史上最严限购措施出炉 北京楼市有望降温

　　正当北京名校毕业生买不起学区房的话题“刷屏”时，针对北京房地产市场的一瓢凉水骤然浇下。今日(3月17日)下午，北京出台较“930”更为严厉的楼市调控政策，二套房认定开始“认房又认贷”，并将二套购买非普通住宅的首付比例提高至八成。

　　首套房认定的门槛提高，改善型购房杠杆降低，这样的新政对于“换房族”影响明显。接受第一财经采访的房产中介和分析人士认为，新政提高了改善需求门槛，特别是对购买“非普通住宅”的改善型购房者影响非常大，未来北京房价持续上涨的势头将得到遏制。

　　二套房首付上调

　　传闻中将在3月30日出台的楼市新政提前“落靴”。今日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，并发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对北京楼市调控进一步升级。

　　本次调控新政中，最受关注的一条是“认房又认贷”。此前，北京名下有1套住房的家庭，将这套住房出售并过户完毕，再以“名下无房”状态买入的住房，算作首套。但今日的新政改变了这一认定法则。新政要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。这意味着，只要名下住房曾办理过贷款，即便已卖出、已过户，再次购房仍按二套执行。

　　不仅如此，购买改善型住房的首付标准也被调高。新政要求，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。此外，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。

　　在此之前，最新的政策是著名的“930新政”。北京市人民政府2016年9月30日晚出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通商品住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　对比不难发现，今日的政策要求下，首套房范围明显缩小、认定更为严苛，而二套房最低首付比例上调了10个百分点。正是因为如此，该新政也被冠以“史上最严”、“升级版”等定语。

　　本轮北京“重拳”有的放矢，针对的是房价上涨的现实。北京市住建委等部门在前述通知文件中称，去年9月30日，北京在全国率先出台房地产调控新政，及时有效地抑制了投机投资需求，稳定了市场预期，商品住房成交量持续下降，成交均价趋稳、略降，二手住房价格涨幅明显回落但近期有所反弹。

　　数据也说明了“反弹”的趋势。伟业我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，2017年3月1日~3月10日，北京二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。价格方面，克尔瑞的数据显示，今年2月北京二手房的成交套均价在259万元左右，比去年2、3月高出50余万元。举例来看，某东四环内房龄较老的90平米三居室，去年9月底成交价格为600万元左右，如今同类房源报价超过了720万元。东五环外某小区，140平米的较新三居室总价去年9月成交价在850万元上下，本月的成交价格突破了1000万元。

　　影响“换房族”

　　“本来正准备换一套，现在麻烦了。”出生于1987年的杨林(化名)去年生下儿子后，60平米的小两居十分局促。经历了几个月的看房后，最近她和丈夫选定了南四环附近一套次新三居室，准备将小两居卖掉后入手。然而，今日出台的新政令她举足不前，原因其名下的两居室已有贷款，再买入便不能享受首套待遇了。

　　“好险。”下午在办公室看到北京楼市调控的新闻后，今年37岁的事业单位员工吴孟(化名)对第一财经记者感慨道。去年9月，他和妻子将东三环内俗称“老破小”的两居室出售，单价每平米6.5万元，先通过中介签订买卖合同再完成过户。变成“名下无房”状态后，他按照首套房的政策，买入的小区较高档的“非普通住房”。因为工作繁忙，近期才过完户。他算了一下，当时这套近900万元总价的三居室首付为40%，即360万元，如果按今日新政的要求，他的三居室将算作二套，且为非普宅，这意味着首付最低要付80%，即720万元。

　　吴孟的第二次买房为典型的改善型置业。对此，中原地产首席分析师张大伟分析，此次北京楼市新政提高了改善需求门槛，特别是对购买“非普通住宅”的换房者影响非常大。他说，除公房外，北京商品房住宅上限是非普通住宅只有468万元，也就是有过贷款记录的未来贷款最多只有186万，否则必须首付80%以上。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受第一财经记者采访时则称，北京此次出台认房又认贷政策符合预期，因为此前上海在调控楼市时采取过此类做法。他指出，新政后，一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。

　　关于后续房价走势，张大伟预计，认房又认贷的出现，基本抑制了改善需求中的投资比例，二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。严跃进则表示，随着潜在的购房需求减少，北京近期房屋买卖会趋于平稳，价格方面持续上涨的态势也将随之得到遏制。

　　“肯定会影响成交量。”一房产中介人士对第一财经记者表示，他所在的公司目前正在等到新政的执行细则，并为应对“连环单”违约进行相关准备。

　　供求关系决定价格，资产亦不例外。本次北京调控新政中还有一个重要信息，是“切实增加商品住房有效供”，“加快土地供应节奏，保障土地有效供给”。一位开发商营销人士告诉本报记者，相对于保障房用地而言，商品住房用地的供给直接关系到未来的商品房供量，这部分土地的实际供给，直接影响未来北京商品房价格。