新闻背景：2006年底，上海社科院房地产业研究中心的研究曾显示：上海房地产价格指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓，与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅。
杨波：近期，有关上海房地产市场的争论和数据异常繁杂，专家之间的观点也都差异很大，不由让人心生疑窦：究竟是因为事实太过于复杂，还是分析者本身有问题？
张泓铭：谈房地产问题首先一定要放正心态，否则方法的合理性与结论的准确性也会大打折扣。分析者应该要站在独立的、客观的角度去认识房地产市场，既不能简单地站在消费者的角度，更不能站在有房者的角度，或者站在某一个政府部门的角度来看问题，发布言论。应该说，现在很多有关房市和股市的分析和讨论，都有利益相关人的主观意愿掺杂其间的痕迹，呈现出来的观点也是大相径庭。
房地产作为一种特殊的商品，不仅有地域性，而且有异质性。分析房市有一套复杂的指标体系，比如购买土地，开发土地，工程施工，商品预售、销售，空置率以及价格指标等。用什么方法、指标来分析房地产市场，因人而异，千变万化。现在很多评论文章仅从某一个指标入手，意图说清复杂的房市问题，显然不够科学，不够严密，不够准确。我认为，要测度房产价格稳定与否，应该采用能反映供求变化的同质价格指数，所以我们选用了发布多年的“中房上海价格指数”作为数据来分析上海房地产市场。
杨波：可是有业内人士对“中房价格指数”的客观性提出了质疑，认为该指数并不是所有交易成交价格的统计，而是“选择了一些楼盘的价格作为样本来进行统计”。
张泓铭：选择中房价格指数，首先因为它时间长，是从1995年开始长期观察的结果，有延续性，有可信度，能够比较好地反映市场供求关系。其次，住房价格是一个立体的概念，分析房市的价格指标很多，究竟用哪一个？有人用“平均价格”来分析房市，“平均价格”受房市结构的影响很大，高价房多了，平均价格上扬；低价房多了，平均价格则下跌。再有，我们现在很多住房价格并未纳入统计，因此单纯地采用“平均价格”是不够准确的。
杨波：是不是说，有关房地产市场供求状况的观点差异，是由于分析方法的差异所导致的？
张泓铭：应该说，媒体的报道也有误导的成分。一些报纸就喜欢寻章摘句，断章取义。我2006年末个人说的“上海宏观调控基本到位”的话，结果就变成了最近一个报告的基本观点。还把2006年年中别的机构一份报告的内容，如“上海商品房供大于求至少三年”也安在2007年的报告里。这是技术层面的失误。还有一些报道则是道德层面的问题，它追求的是眼球效应，所以发布言论就有点不负责任。
我们观察和研究房地产市场，主要是看它的一个长期走势，看它的价格是不是稳定，是不是与GDP增幅、与职工收入水平、与CPI相协调。我们的研究表明，2005、2006两年，由于中央政府加强了对房地产的调控力度，这两年上海的新建住房价格和新建住房市场基本上是稳定的。
杨波：调控基本到位，评判的标准是什么？难道不是看房产价格与老百姓的收入水平是否相匹配吗？
张泓铭：上海目前的新建住房价格水平是否合适，是否同消费者的承受能力相匹配，那是另外一个重要问题，需要在调控中继续探索解决。不能因为对价格水平的质疑，而否认目前房地产市场基本稳定的结论。
调控政策是国家对房地产市场的特殊管理手段。调控有阶段性，更有针对性。纵观2004年以来中央政府对房地产业的调控举措，主要是为了解决四大问题：房产投资过猛；房价上升太快；住房结构不合理；房地产市场秩序比较混乱。2004年春夏，针对当时房产价格飙升、投机成分过大等问题，中央政府有过一次收紧地根和银根的调控，对市场起到了某种收敛作用。但是2004年秋冬房市价格再次飙升，一直延续到2005年春。假如不予调控的话，后果不堪设想。按照中央部署，上海实施了一系列规范投资、抑制投机的措施。两年以来，上海房地产投资增速下降，价格平稳，投机者相继离场，房地产市场供求关系导致的混乱基本上得到缓解。
