安居：民生的重要课题(图)

本报记者 王星 刘栋

　　——房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

　　——房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

　　——正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

　　——摘自《政府工作报告》合理控制房价 引导梯级消费——访全国政协委员蔡玲

　　去年的全国两会，来自湖北省的全国政协委员、中南财经政法大学蔡玲教授的提案——“创新住房补贴方式、完善中低收入家庭住房保障体系”引起了建设部的高度重视，一纸公函将她直接邀至建设部与部长汪光焘座谈房价问题。今年两会，蔡玲委员关于住房的提案再度引起社会关注——“寻求解决住房贵的途径”，短短24小时，该提案网上点击率就已过万。和很多人一样，蔡玲委员对于近几年凸显的“住房贵”问题感受颇多。把地产商利润控制在合理范围内

　　“其实最早开始关注房价是因为我带的研究生。上世纪90年代中后期房改刚启动，很多学生毕业后分配到一些大城市，之后的每次聚会，他们回来聊的最大感受都是房价太高、买房压力大。到了2000年以后，房价涨得更快，这时就不光是刚踏上工作岗位的年轻人为房子犯愁了，几乎周围的大多数人都感受到了这种压力。家里有孩子要结婚的，全家都会为了房子担忧，很多家长年过半百了反倒当起了‘房奴’。”

　　从那时开始，蔡玲对于房价问题开始有了实质性研究，在她看来，房价之所以在这些年快速增长，主要有这些原因：“开发成本逐年增加、市场需求强劲、地产商炒作造势、价格欺诈。”

　　蔡玲给了我们这样一份调查数据：从抽样调查的普通商品住房的价格构成来看，2006年上半年平均每平方米价格中土地成本、建安成本、项目管理费用、各种税费和利润占房价的比例分别为24.5%、39.9%、18.3%和17.3%，“这其中土地成本和利润占据了相当大一部分。不可否认，现在商品房市场需求确实很大，但实际上很多楼盘空置率也很高，这个信息不透明，购房者也不知道，再加上房产商市场一炒作，就算房子空着价格也下不来。”

　　蔡玲认为，土地的价格、管理费的价格，这些成本其实都缺少完备的核算制度，“对预期出售房产的价格，政府应该有适当的控制，使地产商的利润空间得到一定的限制，控制在合理的范围内。”控制房价过快上涨要靠合力

　　今年的政府工作报告聚焦了房地产行业，提出“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。”同时，报告中也明确了各级地方政府要对房地产市场的调控和监管切实负责，抑制房地产价格过快上涨。在蔡玲看来，这些话表明了政府改善人民群众住房条件的决心。

　　蔡玲在此次关于住房的提案中提出，要把控制房价作为对地方政府政绩考核的一项内容。温总理说过，政府的公信力和执行力要加强。蔡玲认为，在事关民生的重大问题上，地方政府官员要有明确的解决目标，任期里准备怎么做、应该做到哪一步，都要接受人民群众的监督，在每年的人代会上必须要有说明。

　　蔡玲认为，土地出让金过高，在一定程度上助推了房价，也有些地方没有采取切实有效的措施把普通商品住房供应摆在首位，造成建设普通商品房需要的土地供应跟不上。在她看来，关注民生、改善民生应该是政府的最大政绩，而不仅仅是GDP的增长：“以前的宏观调控之所以没有形成一个合力，是因为各人有各人的算盘，政府有政府的困难、银行有银行的制度，开发有开发商的指标。”

　　在蔡玲看来，政府一定要下决心控制房价过快上涨，必须从构建和谐社会角度出发，进行综合配套改革，把住房保障作为地方政府的重要政绩，从体制上根本加以解决。短短一年间看到了不少变化

　　去年，在和建设部汪光焘部长的对话中，蔡玲委员对于汪部长谈到的“四类人”印象很深：“当时他说国家将通过经济适用房以及廉租房等手段来保障四类人的住房：最贫困人群、工作时间不长但已到婚育年龄的年轻人、日常收入过低无法改善居住条件的人、农村进城务工人员。”短短一年间，作为一名普通百姓，蔡玲的眼中已经看到了不少变化。经济适用房面积最多90平米、70%的土地要用于普通商品房的建设、土地出让金中拿出5%用于建廉租房、各地要有经济适用房和廉租房的规划……这一系列条款的出台让蔡玲和普通百姓一样倍感欣慰：“政府就应该站在老百姓的角度去做老百姓最需要做的事。”

