二手房也被“捂”起来了

　　江苏商报报道商报记者　韶静　实习生　袁劼铭　报道“南京楼市真相”系列报道之四，二手房也被“捂”起来了，南京楼市“非理性”行为正由新盘向二手房市场蔓延。二手房房主开始不断试探市场，“捂房”惜售待价而沽。

专家提醒：买卖双方以及中介机构的不理性，可能造成“各方力量齐挺房价”的畸形现象一向清闲的李兴（化名），这两天突然变得异常繁忙。与当下很多人正在忙的事情一样，他在疯狂地寻找二手房。南京裕兴房地产置业顾问的身份，让李兴寻找二手房的举动犹为引人关注。“忙得脚不着地，很辛苦，也很郁闷。”李兴透露，以往公司根本不愁房源，“来登记卖房的人一拨接着一拨”。可最近他们发现，主动前来登记卖房的二手房房主越来越少，公司所剩余挂牌可售的二手房源越来越少。在此情况下，公司开始组织力量主动出击，全城搜集二手房源。“每天除了要在南京各大房产网站上搜寻外，还要关注报纸、电视上面的信息。”李兴坦言，只有通过多种方式，才有可能保证供应量。但他同时透露，尽管他费劲口舌、用尽各种方法，肯卖房的人还是很少。“前三个月的成交量太大了。经过了这一时期买方和卖方的群体性疯狂，南京的二手房供应量减少是可以理解的。”有关专家表示。事实果真如此简单吗？中介是否真的无房可卖了？二手房供应量骤减的背后，还隐藏着什么样的真相？

　　疯狂的一季度

　　今年以来，南京房市持续火爆，随着商品房价的上涨，二手房也成为大量购房者的追逐目标。记者从南京多家房产中介获悉，由于供应量少，需求量大，南京市二手房市场出现供不应求的局面，近期成交量与价格均有所上升。公开资料显示，目前，南京城区二手房均价已高达7800元，比去年年底上涨了12.5%。南京网尚研究机构对全市二手房统计显示，3月以来南京二手房市场逐渐升温，成交量直线攀升，房屋均价也节节上升。截至2007年3月，南京六大传统城区中，房价最高的集中在鼓楼、玄武和白下三区，其均价分别达到8941元、7967元和8596元，除了下关区，其余几区房价均在7500元以上。房价如此高涨自然少不了成交量的有力支撑。根据我爱我家一季度的调查数据，与去年同期相比，南京城区二手房客源增加了72.2%，成交量上涨了91.7%，但供应量却减少了29.8%。是什么原因导致城区二手房如此畅销？业内人士在接受江苏商报采访时指出，由于主城区新盘的单价动辄破万并日益稀缺，不少人只好退而求其次，城区二手房便成了首选。据分析，首先城区大部分小区都配备了完善的配套设施，日用品采购极其快捷、实惠；其次，与新小区相比，城区二手房的物管费用较为低廉，多是仅收取小区保洁费，平均费用有时只有新小区的1/10。有关业内人士还指出，主城区的居住时间成本比江宁、江北等新城区要低很多，表现在个人能够更有效地利用时间，社会交流、学习工作更为方便。南京网尚的统计数据还显示，总体看，大户型因总价较高需求相对少，客源量往往都集中在35万至45万的需求上，房主有意拉升价格的意图明显。3月份南京100平方米以下二手房成交量已占总成交量85%，而35万至45万元二手房的购买需求仍在增大。有资深房产专家预测，随着35万～45万元房源的数量日渐枯竭，今年应是二手房买卖的最佳时期。2008年，城区二手房将以出租为主。

