房地产交易秩序专项整治系列报道

　　黑了心的中介（上）

　　【导语】

　　许多老百姓选择买二手房,除了地段和价格的考虑,还有一个原因是觉得二手房交易会比一手房交易简单一些,手续相对已经比较完善.并且,各个房地产中介公司那儿似乎都有很丰富的二手房房源.但是实际操作中,许多百姓发现,与房产中介公司打交道似乎更麻烦.从看房选房到各方交涉直至签定最后的合同,每一步都有可能出现各种意想不到的问题,重者则会产生法律纠纷。日前,就有一位和中介公司打交道过程中遇到麻烦的女士联系到了我们记者.

　　【正文】

　　【同期】(偷拍)

　　B：我们和张经理联系，也联系不上他，他干吗去了？

　　C：手机天天开。B：你们和王华(房主)那儿有没有沟通？

　　C：一直在沟通。B：情况怎么样了？

　　C：什么情况。B：就是上次我们谈的时候，说最好双方能够坐下来。C：我没有听他说过。

　　A：现在您这儿一直推推推，我都不知道能不能确定。然后有没有一个期限

　　【正文】

　　这两个正在和房地产中介公司交涉的女士就是购房人陶女士和她的代理律师.今年8月,家住北京市西城区的陶女士想购买一套二手房。在考察了各方面情况后，她选择了由汇营房地产经纪公司为自己代理购房。

　　【同期】

　　陶：我就跟汇营公司联系了一下，我说先要看一下房子，要保证房源的可能性。

　　【正文】

　　汇营公司很快就提供了一套符合陶女士条件的房子。于是陶女士和汇营公司签订了购买意向书，约定陶某购买这套房，房价106万元，陶女士支付给汇营公司2万元作为购房意向金。

　　【同期】

　　陶：当时算了一下中介费两万六千多，他（中介）说我把零头抹了，这样我就更信任他们了，我当时心里很高兴，我想到房子有着落了，而且把中介费给降了。

　　【正文】

　　然而，陶女士很快就发现事情远非这样顺利。在和汇营公司签订了意向书后，陶某才知道该房屋还没有取得能够进行上市出售的批准手续，也就是说，这个房子现在根本不能出售，当然陶女士也就更不能把它买下来。

　　【同期】陶：被欺骗的感觉，而且觉得里头风险很大的感觉。

　　【正文】

　　原来，这套房子属于央产房，即中央在京单位已购公房。根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，已购央产房如果没有取得交易办公室批准，不能进行买卖。汇营公司明知道该房屋没有取得批准上市出售的手续，却仍然和陶某签订了购房意向书。

　　【同期】

　　陶：他就是这么一句话，你只要走下去，我保证你能过户。但是必须在我把全部房款交清以后才帮我办过户手续。

　　律师：（这）对这个购房人来说是存在一定的风险的。万一这个交易手续办不下来的话，这个合同就是无效的。他明显的是一种欺诈，违规行为。

　　【正文】

　　房子买不下来，给中介的2万元费用却已经交上了，陶女士于是再次去跟汇营公司交涉。

　　【同期】

　　陶：当时我就说，我说你是违规的，要不然这样，你给我退钱，他就冷笑，在电话里，你想什么呢，你也太天真了。然后这时候我就觉得肯定是上当了

　　【正文】

　　陶女士于是想通过法律途径来追回2万元费用，然而在咨询过法律专业人士后她才知道，当初中介与她签定的合同上写的所付费用为"意向金"，而不是通常合同担保中的"定金"。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：收受定金的一方不能订立合同的，应当双倍返还定金。然而仅仅因为这两个字之差，陶某便丧失了这项要求中介双倍返还定金的权利。

　　【同期】

　　陶：(当时)我不知道这个意向金和定金到底有什么特别的区别。甚至我还觉得可能意向金比定金好要一些，剪 直接就跟他签了

　　律师：因为中介公司也懂相关的法律规定，知道如果签定金的话，如果违约肯定要双倍返回的，所以他就用意向金来代替定金，大多数普通的购房人不太明白这两者之间的一个区别。剪 中介公司就是利用这一点，普通的购房人不懂得这个区别，所以才签订这样的条款。

　　【正文】

　　当陶女士的代理律师介入其中进行调查时，逐步发现了这个汇营中介公司更大的问题。原来，卖房人原本委托的是另外一家经纪公司中大恒基独家代售该房屋。但是中大恒基却在卖房人不知情的情况下，又私自委托汇营公司代售该房屋。也就是说，汇营公司根本没有取得卖房人的代售委托，属于无权代理，所以它和陶女士签订的购房意向书，也就不具有相应的法律效力。如果卖房人和中大恒基公司不予追认汇营公司的行为，陶女士就根本无法通过汇营公司购买到该房屋。

　　【同期】

　　律师：如果买房人和售房人签订了这个买卖协议，而又存在另外的多家代理的话，这个售房人可能要受多家代理合同的制约，他就违约了。那售房人可能不会承担这个违约责任，不愿意承担，就会把这个责任转嫁到买房人身上。

　　【正文】

　　据陶女士回忆，其实在之前的看房过程中，汇营公司就已经表现出了一些可疑的迹象。

　　【同期】

　　陶：确定看房时间以后，那天我在楼下等他们，说好在什么地点等他们，他来了，来了以后我发现是两个人，当时我还是挺警惕的，我就问他，我说怎么来了两个人，他说是我们另外一个门市部的，房源是他的，但是我们是一个公司，房源是共享的。所以房主认识他，不认识我，这样我就打消了怀疑。

　　【正文】

　　陶女士的代理律师告诉记者，转让房源是房地产中介公司之间经常进行的一种违规操作。它虽然会对售房人和买房人的权益带来潜在危害，但是对中介公司来说，这项操作却能给他们带来不小的利益。

　　【同期】

　　律师：中转过程中，介绍房源的过程中，肯定是有一部分利益存在，剪 被独家授权的经济公司和购房人签订购房意向书的这个经济公司他们之间有一个内部的协议，如果介绍成这个案子的话，他们会提多少费用。

　　【同期】(偷拍 )

　　B：(房主)跟中大恒基签了一个协议，周大恒是独家代理，要是这样的话，我们跟您签还是跟中大恒基签？

　　C：一直都是跟我签。

　　A：但是现在这里签不了三家合同啊？本来应该是要求卖方的，但是我如何把这个合同转让给他。

　　C：那我没法给您承担这个责任。

　　B：是你们来办央产房上市居住手续是吗？

　　C：对。

　　B：你们怎么操作呢？

　　C：我们和那边沟通，一块去办。

　　B：那为什么还让我们交这一部分的大定呢，大约要八九万。

　　C：人家心里能够踏实，您明白吗。

　　A：到时候您翻脸了，我又咋赔去。

　　C：我为什么跟您翻脸，我现在挣您的服务费，我跟您翻不着这脸，您明白吗。

　　陶：实际上在买房之前我也看过很多法律法规，我也咨询了很多朋友，然后在网上，我花了一个礼拜的时间在做这些准备。我觉得我已经掌握了很多东西，我觉得我可以很自信地去走向这个市场，结果是现在是很伤心，而且很不自信，我现在包括我做其他事情都很不自信了。我不想，想放弃买房子了，哪怕住的艰难一些，不想买了，不想受这种折磨了。