过了质量异议期能否主张权利

　　过了质量异议期能否主张权利

　　专家点评：即使没有在规定时间内提出异议，也不影响房屋保修期限

　　条款九：“买方应于验收之日起2日内以书面方式提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵。

卖方在买方提出质量瑕疵异议之日起15日内应做出书面答复或处理意见。卖方对买方提出的质量瑕疵异议按期做出书面答复和处理意见后，买方应当对卖方采取的处理措施给予配合。如买方以拒绝、拖延或其它方式不配合卖方采取的处理措施时，视为买方撤回质量瑕疵异议。”

　　典型案例

　　张先生的房子入伙后，在领房屋钥匙的时候，管理人员提醒他注意如发现房屋有质量问题，应在2日内以书面的方式提出质量瑕疵异议。他认为时间太过紧张，消费者又非专业人士，怎可能在两日内发现房屋存在的所有瑕疵呢？管理人员说相关的问题已经在购房合同中约定了，张先生仔细阅读了购房合同，发现在附件5中有这么一段文字：（条款如上）

　　张先生认为此条款非常不妥，于是咨询了深圳市消委会，深圳市消委会工作人员分析条款后认为，该条款虽然约定了买方必须于2日内提出质量瑕疵异议，但是即使没有在规定时间内提出异议，也不影响房屋本身及其附属设施的法定或约定的保修期限，《建设工程质量管理条例》中第40条明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。第41条还规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　此合同中2日期限过短，消费者很难及时发现一些瑕疵，如果房屋存在严重瑕疵，影响消费者使用或威胁消费者健康，开发商也不能回避自己的责任。因此，市消委会与该楼盘负责人联系，将有关房地产保修的条款告诉给他，建议延长消费者的验收时间。楼盘负责人协商后，同意给张先生延长13天的验收时间。张先生表示满意。

　　点评意见

　　房屋是价值巨大的贵重商品，其构造之复杂远非一般商品可比，其质量好坏也非常人一眼就能发现，特别是管线等隐蔽工程，若有瑕疵也非短时间就能发现。故开发商只给买方2天的质量异议期，使得业主难于发现房屋本身存在的质量瑕疵，即便不是刁难也完全不合常理。等到消费者发现了质量瑕疵，已经过了主张权利的期限。开发商的此项条款显失公平。

　　特别值得注意的是，即便没有在规定期间提出异议，也不影响房屋本身及其附属设施的法定或约定的保修期限。（深圳大学法学院专家点评）

　　市工商局、市消委会提示

　　房屋验收是一项复杂工作，消费者应在入伙前提前做好准备，找有经验的人士协助验收。特别是水电、煤气等隐蔽工程、房屋墙面、地面等地方是否存在问题。另外，如果有条件的话，消费者最好对房屋室内空气质量进行一下测试，防止日后室内空气出现质量问题，无法分清责任。