在利率尚未市场化时选择房贷银行的一些技巧

　　二、实际办理有无口头和事实上的强制行为

　　如新房指定楼盘按揭，由于银行和开发商的合作关系，有些开发商指定百姓必须在某几家银行办理房贷，剥夺百姓的选择权，这也是不合理的地方，不要说现在各银行房贷新产品花样层出，百姓有权选择适合自己的银行，即使是开发商指定了银行，百姓还是可以用直客式住房贷款来选择其他银行（当然要付出一定的成本），甚至可以在办完房产两证后办理转按揭转到其他银行，最终该被指定的银行还是没能留住百姓，与其这样何必当初非要用计划经济的方式强制百姓呢？还不如将精力花在练好内功，提高房贷产品的贷前贷后的服务上留住人心，何必让银行和百姓都付出不必要的成本呢？

　　再如有些银行在二手房贷款存在指定担保，有些中介存在指定银行的情况，这也是在剥夺百姓的选择权，二手房贷款可以选择不需要过渡性担保而直接办理抵押的方式来办理，这样可以节省借款人的担保费支出，如果担心房屋和房款支付的风险，可以采用资金托管方式，一手交钱一手交房，这方面南京房产局设立的跳蚤市场、经纪人市场、全面推行资金托管，引入银行让百姓选择就是一个很好的做法。

　　进出机制、转换是否便利

　　例如是否可以转换银行，转换后的银行是否收费，是否可以增加额度，目前市场上有的银行可以通过转按揭来让百姓选择合适自己的银行，有的银行转不收评估费、抵押登记费，但收担保费，有的银行索性搞促销活动所有费用都不收，0成本让百姓自由转按揭，有的银行不能做贷款增加额度，或拉长贷款期限，有的银行可以转按揭后再增加额度或拉长期限，所以百姓要注意比较。

　　还款方式的调整是否便利

　　等额本息和等额本金之间的转换，大家知道等额本金和等额本息的还款方式各有特点，适合不同的人群，适合不同收入时期的人群，很多银行可以根据借款人的需要随时调整，但有些银行却是由于系统原因一旦客户选择了一种还款方式就无法在进行调整，这对借款人的总的利息支出会产生不同的影响。

　　还款方式是否能够节省利息，采用计划还款还是自由还款

　　还款方式笔者总结为两类，一类是计划还款，如按月等额本息和等额本金、双周供等等，另一类是自由还款，如存抵贷、循环按揭、自由加按、随借随还等等，各类都有不同的特点，总的来说自由还款类更方便，也能节省一些闲置资金的利息，但存抵贷有存款起点，循环按揭、随借随还存在不能给房贷优惠利率，自由加按则是分成两笔，房贷是房贷优惠利率，加按给正常基准利率最低下浮10％。百姓可以根据自己的情况选择合适自己的还款方式。

　　综上所述，百姓应该选择合适自己的银行，轻易不要放弃自己的选择权，面对外资银行良好的服务和灵活的还款方式，笔者建议一些中资银行也应该多从自身审视如何更市场化更符合百姓的利益，而不是一味的以自我为中心，方便自己麻烦百姓。（下）

　　中信银行南京湖南路支行个人房贷中心

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