物权法草案规定土地承包经营权可转包转让

物权法草案规定，对建筑单位聘请的物业管理机构，业主委员会认为不合适的，有权更换

 　　本报讯 如果你家周围新建的楼盘影响了你的通风采光。那么你将有望通过物权法来维权。昨天，十届全国人大常委会第十二次会议分组二次审议了物权法草案。

　　草案规定，土地承包经营权可依法转包出租、小区业主会议有权更换建筑单位聘请的物业、小区业主会议及其业主享有居住区的维护管理权利等问题。

　　继保护私有财产条款写入宪法后，以单行法形式详细规定保护私有财产的物权法草案再次提请中国最高立法机关审议。昨天，全国人大常委会组成人员分组审议《物权法（草案）》时一致希望物权法能尽快出台。

　　特别要提出的是，《物权法（草案）》主要起草人王利明建议物权法需要解决公民房屋所有权的无期限性与房屋所占用的土地的有期限之间的矛盾。王利明认为，从原则上说，公民对房屋享有的所有权不因土地使用权的期限届满而消灭。土地使用权届满后，应当推定公民仍享有该土地使用权，但公民应当支付延长期限的土地使用费。

　　今年3月，宪法修改时，明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。专家认为，宪法确立了私有财产权的保护后，各部门法有了保护私有财产立法的依据。同时，私有财产权除了要有最高层次的宪法保护之外，还应有民法保护和单行法保护。由于民法典草案分为九编，共1209条，内容复杂。全国人大常委会法律委员会建议，以分编审议通过为宜，当前最急需的是出台物权法。

　　参加昨天审议的全国人大常委会委员认为，物权法对规范财产关系，维护经济、社会的秩序相当重要。物权法的出台，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。

　　物权法草案有望三审通过

　　王利明《物权法（草案）》主要起草者之一

　　新京报：究竟什么叫物权？

　　王利明：物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物，既包括汽车这样的动产，也包括房屋这样的不动产。

　　新京报：你认为立一部物权法的意义在哪里？

　　王利明：私有财产权是公民的基本权利，它与生命权、自由权一起被并称为公民的三大基本权利。我国宪法今年已经修改，对公民的私有财产权作出了原则性规定。物权法作为规范平等主体之间的财产关系的民法的一个重要组成部门法，对明确产权关系，保护权利人的财产权益，维护经济社会秩序有重要作用。

　　新京报：物权法草案确定了哪些基本原则？

　　王利明：确定了物权法定原则、物权公示原则等四大基本原则。即物权不能个人约定，物权的种类和内容只能由法律规定；权利人要让其他义务人知道自己是权利人就必须要通过公开办法明示，比如房屋登记制度。

　　新京报：此次审议，委员们的修改意见集中于何处？

　　王利明：大体上还是过去学界产生过分歧的一些问题，比如物权法的客体是否包括无体物等。

　　新京报：你对“物权法草案”的审议通过有何预期？

　　王利明：这样一部重要的法律，全国人大常委会是非常谨慎的。如果正常的话，两个月后三审通过的可能性非常大。

　　物权法草案解读

　　解读1：业主会议有权换物业

　　草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。

　　对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。草案还规定，业主就高层建筑物内其居室享有所有权，就走廊、电梯等享有共有权。

　　物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　解读2：住宅改商用须业主同意

　　草案规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

　　草案规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。

　　解读3：空调水不得侵害邻家

　　很多地方，一些人光顾自己新建楼房，影响到邻居住房的通风采光。今后受影响的邻居可以通过物权法来维权。草案在专门开辟一章就相邻关系进行了明确规定。

　　草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　解读4：私人投资及收益受保护

　　私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。物权法草案对此作出明确规定。

　　草案规定，国家、集体、个人所有的不动产或者动产投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益，重大决策以及选择经营管理等权利。专家认为，这一条体现出对公民私有财产和国家财产平等享受收益和决策权。

　　草案还完善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。

　　解读5：公益学校医院不得抵押

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得设置抵押。物权法草案规定6类财产不得抵押。包括土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。

　　草案还规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。

　　解读6：土地承包经营权可转包

　　草案规定，土地承包经营权人将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。

　　此外，草案规定，承包期内，发包人不得收回承包地。承包期内，土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当按照土地承包经营权人的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依照法律规定进行土地承包经营权流转。承包期内，土地承包经营权人全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包人。

　　解读7：善意占有不担民事责任

　　物权法草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任。

　　占有是指占有人对动产或者不动产的实际控制与支配，所有权人有权占有，此外属于草案规定的无权占有。无权占有包括善意占有和恶意占有。除有相反证据证明外，推定为善意占有。

　　草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的。

　　解读8：拿回失物须支付保管费

　　草案规定，所有权人、遗失人取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。

　　还有，我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。草案规定，这种情况下，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或有关部门有权留置遗失物。不过草案同样规定，拾得人拾得遗失物应当返还。

　　拾得人拾得遗失物，应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。

　　解读9：一户村民一处宅基地

　　一户村民只能分配一处宅基地。村民占用宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。

　　草案规定，本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的，应当交纳宅基地使用费。按照规定，宅基地使用权不得抵押。住房抵押时，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生介绍说，对于宅基地使用权能否流转专家们有不同意见，尚待进一步研究。

　　本版采写：本报记者廖卫华