碧桂园在港招股 杨惠妍或超越张茵成首富?

　　广东房企碧桂园昨起在港招股，20日挂牌，大股东杨惠妍身家有望达529亿港元，超过张茵的507亿

　　广东大型房地产开发企业碧桂园集团昨日开始在港公开招股，计划发行24亿股，约占扩大后股本的15%，招股价每股4.18～5.38港元，集资最多可达129亿港元。

该发行规模有望创下内地房地产企业首次IPO的最高纪录。上市后，其大股东杨惠妍持股量为59.5%，其股票市值有望超过张茵，一跃成为中国内地新首富。

　　10位股东入选胡润百富榜

　　碧桂园是由其现任主席杨国强在上世纪90年代初创办的。杨国强出身包工头，为人非常低调，极少在公开场合露面，照片从未在媒体公开过。而碧桂园内部的股东结构属典型的家族企业，集团大股东基本上都是企业早期的创业者，不少人跟杨国强有血缘或姻亲关系。在2006年胡润百富榜中，碧桂园共有10位股东入选，其中6位都是来自顺德的杨姓人士。

　　父亲股权全部转给女儿

　　一直以来，杨国强都是公司的大股东。两年前，当时年仅23岁、毕业于美国俄亥俄州立大学市场及物流系的杨惠妍加入碧桂园，出任杨国强的私人助理。同年，杨国强将其持有的所有股权转给女儿，其出发点是，希望“降大任于斯人也”，培养杨惠妍为自己事业的接班人。杨惠妍获父亲转让股权1年后，又再向其他股东赠送股权。截至今年3月，杨惠妍持有碧桂园集团70%的股权，为最大股东，也是董事局成员。

　　25岁女首富即将诞生

　　碧桂园1992年发家于广东顺德，主要开发业务集中在广州及珠三角地区。自1999年起，集团每年的楼盘销售总金额均超过25亿元。碧桂园此次发售的股份中，90%配售予机构投资者，10%在香港公开发售，并于本月20日在港正式挂牌。碧桂园集资所得的天量资金将用做公司现有项目融资、在内地收购土地储备及一般营运用途。

　　瑞银研究报告称，碧桂园(2007.HK)上市后可获得10%至40%的溢价，估值最低700亿港元，最高可达890亿港元。因此上市之后，尽管其大股东杨惠妍的持股量将下降至59.5%，但其所持有的股票市值仍然有望超过张茵而一跃成为中国内地新首富。张茵旗下玖龙纸业(2689.HK)昨天收盘价为16.10港元/股，以此折算张茵身家为507亿港元左右。按碧桂园估值计算，杨惠妍身家最高可达529亿港元，最低为416亿港元。

　　○碧桂园传奇

　　15年打造地产王国

　　碧桂园成立于1992年，短短15年间，由小型地产商发展成规模过百亿的地产王国，最大功臣是创办人杨国强。

　　17岁前未穿过鞋

　　据港媒报道，今年52岁的杨国强，身高约5英寸8英寸，皮肤黝黑，身材偏瘦，西装永远像大一个码。他是广东顺德北-人，自幼家贫，17岁前未穿过鞋。他曾放牛种田，做过泥水匠和建筑包工头，当时月收入180元。杨国强24岁时在北-镇房管所任施工员，6年后升任区建筑队队长。到1989年，杨是镇政府旗下建筑公司——北-建筑工程公司的法定代表人兼经理。

　　1992年，顺德碧桂园开发商是三和房地产公司，由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，当时做建筑承包的杨国强毅然接盘，并逐渐做大，同时创立碧桂园品牌。1999年，碧桂园进入广州之后，踏入了高速发展快车道，至今共开发了21个碧桂园楼盘。2004年，由于宏观调控，房地产行业进入收缩阶段，杨却在顺德碧桂园创办了一家贵族学校——广东碧桂园(IB国际)学校，并通过该校实现了一定的资金回收。

　　自己做 成本低

　　做泥水工出身的杨国强，对建楼细节了如指掌，碧桂园从建筑设计、施工、机电安装，至室内装饰及园林设计等工序，都由自己公司一手包办。不用受制于人，亦可在时间、材料及人力上自行调配，减省成本，“自从顺德碧桂园成功后，他们开始设立自己的砖厂及水泥厂，建楼效率自然很高。”消息人士说。香港富豪、杨的顺德同乡李兆基也曾赞叹，说碧桂园可随时找来上万人，像一队兵一样日夜开工。

