物权法草案引出新话题 露天停车位归业主所有

　　在刚刚进行五审的物权法草案中明确提出了，小区内的道路、绿地、物业服务用房以及无归属约定的车库、车位等，属于业主共有，从而也引出了一个新的话题——“业权”。既然业主拥有了众多公共部位、公共设施的所有权，那么因此而产生的收益是否也归业主所有？

　　调查：多数市民不知收益权

　　昨天记者在南京街头随机调查了10位市民，其中有7人已经了解或刚从媒体上了解，小区的绿地、道路等公共部位、公共设施属于业主共有，但几乎无人认为，“共有”的概念背后，还暗含着获得收益的权利。家住河西的赵小姐告诉记者，虽然自家小区的路边已被划上了一个个露天停车位，单位的写字楼里电梯和过道里也贴上了不少商业广告牌、招贴画，但从来没有想过，停车的租金收益和广告收入该归谁所有。

　　个案：两幢楼“业权”年收益115万

　　其实公共部位、公共设施的收益权在国内并非没有成功先例。早在2001年，北京华远地产就提出了“业权”的概念，并且选择旗下两个商业项目进行试点。今年“315”前，华远地产还公开举行了一个“分钱”大会，将去年华远尚都、华远盈都取得的广告、租赁等收入在扣完税金后全部返还给业主，共计金额115万元。虽然分到每一户业主头上的，最多不过几千元，但“天上掉下的馅饼”还是相当诱人的。

　　据了解，华远地产还给业主的主要是：广告经营、场地经营以及人防停车场经营。而其物业公司的人士也表示，他们的目标是：希望通过“业权”让业主实现“零物业费”。

　　法律：把“业权”还给业主

　　法律界人士认为，《物业管理条例》中已经要求，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。不过，对于哪些属于物业共用部位还有很多不明确的地方，而物权法草案中，已经提出了小区内道路、绿地属于业主，小区内的车库、车位，没有归属约定的，也归业主所有，这就给“业权”的收益取得提供了法律保障。金鼎英杰律师事务所金力律师指出，按照草案的精神和相关法律法规的规定，其实业主可获得的收益还是很多，比如露天停车位的停车费，楼身户外广告，楼内大厅、过道、电梯间的平面广告和液晶屏广告，小区道路、空地出租给他人搞活动、办展览获得的收入，一些成本已公摊到户、所有权归业主的会所租金收入，甚至由于物业用房归业主所有，业主还可以向物业公司索要房租。现在不少物业公司会将这些收益拿来补贴物管费收入的不足，而并没有将其真正归还给业主。

　　难点：落实遭遇三大障碍

　　但对于“业权”的落实，不少房地产和法律界人士都表示困难较多。一是由谁来主张，金力律师认为，一般来说，小区的业主委员会是争取“业权”的主体，但业委会的成立是需要一个过程的，现在的小区大多是分期交付，由于入住人数有限，可能在交付后一两年都无法成立业委会，更无法代表业主与物业公司交涉，来取得自己的收益。当然先期入住的业主也可以联合起来，集体向物业公司要求归还公共部位、公共设施的收益，但难度也很大。二是如何监管，一位开发商老总指出，小区内可供经营的东西不少，但业委会毕竟不是专业的机构，不可能直接从事经营，就是停车位的管理，也不是随便雇个人收钱就行的，所以基本上还是要委托物业管理公司，但收益多少，账目清不清楚，对于外行的业主们来说，可能就是一笔糊涂账了，也许会没有收益甚至亏损。三是如何追索。金力律师认为，如果最终公布实施的物权法中明确了相关的法律约定，那么业主就可以向物业公司索要自己的收益，如果物业公司拒不归还，政府主管部门可以对其进行行政处罚，或者由业主联合起来进行诉讼。不过，最好的方式是由政府牵头进行自上而下的推广，树立一些示范典型，逐步让“业权”落到实处。本报记者　王烨