住房预售体系需完善 预售房款专户制影响仍有限

　　预售房款“专户制”影响有限

　　早报记者刘秀浩

　　商品房预售制度是应该取消，还是应该进一步完善？在取消商品房预售制度呼声渐高之际，又有消息传出，相关部门正在酝酿实施商品房预售款专户管理。

　　最近有报道称，包括建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理。

分析人士表示，这一政策实际上是对实行10多年的房地产预售制度的完善。由于预售标准提高后，销售回款已经不再是房地产开发的主要资金来源，专项管理并不会对房地产市场产生大的影响。

　　住房预售体系的完善

　　商品房预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。业内人士表示，实行预售款专项管理是对已实行多年的房产预售体系的完善。

　　1994年《城市房地产管理法》出台，预售许可制度随之建立，期房预售开始实行。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比以现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期缩短约10个月。加上开发商对于其自身资本要求的降低，以及现金利用率的提高，预售房很快成为楼盘建设主流。

　　2005年8月15日，一份由央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这一建议一度引来市场激烈讨论。

　　此后不久，建设部发言人明确表示，10多年的实践证实预售制度适合中国国情，目前还不能取消，未来将继续实行这一制度，但将从法律角度完善这一制度。

　　业内人士称，如果进行商品房预售款专户管理，将会是当初建设部表态的延续，也是对房产预售制度的全面完善。

　　专项账户不是新鲜事

　　实际上，商品房预售款专项账户管理已经在部分地区执行。《广东省商品房预售管理条例》于1998年10月1日颁布实施，去年5月30日，广州市已经实现对广州市商品房预售款的实时监控。

　　与此同时，深圳也在去年底出台类似信息。《深圳市房地产条例》（草案初稿）第95条规定：“预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项预售人不得自行收取，只能用于本项目预售房地产开发建设等。”

　　上海东方早报记者昨天联系沪上银行有关负责人，对方表示，原则上来讲，大部分银行对于这部分资金都会采用专项账户的方式进行管理。

　　从广州等地的执行效果来看，这一制度的主要成果还是减少购房者的买房风险，而没有直接影响到房产供给以及价格体系。

　　对上海市场影响不大

　　对于多线开发的开发商而言，挪用预售资金比较普遍。在过去两年时间里，由于宏观调控使得开发商资金链收紧，并出现了一系列问题。

　　类似的例子比如上海万邦城市花园项目，由于开发商将销售资金挪到其他项目，导致项目资金短缺，从而导致购房者迟迟无法拿到产证。

　　如果资金短缺的情况更为严重，则可能导致房地产项目烂尾。实行专项账户管理最大的好处在于，一旦实现专款专用，类似的尴尬就将避免。

　　2000年，为防范风险，各地普遍将预售标准提高。根据中国人民银行的年度报告，房地产开发资金来源统计项目显示，预售标准提高之前（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格即可获得预售证）预售款占到整个住宅开发投资额的44％，提高预售标准后（规定多层住宅必须结构封顶才可预售，多层以上住宅必须完成主体结构的2／3才可预售等），预售款所占投资比例下降到了20％。随着开发商融资渠道拓宽，预售款已不再是房地产开发的主要资金来源。从全国市场来看，预售标准提高后，预售款在全部项目建设资金比例中已经不再占到重要地位。

　　针对上海而言，由于目前楼盘销售普遍进度缓慢，一些楼盘实际上已经进入现房销售状态，使得预售款所占开发用资总额比例被进一步降低。业内人士表示，目前房地产开发商正积极开拓各种新的融资渠道，而房地产市场还是主要由供需情况决定，资金专项管理不太可能对于整体房价产生大的影响。

　　延伸新闻

　　银行：随时可提供技术支持

　　早报记者毛明江

　　对于商品房预售款专户管理，沪上银行昨日表示，还未接到央行等相关部门的通知。相对于二手房交易资金监管，一手房资金监管要简单得多，银行在实施上没有任何技术障碍。

　　多家银行表示，实施预售款专户管理可以为银行带来存款增加和手续费收入，银行方面很有积极性。相比二手房资金监管要牵涉多方，一手房预售款只是为开发商开设特别账户，在技术上和实施上都简单得多，银行随时可以提供这项服务。

　　中行上海分行个人金融部一位人士告诉上海东方早报记者，如果实施预售款专户管理，银行会把开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商只能按规定用途进行支取，无法随意挪作他用。

　　“这对买房人肯定是好事，因为实施预售款专户管理后，基本上消除了楼盘施工延期或者工程烂尾的风险。”浦发银行房贷部有关人士表示，预售款只用于项目预售房地产的开发建设，不允许挪作他用，将能有效防止开发商抽逃资金，防止购房人蒙受损失。

　　他山之石

　　全国人大代表：取消商品房预售制

　　在今年全国“两会”上，全国人大代表、武汉大学博士生导师洪可柱建议,取消商品房预售制度。

　　他认为，预售制度使投机房地产资金增多，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速，扰乱了社会的安定和谐。建议制定一个时间表，比如两到三年，逐步提高商品房的预售条件，最终取消商品房预售制度。

　　广州：开发商称“专户”管理费过高

　　据《信息时报》报道，广州商品房预售款专项管理已有七八年之久，是全国最早实行商品房预收款专户管理的地区。广州市于1999年正式施行商品房预售款监控，去年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。

　　但番禺某中型开发商的财务总监告诉记者，开发商按照工程进度支取预售款账户的款项时，需要缴纳合同登记的预售房款总额的千分之二作为该预售款管理账户的管理费。“这笔费用明显太高了。楼盘销售好的时候，这笔费用达到100多万元。但实际上，主管部门对资金的监管力度并不大。”

　　深圳：拟禁止开发商预收房款

　　据《南方日报》报道，2006年11月23日，《深圳市房地产条例》(草案初稿)公开征求意见，目前还未实施。

　　《条例》第95条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。预售款(含预售商品房按揭贷款)只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向预售人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。建设工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。

　　房地产开发企业违反前款规定直接收取预售款项的，由主管部门处以10万元以上30万元以下的罚款。