从阶段性目标来看，调控显现了成效。至于住房结构不合理，价格水平偏高，这些问题不是一两年间的阶段性调控能够达到的目标，需要通过长期的有智慧的房地产管理来加以解决。
杨波：国际上对于一个地区房价是否合理，通常使用一个房价收入比来衡量。根据这个指标，很多人认为，我们现在的房价还不太合理。
张泓铭：我们必须反思一个问题：房价收入比过高的情况下，为什么那么多人买了房？这是不是另一个不合理呢？我觉得我们可能把所谓的房价收入比看得过分简单了。比如现在有人算出来的11：1，究竟是哪个价格与哪个价格的比值？如果是平均价格与平均收入水平的比，我觉得是片面的、不完整的，至少在学术上是不严密的。
中国有自己的国情。由于目前住房保障体系还不到位，造成房地产刚性需求太强，某种意义上扩大了市场需求，导致住房价格居高不下。房价有不合理的地方，但不是一个单纯的价格问题，还有一个供求关系的问题和住房保障问题需要解决。
杨波：有人说，股市上涨房价下跌，政策风向不容乐观，这十六个字，大致可以反映上海地产界对2007年楼市发展的普遍预期。
张泓铭：在资本市场不很充分、货币紧缺的前提下，是有可能会出现这种情况。但现在在人民币流动过剩的条件下，股市的上涨只是降低了对房地产市场的冲击。2006房地产市场保持了平稳发展的态势，2007年将继续企稳，这不仅是惯性使然，从供求关系来看，市场的真实需求和理性投资的量也会相对稳定。此外，从全国来看，宏观经济的稳定，将为上海未来几年房市的稳定奠定坚实的基础。其中，有两项重大的或决定性的因素：中央要求2007年经济发展“又好又快”，“好”在“快”前，确保宏观经济不过热，这将消减房地产过热和价格上升的基础；中央将把促进国际收支平衡放在突出位置，降低人民币流动性过剩的程度，这将降低对房地产消费和价格冲击的可能性。此外，在房地产管理上，中央要求增加住房供给，直接从供求关系上调节房价；要求各地抓紧建立住房保障体系，从另一面降低“房市”过热的可能性。
杨波：有观点认为，房价问题首先是政治问题，其次是政策问题，最后才是市场供需问题。您是否同意？
张泓铭：住房价格问题首先是经济问题，同时也是政治问题。但不要把什么问题都政治化。说到底，住房是与民生息息相关的问题，房地产价格剧烈波动，比如猛涨或猛跌，都有可能会酿成严重的政治问题。
我们认为，目前上海房价指数基本在正负1%-2%之间波动，是在合理、正常范围。当然，因为房地产是非常特殊的商品，总价值非常高，而且交易时间较长，市场反应相对迟钝，供求的数据往往来不及反映即时的变化，因此不能光看一两个月的数据，也不能将由个案的研究得出的结论整体化。
如果从长时段的发展来看的话，1999年，按照中房指数，上海房价大体跌掉27%，处于历史的低谷，其时房屋空置率也是最高，但是为什么消费者仍然觉得房价高？市场也没有出现疯抢的局面？或许从消费心理学角度才能更好理解，价格的高低永远只是个相对的指标。
杨波：长期来看，上海房价的走势是否与经济发展水平同步？
张泓铭：根据我的观察，房价的走势与经济发展是密切相关的。这一点很多国家、地区的经验都可以证实。当然，在经济总体上升的过程中，也不排除房价某些年份上升、某些年份下降的情况。因为除了供求关系是否协调，也要考虑季节性、地域性因素的影响。总体而言，未来上海房地产市场的供求关系，在各项政策基本稳定的前提下，不会有重大波动。
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