中国高房价未崩盘之谜

　　2016年中国房地产市场可谓疯狂，年初，上海等一线城市房价就出现疯涨的行情，紧接着，合肥、南京、苏州、厦门“四小龙”集体暴动，然后是其他热点城市的轮番上涨。房价上涨之快之高，让国人瞠目结舌!不仅如此，2016年还是中国有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。

　　两会期间，官方多次对房地产市场表态，说得最多的是防止房价出现大起大落，要“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，并没有承诺让房价下跌。

　　为什么我们觉得房价高得那么离谱，那么不合理，房价却还在上涨呢？说了那么多年崩盘，楼市却还没有崩盘呢？

　　一、中国城市化运动还远远没有结束，房价已经从普涨阶段进入了分化阶段。安信证券首席经济学家高善文对此进行过精辟的解释：2010年之前，中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

　　这就是一二线城市楼市火热，而三四线城市有大量房地产库存的原因。

　　二，土地饥饿营销。国土资源部发布的数据显示，2016年全国国有建设用地供应51.8万公顷，竟然同比下降了2.9%。其中，房地产用地10.75万公顷，更是同比下降10.3%。北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，今年全市计划供应3900公顷，比2016年的4100公顷减少了200公顷，这是北京市连续第六年减量供地计划。最受关注的住宅用地，今年的计划供地量仅为610公顷，相比去年的1200公顷减少近一半。

　　去年我国房地产销售面积创下历史新高，土地供应却搞“饥饿营销”，这一高一低将直接影响未来的新增房源供应。《人民日报海外版》都在发文痛批，地方政府卖地玩饥饿营销，“一些地方政府是土地市场的唯一供给者，什么时候推多少地块，都由政府说了算，几乎垄断了土地供应市场。近几年，不少城市土地供应量明显不足，人为造成的土地匮乏，使得物以稀为贵。”

　　经济学家马光远也曾说，就泡沫而言，土地制度的扭曲导致的土地价格的泡沫远远大于房价泡沫。

　　三，改革开放近40年，富裕群体在北京等热点城市拥有多套住房，就连地产大亨潘石屹都惊叹，“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”2012年北京公安部门公布的一份数据显示，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。当然，对空置房屋的概念尚存争议。

　　总结。中国房地产行业开始进入分化加剧的阶段，一二线城市有着优质资源，所以刚需族数量极大；因为土地饥饿营销以及大量空置房的存在，所以，市场上流通的房源极为有限。土地和住房的供给远小于需求，这就造成了土地被疯抢，地王频出，新房被疯抢，房价疯涨，到最后所有的房子都在涨价。

　　那么，房价会一直上涨吗？当然不会！如果“地王”上盖的新房的价格太高，肯定会有老百姓买不起的一天，到时其他房子也迟早要绷不住，楼市也就有崩盘的风险了。但目前没有人能预测出市场的承受能力极限！

　　通过上述分析，我们是不是能明白政府的良苦用心了？楼市调控根本不是为了让房价下跌，而是防止楼市崩盘。建立“长效机制”，让房价缓慢上涨，这样政府才有时间去发现风险，及时应对。