　　房主“捂”房

　　种种迹象表明，楼市非理性现象有由新盘向二手房市场蔓延的征兆，并有愈演愈烈之势。在目前市场供货少的情况下，二手房房主开始不断试探市场，适时调价。“今天想卖，明天又不想卖”的情况屡见不鲜。“最近几天，我碰到好几个客户改变售房计划。上个月还在这登记的，这个月就不想卖了。”瑞金路一家房产中介工作人员表示，不少房主看到近期二手房价格涨得这么快，开始“幻想”后面还会大涨。记者从南京多家房产中介公司了解到，有这样心态的人还不在少数。新盘被开发商“捂”着，难道也有卖房人开始“捂”二手房？市民马女士上个月在港厦房产登记了一套位于五老村84平方米的二手房信息，昨天又突然说暂时不想买了。她告诉记者，最近南京新房价格大涨，二手房也很紧俏，但她咨询了好多业内人士，说她家的房子虽然房龄老了点，89年的，可紧邻新街口商圈，交通发达，购物休闲方便快捷，成熟小区生活配套齐全，最关键的是学区房，可以上五老村小学，升值潜力很大。所以，她想等等再卖。她还算了一笔小账，就算每平方米涨500块钱，那总价也能多赚42000元。“去年一年，主城区二手房每平方米涨了近1000元呢。”南京中原地产交易服务中心经理王巍巍分析说，从二三级市场供应来看，商品房市场（二级市场）第一季度并不是上市开盘的高峰期，商品房更集中于5月、9月、10月等月份开盘。在目前商品房市场供应吃紧的情况下，很多人抱有追涨的心态，担心延迟购房房价仍会上涨，故而很多有效需求被分流到二手房市场（三级市场）。在这种情况下，二手房市场在第一季度会相对活跃。而供应增长速度小于需求增长速度，直接使得二手房市场价格上扬。据了解，和商品房不同，二手房的定价一般不需要物价局批文，而是由房主直接出价即可。“这种情况下，只要市场一好，一些房主就开始试探市场，漫天要价。而为了争夺房源，中介之间则相互攀比不断给房主承诺高价，无形中已给了房主等涨的底气。”

　　中介全城搜房

　　王先生，去年从南航毕业并留校当了一名辅导员。他一直想在附近买个二手房。过完春节，他就委托附近的一家房产中介公司寻找房源。中介公司工作人员告诉他，附近的二手房主要集中在御道街、御和新村、南航宿舍等地方，面积在60～70平方米左右，年代在上世纪90年代中期和后期为主，也有部分80平方米左右的二手房，多为两房两厅。一般御和新村的价格在8000～8500元/平方米，御道街附近的在7500～8500元/平方米，南航宿舍在8000元/平方米左右，中和村在7500～8000元/平方米。接下来，中介公司工作人员带王先生看了五套房型，但王先生觉得价格太高。当时他想，反正选择的余地大，现在也不急着买，就再等等吧。然而，两个星期过去了，中介公司的人再也没有打电话约他看房子了。王先生有些着急。电话打到中介一问才知道，最近房源奇少，中介公司觉得没有适合王先生的，所以就没有约他看房。南京中原地产交易服务中心经理王巍巍告诉江苏商报，与客源量增长幅度相比，挂牌量的增长幅度明显小了很多。据中原地产的统计显示，他们最近的客源增长量要比同期增长两成左右，而出售挂牌仅增长一成，挂牌量增长十分有限。“四月份以来，二手房供应量开始明显减少，估计只有去年同期的一半左右。”南京港厦房地产四部经理徐强也这样告诉记者。记者随后从南京多家房产中介了解到，四月份以来，供应量确实有所下降，甚至出现供不应求的局面。以往根本不愁房源，现在都要想方设法地多种方式搜集二手房。除了在南京各大房产网站上寻找房源外，他们还要关注各大报纸、电视上面的二手房信息。另外，中介还组织大量人员，全城出动，四处游说搜集房源。据江苏商报调查了解，在房源有限的前提下，南京城区二手房存量已不足总量的50%。业内人士分析认为，预计到明年，这个数字会下降到20%以下。剩余房源将以散户为主，难成销售规模，这是近期不少中介公司疯狂搜罗二手房源的主要原因之一。