　　杨国强做事爱落到细处，曾和他合作过的广告公司职员说，“给你一个五星级的家”及另一广告语“让所有白领都可以住上别墅”，就是杨国强自己想出来的。

　　自己做，成本低，碧桂园可以低价促销楼房，如2002年售卖广州凤凰城碧桂园时，一幢二千多英尺的别墅，只卖90多万元人民币，比市价低两成，结果创下一分钟卖一幢别墅的奇迹。由于做到薄利多销，现金快速回笼，结果这十多年中纵然内地楼市曾大跌及银行紧缩借贷，碧桂园也没有如部分内地地产商一样，因一时周转不灵而倒闭。

　　4位创办人同时“露富”

　　碧桂园香港上市令杨国强这位“隐身富豪”浮出水面，同时“露富”的还有另外4位创办人，现时已是“十亿富豪”。

　　其中杨二珠持有16.32亿股，持股比例扩大后股本为10.2%，市值88亿港元；苏汝波、张耀垣及区学铭三人各持8.16亿股，占5.1%，各持有市值44亿元股份。另外，碧桂园在上市前已将滚存利润25亿元，按持股比例派发给5人。

　　杨二珠与杨国强并无亲属关系，但亲如兄弟。现年56岁的杨二珠与杨国强携手创办腾越建筑工程公司，并出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理；现年52岁的苏汝波、61岁的张耀垣及57岁的区学铭，加入腾越和顺德碧桂园的时间与杨二珠一样，现时四人与杨国强共享富贵。

　　香港招股反响良好

　　碧桂园一贯的策略是收购农地，并主要在华南地区发展，故其毛利率高于在市区争夺贵地的发展商。上市保荐人瑞银在报告中提到，碧桂园平均土地成本，以每平方米计只有25元—850元人民币，再加上项目以平房为主，建筑成本不高。而集团拥有约1300万平方米土地储备，加上今年增购的500万平方米，土地储备在内地发展商中排名第4。

　　据承销团人士称，截至4月2日，国际配售已有10倍认购，预计从4月3日开始的在港公开招股，也会有良好反应。

　　碧桂园这次香港上市也得到“顺德同乡”的大力支持，恒基地产主席李兆基和新世界发展主席郑裕彤，各掷10亿港元认购新股。另3名香港企业投资者是郭鹤年的Honeybush、中信财富及淡马锡，分别斥资5亿元入股。禁售期均为12个月。

　　最年轻女首富再添传奇

　　瑞银和大摩看好碧桂园此次上市，在于其去年的优秀业绩。瑞银对碧桂园市值的研判报告显示，2006年碧桂园实现销售收入74.91亿元，纯利为15.19亿元。预计2007年，碧桂园实现销售收入169.24亿元，纯利39.41亿元；2008年，碧桂园预计可实现221.41亿元销售额，纯利56.76亿元。2006年，碧桂园楼面落成130万平方米，预计2008年该数字会达到300万平方米。另有数据显示，碧桂园2006年的利润比2005年增加50%以上。

　　现时杨国强在集团已没有股份，2006年年薪146万元，集团70%股权由其二女杨惠妍持有。杨惠妍已于去年结婚。此次集团在港上市，她身家便可达500多亿元，将有机会成为中国内地最年轻的女首富，为碧桂园再添传奇。(记者胡勇前)

　　○碧桂园大事记

　　1992年 碧桂园在广东顺德北-镇成立。

　　1994年 内地楼市低迷，杨国强转而兴办国际学校，以学生学费作流动现金之用。

　　1997年—1998年 开发顺德碧桂园，配套设施包括高尔夫球场、人工沙滩及保健中心等，引起大量内地及香港买家的兴趣。

　　2001年—2003年 发展碧桂园凤凰城，旗下豪华别墅一分钟卖出一间，创下一天内达1亿元销售额的神话。

　　2006年 碧桂园系包括创办人杨国强在内，有10名股东登上中国胡润富豪榜。

　　2007年 约有30个发展中项目，主要分布于珠三角地区。上海及天津是近年扩张目标，公司计划于4月20日在香港上市。

　　○碧桂园上市时间表

　　机构投资者推介会 3月30日

　　公开发售日期 4月3日至4月11日(4月5日至4月9日为公众假期)

　　挂牌日 4月20日预期集资额 100亿元上市保荐人 摩根士丹利、瑞银