空置率已经到了危险边缘

    “空置率已经到了危险的边缘。”中国社会科学院金融发展室主任易宪容前不久从空置率角度发表了观点。

    据市统计局的统计资料显示，截止到9月份，本市商品房空置面积为870.1万平方米，比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米，下降了近1/4。去年年末，全市商品房空置面积1044.1万平方米，其中空置一年内的占71%。

    按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。统计表明，去年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。

    既然空置率已到了如此危险的地步，为什么众多空置房的开发商仍然没有做出降价促销之举仍然价格坚挺呢？倒是政府部门，为了缓解房屋空置问题，在今年11月初，发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》。凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的业主，均可持免税申报及有关证明资料，按照北京市地方税务局《契税减免税申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减免税手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为今年12月31日。由此可以看出政府的决心所在，但解决问题的根源仍然掌控在开发商手中。

    开发商为何宁肯空置也不愿降价

    据中国普天房地产开发有限公司副总经理陈颖杰介绍，一般一个房地产项目销售超过70%以上时，成本就基本回笼了，剩下的20%-30%的尾盘是做一个项目真正的利润所在，因此，但凡开发商没有到了山穷水尽、资金紧张的地步，一般是不会做出价格让步的。“不着急、慢慢卖”是众多空置房开发商的共识。

    从另一个角度讲，开发商手中的空置房，还可以抵押给银行获取贷款，可以用作物业管理用房以及很多机动用房，总之，土地、房屋的价值从这些年来看，是一路走高的，房子拿在手里贬值的风险很小，因此，只要不遇到大的资金压力，开发商是决不会轻易降价的。

    不过，从近期的市场反应看，来自多方面的调控措施使得开发商“捂盘”的压力大增，部分空置房入市放量。原因是：首先，今年政府对房地产行业调控的力度增大，“国八条”等政策相继出台，表明了政府抑制房价的决心，加之买房人纷纷捂紧钱袋，持币待购，对销售市场带来强烈影响；其次，央行近期也发出一系列的明确信号，包括取消预售房的建议、紧缩银根的态度，力图降低金融风险，减少房地产贷款在金融体系中的比例，使得房地产商感受到了很大的预期风险与现实的资金压力；第三，二手房市场《补充通知》带来的后效应逐渐显现，二手公房上市的优惠政策很大程度上刺激了二手房供给市场，分流了部分购房客户，缓解了一级市场供不应求的局面，空置房市场的卖方也明确感受到了来自二手公房的冲击。

    解决空置路在何方

    空置商品房，是业内各方都不愿触及的敏感神经，但它却在现实中存在。因此，除了政府相关部门，包括众多机构都在为解决房屋空置问题而找寻出路。北京中原总经理李文杰在接受本报记者采访时，对解决空置率表达了自己的一些看法。李文杰指出以下几点。

    首先，有效地控制空置房的增量面积

    控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

    其次，快速消化现有空置房的存量面积

    除了控制空置房的增量面积，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。而消化现有空置房，应该主要从以下三个方面着手：

    第一，建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配

    目前，很多经纪公司虽然都很注重构成空置房主体尾房的营销，也建立了相关的信息平台，但业内始终缺乏权威的官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一个重要原因。

    第二，实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率

    比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值；具体可以采取下列方法：

    1.允许将空置商品房转为经济适用房、廉租房。如果配合住房供应体系改革，将部分空置房直接通过这一途径加大经济适用住房的比重，比新建经济适用房更有效。促使同等位置、条件的商品房价格有所下降，使百姓获益。

    2.改造空置房。正是由于大量空置房是一些设计相对落后的产品，对比今天整个市场，其竞争力日渐削弱，与人们现行的消费心理与消费水平形成了一对矛盾。要解决这个矛盾，再投入资金改造、完善配套功能、优化户型及装修等不失为一个有效的方法，可以让大量的空置房进入有效市场。比如一些大户型空置房，买家可以将单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间，重新装修一些简洁现代的厨厕，再配上家具家电，就可以成为一组可以出租的公寓了。

    3.空置房以租代售。以租代售，是目前大量空置房特别是裙楼物业的解决方法。发展商在不肯降价的情况下，索性自己做起长线生意，大面积出租以回笼资金。虽然这是不得已的办法，但对比“放血出手”，还是更让他们安乐一些。

    4.国家信用与“以租代售”。可以导入国家信用，结合债券融资手段，以化解这方面的难题。该方案涉及国家信用公司、“空置房患者”、房地产中介、投资者。首先，国家信用公司利用国家信用向市场出售无抵押债券，通过所融资金，买断“空置房患者”的空置房产权。为使该类债券具有较高的流动性(变现能力)，可考虑采用挂靠现存的债券发放市场，将其作为一种特种债券发行，投资者在二级市场上可自由交易，并适当减免无抵押债券投资者的税负。然后，国家信用公司将其得到的空置房，委托一家或几家信誉优良、规模大的房地产中介，或者自行组建中介机构进行空置房出租经营，所得租金用于无抵押债券债息的发放和中介商的佣金，以及诸如债券发行费用等相关项目。

    第三，通过一些优惠政策刺激空置房的消化

    例如，2001年国家税务总局曾经下达过《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其中就对1998年6月30日前建成在2002年12月31日前购买的空置商品房免征契税，这就减少了房产消费者的购房成本。而现在，对于逐年增长的空置商品房来说，如果继续实行类似的优惠政策，将有助于对空置商品房的消化。

　◎链接

    什么是空置房

    我国目前对空置房的定义，一个是官方定义：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。另一个是市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。张舰

   国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

   最近，业界对于空置面积的讨论热烈，对于其数值究竟几何，意见也各不相同。据房产交易网5日的数据，当时网上住宅的可售总面积为974.15万平方米，接近1000万平方米。之后空置面积是否会增加，这引起了业内普遍关注。

   国家统计局最新数据显示，至10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，同比增长14%，其中商品住宅空置面积6204万平方米。对此，国家统计局房产处负责人表示，目前房地产空置情况还在可掌控的范围内。建设部政策研究中心副处长文林峰亦表示，由于目前的空置房不会对市场造成强烈冲击，政府部门不会出台针对空置房消化的政策，都是由开发企业自行消化处理。

    11月中旬，北京市统计局刚刚出炉的数据显示，到2005年9月末，北京商品房空置率大幅上升。但就在空置率上升的同时，北京的房价却继续向上攀升，空置率与房价出现背离走势。

   近日，北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》(以下简称“通知”)，《通知》指出，购买空置商品住房、空置商业用房(以下简称“空置商品房”)的契税免税政策已于2002年12月31日截止，凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续，自2006年1月1日起，地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。

   11月初，北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》。凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的业主，均可持免税申报及有关证明资料，按照北京市地方税务局《契税减免税申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减免税手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为今年12月31日。