社区商铺引领西南三环 个人商铺投资有三条建议

　　社区商铺投资一直是市场的热点，有数据调查显示，目前在所有类型的商铺中，愿意投资社区商铺的占到60%以上。而根据商务部最新的政策精神，将政策扶持和资金支持社区商业中与百姓生活息息相关的生活保障型业态和业种。

　　近两年来，单个项目的社区商业规模不断增大，从2万、3万平方米到超10万、20万平方米屡见不鲜。这些规模的社区商业往往或是建在类似轨道交通枢纽这样的地段，比如立水桥区域；或是建在几十万平方米规模这样的大型居住社区，比如本期将重点介绍的西南三环区域。

　　西南板块是北京近几年发展起来的一个新兴的住宅居住区，自2004年开始，区域内陆续开发了多个大型居住项目，包括万年花城 (论坛像册户型 样板间 视频1 视频2)、三环新城 (论坛 像册 户型 视频)、星河城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、优筑 (论坛像册户型 样板间 视频1 视频2)、鸿业兴园 (论坛 像册 户型样板间视频)等。其中仅万年花城的总建筑面积就达到200万平方米，居住人口3万人。而未来整个西南三环区域的常住人口将达到30万人。

　　正是随着这些大型居住项目的开发，西南三环区域内的交通配套以及生活基础配套不断完善、升级。但由于本身西南三环区域商业配套就比较稀缺和零散，再加上多数项目都是先推住宅再推商业，使得该区域的商业氛围与居住氛围十分不平衡。

　　这一现象直到2006年才随着三环新城的入住，以及万年花城、优筑、鸿业兴园的热卖而有所改变，社区商铺开始陆续放量，预计放量面积将会达到40万平方米。包括三环新城6.6万平方米的特色商业街、万年花城20万平方米的多类型商业等。考虑到满足社区居民生活需要，该区域的社区商铺定位以餐饮、休闲、时尚类为主。其中，三环新城2万平方米的“SUNNYTOWN食尚街”是京城首条特色餐饮示范街；以及万城花城5万平方米的商业大厦则是区域内目前惟一的新建大型商业中心。

　　高手指津

　　商业地产的开发和投资学问多多，面对日益激烈的开发竞争和眼花缭乱的商铺项目，如果有些高手指津一下，相信无论对于开发者来说，还是投资者来说，都会是一件相当幸福的事啊。

　　本期出场高手之：高力国际商铺部董事陆启浩

　　指津方向：个人商铺投资

　　指津要点：对于个人投资者而言，究竟是选择社区商业、商业街、大型购物中心、商场中的哪一种业态投资最理想，三条建议值得注意。一是选择熟悉的区域。原因在于，作为个人投资者而言，进行详细的市场调查与分析是一项比较困难的工作。单纯依靠发展商的市场报告又具有片面性或诱导性，因此投资者应当首选自己比较熟悉的区域，不要盲目跟风，在购买之前要预先对可能的业态及各种业态的租金进行预测。

　　二是选择普通街面店为首选。个人投资者应当拥有所购买物业的租赁控制权，这样就能够灵活地选择租户，根据市场调整业态。投资者可以聘用专业的代理公司代为寻找租户，也不会浪费太多时间在管理方面。而如果选择统一经营与管理的大型商业设施，投资者虽然能够因此获得固定回报，但就失去了享受未来升值空间的机会，同时对于管理公司的运作也无法掌控。

　　三是选择合适的面积。投资者在选择商铺时应该根据市场的需要选择合适的面积，先判断何种业态最合适，再根据业态选择合适的面积。太大则风险大，每平方米的租金相对较低；太小则缺乏灵活性，所经营的业态容易受到限制。投资者也需要注意商铺的各项硬件设施，如排烟、通风、上下水、天然气等是否能够符合未来经营者的要求。