北京房产售租比逼近国际警戒线 买房成高压牢笼

　　售租比逼近国际警戒线 买二手房喜哉忧哉

　　北京链家地产近日发布的《2006北京二手房市场年度分析报告》（下称《报告》）指出，在北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的售价租金比出现拉大的趋势。

　　据链家地产统计，2006年北京市一居室普通住宅的租金为1526元／月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万元，也就是一居室普通住宅的售价租金比在242∶1；二居室普通住宅的租金为1751元／月，二居室普通住宅的每套平均总价为49万元，其售价租金比在280∶1；三居室普通住宅的租金为2343元／月，每套的平均总价为67万元，其售价租金比为286∶1。

　　链家地产方面认为，国际公认的一个售价租金比应该在200∶1－300∶1之间，从中可以看出，北京市二手普通住宅的售价租金比正逐渐拉大，这种状况给市场发出了一个值得警惕的信号。

　　回顾2006年，《报告》认为，北京二手房市场分别存在五大问题和五大亮点，可谓忧喜参半。

　　忧的是，除了售租比逐渐拉大，接近国际警戒线外，《报告》认为，北京二手房市场还存在其他四个方面的问题，它们是：已购公房交易遭遇“滞胀”，二手商品房交易涨幅下降；二手房价格高位运行，价格涨幅过快；中低价位需求旺盛，供需结构性矛盾突出；区位优势差异导致“置业回城”现象突出。

　　 央产房自2003年10月允许上市交易以来，截至2006年9月30日止，累计盖章通过者仅为15200套，而央产房的实际存量至少在60万套以上，由此可以看出已购公房的房源供给明显不足，业主的“惜售”心理较重。2006年已购公房的交易量仅为3．26万套，处于一个“滞胀”的状态。

　　同时，北京二手房市场在宏观调控之下，交易量出现了萎缩，而二手房价格却呈现出更加快速的上涨趋势。链家地产统计资料显示，2006年1～5月的北京二手商品房平均价格为每平方米6254元，相比去年的每平方米5684元上涨10．03％，2006年6～12月的价格为每平方米7216元，相比2006年1～5月上涨15．4％，涨幅明显加快。2006年全年北京二手商品房平均价格上涨幅度同比高达18．6％。

　　《报告》显示，北京二手房市场的总体供需比保持在1∶3左右，但中低价位的需求比较旺盛，供需矛盾紧张。目前，北京二手房市场总价在40万～50万元之间的房产供不应求状况最为突出，供需比在1∶5，50万～60万元的供需比次之，在1∶4．2左右，40万元以下和60万～80万元之间的供需比均在1∶3．5；而100万元以上的二手房供需基本持平，在1∶1．2左右。

　　另外，按照二手房单价的供需比来看，单价在每平方米10000元以上的供给与需求也基本持平，供需比在1∶1．4左右，而每平方米5000元～7000元之间的供需矛盾最为突出，比例达到1∶4．5左右。供需结构性矛盾非常突出。

　　 值得关注的是，“置业回城”现象也是北京二手房市场需面临的一项挑战。从目前北京二手房的置业人群的实际情况来看，许多人因为郊区的交通瓶颈、教育资源的相对匮乏、生活配套不完善（商业配套、医疗配套等）等方面存在的缺陷，纷纷重新回城置业，据统计资料，这部分人群占到全部购买二手房人群的5％左右。“置业回城”现象同时也加大了北京部分区域的供需矛盾，如公主坟、牡丹园、阜成门、中关村、玉泉路、和平里、紫竹桥等京城二手房市场供需矛盾最为突出的区域，供需比均在1∶8以上。

　　回顾过去的一年，链家地产认为，北京二手房市场出现了五个亮点：一是二手房贷的支持力度加大，金融房贷产品增多；二是经纪行业整顿力度加大；三是操作规范的品牌中介市场占有率快速上升；四是“居者有其屋”的大讨论对于引导消费者理性置业作用不可忽视；最后，“民宅禁商”一定程度上使得住宅价格回归。■本报记者 周雪松

(责任编辑：魏成)