楼盘升值靠什么

　　江苏商报报道实习记者 陆春花 报道

　　有的楼盘一年可以升值20%以上，有些楼盘一年升值不到1%，有的甚至价格没有变动。那么，楼盘升值主要靠什么，价格？环境？记者昨天专访了东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授。

　　李教授说，楼盘是否升值取决于五点，一是城市的基础设施，包括供水、供电等；二是商业、服务业的繁华程度，比如一些商业服务中心；三是交通设施，包括交通的线路、道路和公交站点；四是生活的配套，如文体、教育和医疗配套；最后就是自然环境的因素，包括城市的绿化和空气质量，公园、景点等。但这些都是所有城市、所有区域的共性，每个区域都有不同的情况，包括未来区域远景的规划和投入、区域的供求关系的变化和区域的供地情况和供地趋势。

　　网上房地产的统计数据显示，2006年1月至11月，南京新建商品住宅共成交了3781套，远远好于往年。特别是进入11月的传统淡季之后，成交套数仍然在上升，日均成交量高达421套，反而高于10月份的日均成交量273套。12月1日至26日以来，日均成交量也达到293套。李教授表示，城中本身的基数就高，上涨10%都是很高的，比如城中10000元/平方米的价格，上涨10%就是1000元，而江宁4000元/平方米的价格上涨10%却只有400元，相差了600元。

　　对于城中来说，本身楼盘升值最基本的五点就占据了相当大的优势，不管是地势、环境、基础设施和交通设施都占据了相当大的优势。另外，城中的供求关系变化，开发量越来越大，需求量也越来越大，但还是出现供不应求，或者供略大于求的状况，但政府还是在不断地投入。

　　河西升值大是在2006年3月之后了，河西总体规划好，十运会后河西在坚持总体的远景规划和持续地投入，成果也可想而知。道路、交通、配套，最主要是地铁，功能结构在不断地改善。河西在2005年和2006年的3月之前，大多数市民的观望情绪浓厚，但随着功能结构的不断完善，2006年的3月后出现旺销的局面，使大家都恢复了信心，认可度也越来越高。另外，河西近期的供地情况也可以看出，如去年12月27日的河西新“地王”拍卖，共经过了201轮举牌竞价，拍出了24亿元的高价。所以，地价也在一定程度上拉升了河西的房价。

　　仙林涨势也很明显。对于仙林的规划来说，功能在不断完善，地铁2号线的动工，1号线的东延都是利好，最重要的是国际教育园区的投入。在住宅本身来说，正在从中档向中高档转型，形成低密度住宅区。而仙林大多数住宅是2005年年底和2006年年初出来的，当时开盘的价格就不是很低，这也是由2005年的供地情况决定的。

　　对于江宁来说，它的基数不高是个事实，而在一城三区中，江宁是最早的一个区，也是最成熟的一个区，市民对江宁的认可度挺高的。配套设施也在逐步的完善，环境和价格都要比主城有优势，吸引了一部分的人群。而在规划中的快速交通体系，江宁的潜力可说会越来越大。

　　李教授表示，对于各区域，除了自身所固有的特点外，还有他们的共性特点。整个南京的均价与区域和各个楼盘相比，上涨是不一样的。而相对单个楼盘来说，上涨幅度是大于区域和整个城市的。不谈楼盘上涨快速的合理性，只分析各个区域上涨的原因，老百姓所说的所有楼盘都在涨却是个事实。对于楼盘的升值是有喜有忧。对于老百姓来说，买了房子的，看升值会很开心，而没有买房子的，看到房子升值如此之快，也很担忧。（12版《2006’楼盘升值报告》）

　　(编辑 木一)