广州房价不能调低？我为市长献上一计

　　广州房价不能调低？我为市长献上一计——从广州1月房地产的3条新闻谈起

　　新闻1：去年广州房价涨幅达37%.据信息时报2007年1月12日报道，广州市国土房管局发布的《2006年12月广州市房地产市场分析》说，去年12月份一手住宅成交面积为63.07万平方米，与去年11月相比降了35.11万平方米；一手住宅均价首次突破“7”字头达到7189元/平方米，每平方米涨556元，涨幅为全年最高。

而该月广州原十区的均价则为7205元/平方米，比2005年12月份的5278元/平方米涨了1927元/平方米，涨幅达到37%.这意味着，在广州市区购买一套面积为100平方米的一手住房，市民在2006年底买比2005年底买要多埋单近20万元。

　　新闻2：在1月23日，面对各方面对房价飞涨的意见，广州市市长张广宁坦言，“政府不是不管房价，我也很想调低房价。但是越说调低，就越高。”张广宁表示，导致房价高有很多因素，包括城市建设、交通设施、生活条件等方面的改善，而且有不少华侨及外地人也来广州买房。“去年政府采取了不少措施，比如增加土地供应。但是市场很难控制，有时候房价就像股票一样，拼命看涨。但我尽量还是把它调得低一些。”

　　新闻3：时隔一周，在1月30日，广州首批“三限双竞”（限房价、限户型、限销售对象，竞房价、竞地价）住宅用地开标。招标出让的科学城H3和H4地块，位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，地处未来的萝岗中心区，周围交通方便，配套设施齐全。两地块毗邻高档成熟社区保利林语山庄以及去年10月开盘的万科城。其中H3地块占地88105平方米，容积率2，以建多层和小高层为主。H4地块占地142031平方米，容积率2，也是建以多层及小高层为主。两地块都规定要建九成以上的建筑面积90平方米以下的单位，其中H3地块至少要建1762套，H4地块至少要建2841套。据了解，H3地块底价为13734万元，楼面地价单价967元/平方米；H4地块底价10335万元，楼面地价单价1173元/平方米。广州市国土房管局有关负责人表示，从周边地块房屋销售情况来看，两幅地块的房价最高限价是相对合理的。据介绍，保利林语山庄距离本项目约500米，目前销售价格5800-6500元/平方米，相邻的万科城销售价格为7500-9000元/平方米。在招标中，企业自行申报地价及最高房价。所报地价比起始地价每高140万元可得1分，最高房价比起始房价每低10元可得1分。参加招标的企业共有万科联合体、保利地产、广东龙光集团三家。其中万科联合体按照高房价、高地价的策略进行报价，给两地块报出的最高房价均是6000元/平方米，而地价则分别是4.6425亿元和6.6075亿元；相反，广东龙光按照低房价和低地价策略进行报价，两地块最高房价只有4000元/平方米，而地价分别为2.3115亿元和3.9214亿元。经过复杂的计算后，万科联合体以401分成为广州科学城H3地块的优胜者，而广东龙光集团则以382分，成为H4地块的优胜者。保利地产因得分较低，失去中标机会。现场有行业人士分析，万科联合体获得的H3地块楼面地价为2635元/平方米，最高房价为6000元/平方米，中间差价为3365元/平方米；广东龙光集团的H4地块楼面地价为1380元/平方米，最高房价4000元/平方米，中间差价2620元/平方米。值得注意的是，为了保障限价房不出质量问题，相关部门还对这次出让的“三限”地建筑质量和装修标准提出了具体要求，并推出了《主要材料品牌表》，要求开发商在建设和装修中所使用的钢材、陶瓷、涂料、卫具等主要材料，应选用该表所列品牌的材料，或与所列品牌同档次的省内、国内知名品牌产品。