　　蔡玲认为，每个人有房子住并不表示每个人都要买房子，“现在房价那么高，买不起完全可以租房。当然廉租房的供应必须跟上，政府也应该通过正确的舆论，引导大家形成梯级消费，不要再一窝蜂似地买房子，等供需慢慢趋于平衡了，房价自然也就会更稳定。”

　　“经济适用房就是要让人买得起住得起，廉租房是让人租得起住得下，而让每一个人都有适合自己的房子住，这应该是政府现在亟需做好的一道民生题。这道题答好了，和谐社会的基础也就稳固了。”

　　对于房价问题的最终解决，蔡玲委员充满了信心。代表委员热议住房

　　全国人大代表洪可柱：

　　我国的房地产业已完成了资本的原始积累，已成为国民经济中具有举足轻重地位的资本巨人。希望建设部制定一个时间表，逐步提高商品房的预售条件，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。如此下去，相信房地产市场将得以净化，百业齐奔房地产的状况将得到改善，消费者的合法权益将得到保障。

　　全国人大代表林健：

　　政府拍卖的土地，房产开发商经过几次转手后不断抬高价钱，从中获得利润，这对消费者很不公平。各地政府应根据各地经济水平制定强制性效益指标，引入土地效益评估机制。内地也可以参考香港，不同地区制定最低的单位土地面积经济标准，作为土地使用准入的重要门槛。

　　全国人大代表李东辉：

　　住房是特殊商品，关系到国计民生。一旦房地产市场出现垄断，政府调控就很难达到目标。建议政府物价、国土、房管、规划建设部门等联合出台措施直接干预房价上涨过快，同时对供应用于商品房开发的土地、市民解困住房的土地、公务员住房的土地要分别限价、管理和供给。

　　全国政协委员柴宝成：

　　为控制房价过快上涨，建议政府正确引导消费，减少社会需求，避免出现超出偿付能力购买大房子现象；严格控制银行信贷，紧缩银根，削弱房地产商囤积居奇，哄抬房价的能力；加大税收调控力度，将增加的税收用在廉租房的建设上；租售结合，改变住房建设结构，在建设商品房同时，建设大量廉价出租房；严格控制土地供给，将土地供给作为宏观调控的重要手段；对出租自有房屋的行为征收出租房屋税，对出租从国家租赁来的房屋的“二房东”，要按照租赁合同的约定强制收回其租赁房屋。

　　全国政协委员储亚平：

　　国家应加强对经济适用房的管理，继续规范发展经济适用房建设，有步骤地解决低收入家庭住房问题；继续完善经济适用房“租售并举”政策，制定租赁经济适用房配套政策；对经济适用房实现方式进行改革，积极开展低收入家庭住房保障货币化试点工作；加强住房公积金管理的改革，使改革成果惠及更多的中低收入家庭；严格监督和惩处违规申请和购买经济适用房者。

　　（本报北京3月12日专电）相关链接房地产市场调控政策回放2003年

　　中国人民银行推出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2004年

　　国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让。

　　国务院下发通知，规定房地产开发项目资本金比例，由20%调高为35%。

　　银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求严控房贷。同日，上海实施“期房限转”。2005年

　　温家宝总理在十届人大三次会议上作的《政府工作报告》中首次明确提出抑制高房价。

　　国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》的文件，被称为“国八条”。《通知》指出，“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”。

　　国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求“购房不足2年转卖全额征收营业税”、“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”等，房地产调控政策日益细化。

　　国家税务总局等下发通知规定，从6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，以抑制投机炒作。2006年

　　温家宝总理5月17日主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”）。

　　建设部下发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。该文件对于“国六条”中做出具体解释：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，90平方米以下住房须达70%以上。

　　建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　国税总局出台通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。

　　国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，强调必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。