　　多方“空炒”房价

　　瑞金新村一套50平方米的二手房，年前房主挂牌35万元出售。然而过完一个年，这套房子再次被房主挂出时，价格已经叫到近45万元，平均到单价上，年后比年前竟然涨了2000元/平方米，成为该区域不折不扣的“天价房”。房主小林告诉记者，他这套房子现在挂50万元，单价约9000元/平方米，目前应该是小区里比较高的，其他人的成交价差不多在8000元/平方米左右。他解释说，他挂这样一个价格主要是想试探一下市场的反应，看看这个区域的房价究竟还有多少上涨的空间，并不急着卖掉这套房子。小林称，去年他卖了江宁的一套房子，当时成交价也是小区里最高的，没想到几个月后，房子价格足足又涨了800元/平方米。“现在我学乖了，不按时间定价格，只要房价会涨，我就把价格先挂出去，然后等时间，时候到了自然就有人来成交。”“原以为挂这么高的价格会无人问津，没想到第二天就有数十家中介给我电话，第三天、第四天还陆续有中介打来电话，全都是要求代理这套房子。”小林告诉记者，到目前为止他至少已经接到50家中介的电话，其中有几家中介还要求独家代理，并称愿意支付一笔独家代理费。“这么多中介敢做代理，说明我的这个价格也不是完全不可理喻，看来只要你敢开价，就有人敢要。”小林乐呵呵地说。记者联系了其中的几家中介。一位老中介业务员表示，这套房子的叫价确实有点离谱，但他还是可以“试着卖卖”，毕竟“这个小区的房源还是很紧俏的”。而另一位业务员则称，房价的高低没有绝对化，一套房子最终能卖出什么价，关键是看你怎么去卖。记者在网上看到一套同样位于该小区的房子，面积、户型与前面的那套“天价房源”相同，但标价只有40万元。打电话过去，中介称房源挂出没几天就被“定了”。“这样的房子基本上有一套卖一套，完全供不应求，房价是一天一个价。”这家中介的工作人员这样说。他同时称，他手中还有一套该小区类似的房子，不过单价也在9000元/平方米，有兴趣可以去看看。“房价就是这样被空炒上去的。”在听说记者的遭遇后，一位业内人士这样表示。他称，这样的价格目前基本上是不可能成交的，但一旦有人开出这样的价格，小区的其他房主就会跟风，只要什么时候有一套成交了，该价格就成为基准价。“非理性”追涨南京港厦房地产四部经理徐强介绍说，目前的二手房主要集中在鼓楼、玄武、白下等地理位置比较好的地区，主要房型有两种，一种是100平方米以上的大户型，还有就是七八十平方米的中等户型，而40到60平方米的小户型反而比较少。对此，徐强经理解释说，上个季度，南京二手房卖疯了，价格也节节上升。很多房主甚至“漫天要价”，一般主城区60平方米左右的房子，总价起码在50万元以上。而中原地产统计发现，真正受市场欢迎的房子，在同区域内比较，性价比高的房子最受欢迎，其次为房龄较新，房型较好的房屋比较受欢迎，成交也比较多。同样的片区，不同品质的房屋有不同的市场待遇。如凤凰西街一带房屋，名城世纪花园、华阳佳园等2000年左右的新小区，价格在9000元左右，并不意味着上世纪八九十年代左右的老房屋价格也在该价位，房主如果追涨的话，只能是有价无市的状况。南京中原地产交易服务中心经理王巍巍分析认为，未来二手房买卖基本会保持平稳，不会有太大变化，买卖市场热度会保持到5月份左右。价格方面也会趋于平稳，随着5月份、10月份等商品房的集中上市，部分购房者会选择购买品质高、房型好、小区环境佳的商品房，二手房市场价格虽然仍有上涨空间，但应该不会继续保持现有的上涨速度了。因此，业内专家提醒广大市民，在目前市场状况下，买卖双方都要保持理性：做为卖方，要理性看待房价，并不是说同区域的房价均价达到一定高度，就意味着自己的房屋价格理所当然上涨。同样，作为买家，完全不必有追涨的心态，满足居住功能的不但只有购房，承租房屋同样也是不错的选择。而对于刚性需求者，买房人也要擦亮眼睛，不必盲从，没必要急于一时。（3版《热点》）(编辑　凤才)