　　面对新闻1的反应是，广州市的县处级干部现时月薪大约为六千元，比广州人均收入一千六百六十元高出三倍多。县处级干部靠工资也买不起楼，从一个侧面反映了广州楼价高得“离谱”的现实。广州楼价是否高了？从目前收集的资料来看，尚未有官方的确切评论。但此间“两会”代表、委员的言论，暂时可视为一个相当有份量的参考座标。高楼价之下，广州市民生活压力明显增大，越来越多的人成为“房奴”，沦为为银行、房地产商打工的一族。而一些经济实力较低、在市区买不起房的人士则因为住得较远，工作、就学、生活压力明显大增。南方日报题为“期待住房不再成为百姓之累”的评论员文章进而指出，“住房之难，不仅是‘买不起’的问题，在某种程度上也是‘住不起’的问题。”文章认为，迫于经济压力，一些市民不得不选择较远的地区购房，给就学、交通带来沉重的负担。文章期望政府有关部门能够拿出一套有效的办法加以解决。

　　然而，新闻2则表现了广州市长张广宁面对房价飞涨的无能为力。

　　令人欣慰的是，新闻3告诉我们，广州市国土房管局为降低房价做出的努力初见成效。感谢广东龙光集团按照低房价和低地价策略进行报价，使夺标地块最高房价只有4000元/平方米，比万科联合体夺标的相邻地块、相同条件的房价低了50%，比相邻的万科城销售价格为7500-9000元/平方米的房子低了整整1倍以上！龙光地产报出4000元／平方米的超低价位，不禁引发业内人士对该公司开发运做模式的猜想。怎样才能用4000元／平方米房价支撑该项目的开发呢？如果4000元／平方米都做得来，那目前房地产市场的动辄8000甚至上万元的房价是不是太离谱了呢？据了解，科学城H4地块是龙光地产进军广州地产拿下的首幅土地，该公司此前曾5次进军广州拿地都未成功。业内人士普遍认为，龙光地产为了进入广州地产而有意压低房价。龙光地产相关负责人表示，报出4000元／平方米的低房价，是根据市场关系，投资判断和对计算公式的认真研究，制定出“低地价，低房价”的策略，“具体利润要做了才知道，虽然4000元／平方米的利润不高，但是经济效益与社会效益相结合。”我们不禁要为龙光集团拍手叫好，为“经济效益与社会效益相结合”的龙光地产鼓掌欢呼！由此可见以下几点：第一，房价不是降不下来。第二，龙光集团夺标地价比政府标底1173元/平方米高出17.6%，最高房价比政府标底低50%，仍然有经济效益。第三，与龙光不同的是，万科走起了“高地价、高房价”策略，报出的房屋最高售价为6000元／平方米。根据计分标准，万科在房价评分中计0分，只能依靠高地价的得分填补高房价的失分。即便如此，万科获得的H3地块的中间差价仍为3365元/平方米，仍然比龙光的2620元/平方米高出28.4%，万科利润要比龙光高出50%以上。第四，如果以万科此次夺标楼面地价2635元/平方米计算，相邻的万科城销售价格为7500-9000元/平方米的成本利润率基本在100%左右，暴利不言自明。第五，龙光4000元/平方米都做得来，那目前房地产市场的动辄8000甚至上万元的房价确实是太离谱了。

　　目前房地产市场房价高得离谱的原因大家都心知肚明，那就是以开发商为主体的商品房开发营销体制造成的。现行房地产体制的扭曲与错位，现行房地产政策的扭曲与错位，政府房地产行为的扭曲与错位，造成了城镇居民住房价格的扭曲与错位。扬汤止沸不如釜底抽薪。改变这种扭曲的现状，就必须按照温家宝总理提出的“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”，按照六中全会“决定”指出的“社会公平正义是社会和谐的基本条件，制度是社会公平正义的根本保证”，建立体现社会公平正义的住宅保障制度。住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。从十多年改革和探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。要以政府和住宅合作社为主体的住宅保障制度，取代以开发商为主体的商品房开发营销体制。这是一场革命，不知张广宁市长有没有勇气为民请命，有没有勇气为民做主。如果张市长有勇气，我有一个锦囊妙计，可以使广州房价降下来，既让人民满意，又让政府满意，还能让开发商和商业银行接受，此计是：1、政府为穷人盖房子。政府的“廉租房和经济适用房管理办公室”建立直属的非赢利公益性开发机构，自己的活自己干，不当“甩手掌柜”，不但不再受制于开发商，还省了不止3%的利润支出。我不相信政府的人比开发商笨，不能为穷人盖出好房子。

