开发商拒绝投票世茂滨江花园业委会难产至今

　　早报记者 李萌

　　3月21日晚7点半，宋先生与百余位业主准时赶到会场，参加世茂滨江花园小区业主代表会。会议议题仅一个：究竟怎样才能让小区业委会顺利成立？“大会小会开过无数次，选举投票已经结束，业委会却始终难以正常运行。

”宋先生满脸愁云地说，开发商拒绝投票成为业委会难产的导火索。筹备组成立业主与开发商投票权数比10：1

　　宋先生向上海东方早报记者一一列举了小区召开业主大会的各种“硬件”。

　　2001年，世茂滨江花园楼盘首套房屋出售；2003年1月，小区正式交付使用。他认为，根据国家相关法规，在“首套房屋出售并交付使用已满两年”的情况下，2005年开始，业主大会就可以召开并产生业委会。

　　2006年11月，小区业主大会筹备组正式成立，筹备组由包括开发商代表参与的14名业主构成。“随即，我们在潍坊街道房产办和居委会的全程指导、参与和监督下，开展了近两个月的工作。”筹备组成员之一施先生告诉上海东方早报记者。2007年1月9日，筹备组向小区发出相关公告。

　　除了首次业主大会召开的时间、地点、形式和议程之外，该公告还明确了业主代表和业委会候选人的产生办法。其中，特别提及了投票权数的计算方法：根据公告，每户业主享有1票权数，而开发商上海世茂房产有限公司当时持有55套房屋产权，即拥有55票。

　　施先生说，由于购买房屋的2000余位业主中，常住业主仅占四分之一，如果常住业主全部可以投票，则业主与开发商的权数比例约为10：1。

　　为了让长期居住在境外和该小区外的业主同时看到公告，筹备组特别通过电子邮件及挂号信方式将公告寄给非常住业主。同时声明，业主收到公告至本月28日内，若不作回复则表示认同本次公告及选举结果。

　　“在公告的近20天期间，业主、开发商、居委会、房产办没有提出任何疑义。”施先生说。开发商“变卦”要求增加240余个投票权数

　　今年1月26日，开发商突然提出，该小区全部会所应视作其名下产权，并计入投票权数内。根据非住宅面积每100平方米面积算作1票的计算方式，开发商认为会所及其他非住宅设施可达到24000平方米。因此要求增加240余票。

　　“但开发商无法出示有关会所的有效合法产权证明，因此该提议被筹备组拒绝。”施先生说，公告中明确截止日前，开发商如不能出示房产证及其他有关材料体现其对世茂滨江花园同一物业管理区域内非住宅物业的拥有权，其非住宅物业的投票权数就无法增加。

　　对于会所的归属，部分业主也与开发商争执不下。业主宋先生就表示，自己在购买小区2号楼时，售房合同附件中提及“会所是附属产品”。宋先生认为，这意味着开发商已经将会所产权转给业主。

　　增加票数的要求遭到拒绝后，开发商并未在选举日前再作出任何回应。选举日“闹剧”开发商拂袖而去业主继续投票

　　1月28日，宋先生和其余400余位业主前往投票时，却发生了意外。“开发商代表在业主大会上宣布，由于无法拥有应得的投票权数，他们决定放弃投票。”宋先生说，当眼睁睁看着开发商代表拂袖而去时，众多业主面面相觑，而家住7号楼的李先生感觉“就像一场闹剧”。

　　经过紧急商议，筹备组决定继续投票。“整个投票过程，都在居委会及房产办监督下，并最终产生投票结果。”施先生说，最终诞生的业委会成员基本都是“热门选手”，选举结果令众多业主满意。“当日没有任何一方表示选举存在问题。”

　　次日，业委会成员随即向潍坊街道房产办提出业委会备案申请，但却得到了意外的回复。“房产办工作人员说，本次选举存在瑕疵，因此要求我们回去重选。”当选成员江小姐说，房产办认为首次业主大会参与人数未能达到持有小区投票权业主的半数以上，有业主投诉选举不公平，因此“房产办拒绝备案”。当选者没“名分”数次张贴通知都被物业撕毁

