广州出台商品房预售新规 内部认购将被停办业务

　　所有在售住房必须明码实价

　　文/记者李婧 实习生张晓莺

　　记者昨日从广州市国土房管部门获悉，广州市国土房管局发布的《关于进一步加强房地产市场管理的通知》中明确了有关规范商品房预售行为、预售款监管、公建配套、交易登记、中介服务、房地产租赁、房地产估价和市场监督检查等八大方面28条市场监管措施，并已开始实施。

　　审得更“严”：

　　隐瞒房屋抵押回迁情况

　　停发或撤销商品房预售证

　　在规范商品房预售行为上，广州市国土房管局此次出台的措施颇为具体，多达九条。

　　首先，开发商必须在每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。任何开发商在领取商品房预售许可证之前不得发布商品房预售广告，需要发布其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门将责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。

　　同时，开发商申请核发商品房预售许可证时，必须如实准确填报项目概况及楼盘表。市国土房管局表示，如果隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该许可证。另外，对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发预售证。

　　针对内部认购等违规现象，此次市国土房管局明确规定，未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售，否则，将被责令限期整改，并向社会公布有关情况；对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，这些部门将对其停办有关行政业务。同时，严禁“炒卖楼花”，否则，将被责令限期整改。

　　卖得更“透明”：

　　楼盘取得预售证后10日内

　　销售方式拟售价格全部公开

　　对于预售商品房销售，通知明确，开发商在申请预售证时就要明确该楼盘项目拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格，取得预售证后，必须在10日内全部公开销售。市国土房管局特别强调，广州市房屋管理系统（“阳光家缘”）中显示的可售单元，开发商不得拒售，否则将被责令限期整改。

　　管得更“细”：

　　确定竣工时间才能领证

　　每季度现场抽检建设进度

　　对于销售现场的要求，通知明确，开发商必须向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁发布不实价格。有最高限价的，必须按土地使用权出让合同约定在限价内销售。否则，这些楼盘将被责令限期整改并停止销售。同时，市国土房管局要求，开发商必须在销售现场配置电脑，供购房人查阅楼盘详细资料。

　　广州市国土房管局首次将公建配套纳入监管。首先，开发商申请核发楼盘预售证时，必须确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门将现场勘察有关楼房工程建设进度。

　　开发商领取预售证后，还必须每季度最后一个月月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房

　　管局结合实际每季度现场抽检1～2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。

　　其次，楼盘申请取消预售款监控账户时，必须已经缴清土地出让金、属于开发商缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期必须完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。市国土房管局明确，“未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，要存留相应建设资金”。

　　而且商品房预售或者销售后，开发商不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可。而已经在“阳光家缘”上建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。

　　中介不得代理内部认购

　　中介及估价建立诚信档案

　　除了商品房预售受监管之外，此次通知还就交易登记、中介、估价等作出一系列规定。针对部分楼盘因开发商拖欠税费等拿不到房产证的情况，通知要求，开发商必须按法规及时申请确认产权，更不能挪用购房业主委托其缴交的契税。

　　对于中介服务，通知要求，中介人员不得隐瞒代理房屋的权属情况等，中介机构也不得为手续不全、不具备合法销售条件的商品房代理，不得为开发商进行内部认购、预订代理，并且不得收取佣金以外的其他费用。一旦违规，这些中介将被查处，并记录在诚信档案中，向社会公布，在年度检查中扣分。

　　而房屋租赁方面，租赁双方要在租赁合同签订变更之日起3日内，向当地的出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续；并且承租人不能擅自改变房屋规划用途或违建。

　　房地产估价行为目前已有多个相关部门规章或文件等规定进行约束，为此，通知特别提及房地产抵押登记问题，若抵押价值由双方协议定价的，抵押权人要想房地产交易登记中心提供书面协议，由估价机构评估的，要提供估价报价；同时，有关部门定期抽检抵押估价报告，对高估、低估等禁止行为的估价机构和估价师依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。

　　对于市国土房管局实施的监督检查，通知要求，任何单位和个人不得拒绝或阻挠，市国土房管局每月都将对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网（www.laho.gov.cn）上或媒体公布，构成犯罪的将依法追究刑事责任。