　　2、中产为自己盖房子。不但支持而且放手发动群众建立住宅合作社，特别是支持大企业和包括工会在内的群众团体、社团法人以及有志于此的仁人志士建立社会性的住宅合作社，让中等收入人群组织住宅合作社为自己盖房子。住宅合作社为非盈利公益性社团法人，具有房地产开发权。明确住宅合作社只为无房户和少房户提供自住性住宅，且只能在住宅合作社内部流转，不能上市流通。住宅合作社开发的住房，由于其自住性和非盈利的公益性，应该在兼顾政府土地出让收入和住宅市场稳定的前提下，得到用地充分保障和政策优惠。为此，提出以下建议：（1）目前的土地出让办法是专门为以开发商为主体的住宅开发体制设计的，只有房地产开发公司才有资格拿地，具有排他性。为了支持住宅合作社的发展，必须改革现行的土地出让办法，建立适应不同需求人群的有区别的土地供应制度。

　　（2）采取“定地价、定建房标准，竞房价、竞建设方案，房价合理、方案优秀者得”的办法进行住宅合作社用地招标。

　　（3）住宅合作社地价确定的原则是，以2006年的土地出让价格为基准，以周边商品房实际销售均价为参考，合理确定住宅合作社用地价格。合理的定义是：住宅合作社所建住房均价相当于周边商品房实际销售均价的70%以上，即降低幅度不超过30%.计算公式为：住宅合作社楼面地价＝周边商品房实际销售均价×70%－建房全部成本。以新闻3为例，广州市国土房管局有关负责人表示，从周边地块房屋销售情况来看，两幅地块的房价最高限价6000元/平方米是相对合理的。那么，该处住宅合作社房价可定为6000元×70%＝4200元/平方米，建房全部成本1500元/平方米足够了，楼面地价可达2700元/平方米以上，不但高出政府底价的967元和1173元/平方米的1.5倍以上，而且高于万科的2635元/平方米。这样一来，政府既可以高度稳定住宅市场，实现“居者有其屋”的住宅保障，又可以增加土地转让收入。政府的土地转让收入增加后，可以拿出更多的财力用于廉租房的建设，实现良性循环。如果政府硬是不支持住宅合作社，硬是能多收地价偏不多收，硬是要把暴利留给开发商，硬是要把老百姓两代人辛辛苦苦积攒的血汗钱掏光掏给开发商，岂非咄咄怪事！全国各类的“陈掏光”（陈良宇）、“杜掏光”（杜世成，原山东省委常委、青岛市委书记）们，必然留下一世骂名！

　　（4）地价稳定5年不变。理由是：按照上述原则确定地价后，住宅合作社的房价虽然下降了20%-30%，仍然偏高。按照国际惯例，合理的房价收入比应该为家庭年收入的4-6倍，我国城市基本上都在10多倍。地价稳定5年不变，等于住宅合作社的房价扣除建材涨价的因素外基本不变，假设城镇家庭收入能够与国内生产总值同步按每年10%递增，5年后增长61%，等于房价收入比降低了39%，缩小了与国际惯例的差距，基本解决了人民买不起房的问题。同时，给人民一个稳定的房价预期，避免了提前消费的问题，可以根据自己的经济实力合理安排购房计划。如果地价能够稳定10年基本不变，我国城镇也能够接近4-6倍的房价收入比，实在是人民的幸福。

　　如果实现了政府为穷人盖房子，中产组织住宅合作社为自己盖房子，那么，80%以上的城镇居民都可以住上非盈利公益性的限户型限价限售房，实现“一户一宅”和居者有其屋。若如此，人民安居自然乐业，何愁内需不旺，民心不安，社会不和谐，国家不稳定！

　　3、开发商为富人盖房子。对开发商的土地出让办法可以不变，但起拍价不能低于住宅合作社的供地价格。有住宅合作社的房价制衡，开发商的房价也不会离谱地上涨，自然会回归理性。如果再辅以征收高额地产空置税、土地增值税和个人房产转让增值税，不但可以抑制地价房价非理性上涨，还可以打击炒地炒房。

　　上述办法我已在给2988名十届全国人大代表的《关于建立住宅保障制度的提案》的信中有详细论述，广东省全部163名全国人大代表的每人一封信我寄给了广东省人大常委会办公厅秘书处，不知能否转交给代表。虽不是灵丹妙药，却可以医治高房价怪病。良药苦口利于病，就看您肯不肯用、敢不敢用了！