　　江小姐眉头紧蹙地说，居委会及房产办全程参与了选举，并且在选举结果产生后没有声明选举无效。“这就说明我们的选举方式、过程是得到认同的，为何最后不能备案？”她认为，某个业主的投诉不应该对是否给予备案产生重大影响。“否则业委会就永远无法成立。”

　　当选代表又将备案申请送至浦东房产署，并等待备案结果。

　　施先生告诉上海东方早报记者，由于备案结果尚未明了，因此业委会公章无法刻制。“不能以业委会名义张贴通知告示或者开展任何工作，业主的利益就得不到保障。”施先生说，当选者事后几次在小区内张贴通知，都被物业强行撕毁。其理由是“业委会尚未成立，不能以其名义开展活动”。

　　有业主认为，对于世茂滨江小区这类常住业主根本无法达到业主总数一半的特殊情况，“如果硬性要求参与人数必须超过持有投票权人数一半，那么业委会或许永远无法成立。”家住7号楼的李女士表示，在政府部门没有对前期工作提出疑义的情况下，选举结果应该有效。采访中，几位业主不约而同地提出疑问：“风波过后，业委会到底算不算正式成立了？”他们设想，如果选举要重新再来，那么仅将几百位四面八方的业主再次召集这一“工程”，就将面临巨大困难。各方回应浦东房产署是否给予备案将在近期作出答复

　　浦东房产署一位工作人员表示，世茂滨江的业主已经就此问题投诉过两三次，房产署已经受理了业委会备案申请，并将在近期内作出是否给予备案的明确答复。该工作人员认为，对于本次选举，业主委员会当选者仅能代表部分业主观点。而房产署还将继续深入了解情况，以最终作出判断。

　　他表示，无论是否给予备案，房产署都将对回复结果作出详细的原因说明。开发商以房产署的回复为标准

　　世茂房地产有限公司相关负责人卓小姐表示，开发商非常支持小区成立业委会。“业委会早晚都要成立，我们没有理由阻止。”卓小姐说，无论哪位业主当选，开发商都将全力支持。“我们没有意图，也没有资格主导选举。”

　　她认为，业委会成员的义务是维护业主的权利，即使开发商代表入选业委会，也将履行自己的义务，而不是谋求权利甚至个人利益。

　　对于业委会选举是否公正、选举结果是否有效，卓小姐表示，开发商将以房产署的回复为最后标准。

　　卓小姐透露，目前他们已经与当选者达成共识，只需由两名以上当选者签名的告示及通知，就可以业委会名义在小区张贴。

　　而对于小区会所的归属权，公共事务部钱先生明确，世茂房地产公司拥有小区会所的房产证。“如果我们不是小区会所产权的持有者，业主也许早就诉诸法律了。”律师选举中监督部门未提出质疑就应有效

　　汇业律师事务所律师吴冬认为，世茂滨江花园小区常住人员比例低，业主大会无法达到物业管理区域内持有半数以上投票权的业主参加，这种情况在沪上其他高档小区也曾出现。如果依照此种标准，很多小区都无法在入住两年以后成立业委会，业主利益就得不到保障。遇到这种特殊情况，成立业主大会及业委会应遵循何种标准，国家法规目前尚存欠缺。

　　吴冬认为，世茂滨江花园小区业委会筹备及选举过程，都是在居委会及房产办全程参与下完成的，以上两单位没有在进行过程中要求中止或提出质疑，则表示过程符合要求，结果有效。如果事后不受理其备案申请，则有悖于规范流程。

　　而业主大会筹备组已经在小区内张贴公告，并通过电子邮件及挂号信方式送达暂不居住在小区的业主，这种做法已尽到了告知义务。他认为，告知过后，不作出回应的业主应被视为同意业主大会召开并支持选举结果。

　　而对于开发商投票权数的认定，吴冬表示，任何业主必须在出示所要求面积的房产证后，才可以增加相应投票权数。

　　相关背景:沪上第一江景豪宅

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