政府房屋质量监督体系缺位 民间验房师应运而生

　　验房制度的缺失

　　事实上，在北京，不仅仅是逸翠园小区。朝阳区的华业·玫瑰东方、通州区的本岸、丰台区的优筑和威尔夏大道等多个项目，均在2007年1月份发生了“收房纠纷”。

　　北京市建委2006年7月对“一户一验”住宅项目进行的一项抽查证实了这一点。抽检结果显示，有近1/4不合格。不合格主要体现在墙面裂缝、地面渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、房高不够等多个方面。

　　而这些正是目前房屋最常出现的质量问题。在近年来各地区消费者协会公布的消费者投诉案件中，房地产行业常常位列热门的十大被投诉行业，其中房屋质量成为买房人心中永远的痛。“这与我们现行房屋质量监督体系的缺位有很大关系。”著名房地产律师秦兵说。

　　据介绍，目前房屋交付的条件主要有三个：一是提供《竣工验收备案表》；二是提供实测面积;三是提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。北京地区从2006年1月1日起，还需提供“一户一验”的《分户验收证明》。

　　这就意味着，对于房屋质量的验收，我国目前实行的是政府备案验收制。在这个房屋质量验收体系下，验收由开发商组织并主导。开发商、工程勘测单位、设计公司、建筑商、监理公司等各方只需备齐文件，提交给政府，备案后即可向业主交房。

　　关键的问题在于，“工程勘测单位、设计公司、建筑商、监理公司等都是受雇于开发商，他们本身就是一个利益共同体，指望他们去对房屋质量进行严格控制实在是不现实。”秦兵在接受本刊记者采访时说。

　　不过，以前开发商必须拿到当地建筑工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。这个变化发生在2000年。2000年1月30日，国务院发布了《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分。

　　某市建委工程质量监督站的一位人士告诉本刊记者，在旧的验收体系中，质监机构直接考核工程质量，决定是否合格并签发等级证书，在法律上，质监机构也是工程质量的责任主体；但现在只需备案，质监机构作为法定的监督方，却已不再是工程质量的责任主体。

　　“质检机构只按照相关法律规定，进行例行的监督和抽查。”这位人士说。在施工过程中，质检机构会很频繁地去施工现场。而开发商因为通常要赶工期，当然希望质检机构能及时检查。“因而开发商、监理公司，就得和质检机构搞好关系。”

　　这种体系，很容易让质检机构推脱责任。逸翠园的业主向本刊记者回忆，1月24日，他们曾去朝阳区政府信访办上访，朝阳区建委建筑工程质量监督站的人答复说，质检站对于逸翠园房屋的抽检质量合格，“还说政府只管安全问题，不负责房屋的品质差异。”

　　“事实上，就目前的建筑水平而言，建筑工程的‘技术含量’并不高，也就是说发生安全问题的几率非常小，只有房屋质量问题才真正需要质检机构监督，这关乎‘责任含量’。再者，质检机构的抽样检测行为并非透明的，其结果存疑。”秦兵说。

　　验房师的民间生存

　　非标准化的房屋开发模式和政府房屋质量监督体系的缺位，是房屋质量问题存在的主要根源。在这种情况下，被称为“为验房制度补位”的所谓“民间验房师”应运而生，也顺应了市场发育时期消费者的需求。

　　据民间协会——中国验房师管理协会秘书长焦南博介绍，在国外，房屋检验已趋职业化，出售或购置住宅，一般都需要经第三方进行验房。我国的民间验房师最早出现在上个世纪90年代后期的广州，直到2003年之后，才在全国一些大城市逐渐兴起。

　　这正是民间验房师的尴尬所在。由于我国目前并没有专门的验房师资质证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，本刊记者发现，身份的非正式性，导致民间验房师招揽生意的身影，多出现在即将收房的小区业主论坛里。

　　即使是市场上少数标榜的专业验房公司或机构，注册的也都是投资咨询类公司，其资质跟房产中介一样。而这些民间验房师拥有的专业资质证书基本都是土建工程师证、电气工程师证、水暖工程师证、设备工程师证、监理工程师证等等。“很多都是监理公司出来兼职的。”北京的民间验房师杨先生告诉本刊记者。

　　刘咏刚是北京逸翠园维权委员会的顾问，也是所谓的民间验房师。其所在的北京沣信达置业顾问公司，就号称是一家参照发达国家模式和服务标准建立的专门为各种购房者提供专业技术服务的公司，拥有验房师11名。

　　杨先生说，尽管他们出具的验房报告目前不具备法律效力，只属于一种咨询报告。但对处于弱势地位的业主而言，却增加了与开发商谈判的筹码。毕竟业主很难对开发商和质检机构提供的报告进行专业判断，“民间验房师的第三方地位实现了业主的想法”。

　　目前具备政府资质的房屋质量检测机构数量少，且不直接对业主个人或团体服务，因此，让民间验房师得到正名，“扩大政府资质的房屋质量检测机构的数量，并促使其完全走向市场化，或许能成为未来房屋质量监督体系的一种选择。”秦兵说。