镇住宅建设土地调整为公益性公园用地，用于开发香山风景区。

　　2008年11月，阳江中院将该地块委托评估公开拍卖，由广州乾顺房地产信息咨询有限公司（下称“乾顺公司”）竞得。张家港市政府认为这一司法拍卖行为不符合相关法律规定，先后两次向阳江中院申请中止拍卖。

　　2010年1月，阳江中院裁定要求过户。此后，乾顺公司与张家港市政府协商两年多无果，阳江中院于2012年9月14日向张家港市国土资源局送达《协助执行通知书》，要求将涉案土地土地使用权办理给乾顺公司。张家港市国土局针对土地用途如何登记，以及未缴纳的土地出让金由谁缴纳等问题提出异议。

　　2013年5月，乾顺公司发现张家港市滨江新城投资发展有限公司（下称“滨江公司”）及其施工单位苏州园林股份有限公司未经同意，在该土地上强行施工，遂向阳江中院反映。阳江中院经现场取证，发现有挖掘机正在施工，遂于2013年5月31日向前述两公司下达《责令停止施工通知书》，但未能奏效。

　　数日后，阳江中院对张家港市国土局做出罚款50万元的决定，张家港市国土局不服向广东高院提出复议，被驳回。3个月后，张家港市政府和康菱公司分别向阳江中院提出书面异议，认为其执行行为违法，要求撤销拍卖裁定。

　　对此，阳江中院于2013年9月30日再次发函要求张家港市政府及相关责任单位退出土地恢复原状，否则将依法裁定相关责任单位按涉案土地使用权的评估价赔偿。11月，阳江中院又将张家港市政府和康菱公司的异议驳回。张家港方面回应：多次商议使用权收回及补偿事宜经上级法院协调。

　　2014年，张家港市国土局向乾顺公司颁发过户后的国有土地使用证（证号为国用（2013）第0100013号），因该证写有“根据2006年6月22日江苏省人民政府苏政复（2006）49号《省政府关于张家港市城市总体规划的批复》，该宗地用地性质已经规划为绿化用地”字样，乾顺公司予以拒收。

　　几乎与此同时，该地块所在的香山风景区经国家旅游局批准为AAAA级旅游景区。2016年初，该景区开始收取门票费，门票显示，票价为80元人民币/人。南都记者通过网络地图实时街景看到，该地块大部分被铁丝篱笆圈在了香山景区之中，但在其东侧有一出入通道，道路上有一道上锁的门。

　　该地块网络地图实时街景。

　　2016年4月7日，阳江中院到张家港市国土局就该地块进行再次执行。

　　张家港市国土局最终向乾顺公司发出了国用（2016）第0080170号]国有土地使用（权）证，新证中删除了“规划为绿化用地”等字。

　　公司与张家港市政府多次协商无果

　　由于认为虽拿到土地证但却无法实际使用，乾顺公司代理人杨秋林对执行结果提出了复议。

　　杨秋林表示，政府改变规划，有意收回建成公园，他不反对。

　　杨秋林称，其曾多次与张家港市政府方面协调，对方坚持以2008年拍卖时的评估价为基础协商，而不同意重新评估，所以双方一直不能达成协议。

　　关于杨秋林的指责，张家港市政府新闻办在向南堵记者的回应中表示并不属实。回应认为，就执行事项而言，该市已给广州乾顺公司办理了土地使用权证，并在香山风景区进行了宗地四址范围的界定。保税区（金港镇）将香山风景区建成收费景区是出于便于管理的考虑，且经过上级部门批准。

　　回应还称，自本案执行以来，保税区（金港镇）未在该地块上从事过建设行为，且该地块东侧是一条南北向的大道，并在东侧留有出入通道。

　　回应证实双方曾多次协商。张家港市政府新闻办称，为了依法解决香山风景区96亩国有土地使用权的执行争议，张家港市政府多年来曾10多次召集保税区（金港镇）、市国土局等单位，商议国有土地使用权收回及依法补偿的事宜，以保证相关方的合法权益，不存在妨碍司法之嫌。

　　据南都记者了解，杨秋林就此事向阳江中院提出执行异议，已遭驳回。后向广东高院提出复议，高院在认定阳江中院执行完毕的同时，称杨秋林可另行起诉。

　　专家：单纯办证不代表执行完毕

　　据南都记者了解，受乾顺公司委托，北京大学法学院教授张千帆、姜明安和清华大学法学院教授张卫平、崔建远等专家，曾就此案涉及的法律问题进行论证。

　　四名专家一致认为，土地作为执行标的物，其执行完毕应以实际交付土地并办理完毕不动产登记为准，单纯办理土地权证不应是执行完毕的标志，鉴于土地权利人乾顺公司未实际取得涉案土地的占有、使用和收益的完整权利，本案应认为并未执行完毕，涉案法院不应要求乾顺公司另行诉讼及裁定执行终结。

　　专家表示，在乾顺公司依拍卖取得涉案土地使用权后（拍卖当时土地证之权属类别属商住用地），张家港市政府等单位未经法定程序，事实征收该宗土地，擅自于涉案土地上建设国家AAAA级景区，构成对乾顺公司的侵权。

　　采写：南都记者嵇石 实习生杨安平