广州公示小区管理规约和业主大会议事规则示范

《业主大会议事规则示范文本（草案）》规定，业主委员会会议至少半年召开一次。

　　待正式出台后，各个小区仍可据此制定各自公约，但一经通过则须执行

　　时报记者 田桂丹 实习生 林智 本版摄影　时报记者郭柯堂　郑启文　何建

　　召开业主大会时，不少业主常因工作关系无法定下统一时间？业主大会和业委会的经费应该如何埋单？小区内装修时间要定在哪个时间段？“业主代表”可以代表谁？广州市国土房管局昨日公示了两份涉及如何解决小区种种“扯皮”事件的公约，对诸如以上的问题都有可操作性的细化规定。

　　有关人士表示，这次公示的《物业小区管理规约示范文本（征求意见稿）》（下简称《规约意见稿》）、《业主大会议事规则示范文本（草案）》（下简称《议事草案》）两份公约示范文本参照了物权法等法律法规，由业主自己起草，政府“一个字都没改” 原封不动地进行抛砖引玉，征询其他业主的意见。

　　在公示结束后15个工作日之内再由政府站在公正的角度上做出平衡性修改，最终出台示范文本。但示范文本不是强制性实行，各个小区可在此基础上进行参考，再量身定做适合自己的公约。9月10日~9月20日，公众可将意见或建议通过电子邮件wyglgd@126.com）或邮寄形式（广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处，邮编：510030）反馈。

　　遇违反公约可向法院起诉

　　示范文本并不强制所有小区实行，业主以此参考自行制定公约

　　据了解，此次公约示范文本的公示，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，由业主就日常遇到的各种常见难题，自行制定《物业小区管理规约示范文本（草案）》、《业主大会议事规则示范文本（草案）》。

　　有关人士表示，广州每个小区业主素质不同，在小区内生活应共同遵守什么公约，有些起草人只是站在自己的角度上，制定出偏向自己的公约，有的甚至还违反法律法规。而其他业主有时也没有平台可与之讨论。因此，本次两个示范文本是帮助业主讨论小区管理规约，让业主彼此有协商的平台。示范文本并不是强制要在所有小区内实行，小区业主可以以此为参考，自行再制定更合适的公约，也可以在示范文本的基础上进行讨论做出增删。但小区通过了公约，就必须按此执行。

　　业主、建设单位等如违反了小区通过的公约，其他业主和物业服务企业等利益方可据规约向人民法院提起诉讼。

　　300户以上可用代表大会制

　　一个物业管理小区只能成立一个业主大会

　　据《议事草案》，业主大会由物业管理小区内的全体业主组成，一个物业管理小区只能成立一个业主大会。小区300户及以上的可采用代表大会制，代表以单体楼或单元为单位，每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意，代表所代表的全部面积及人数行使表决权。同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。

　　据了解，物管风波迭起的翠湖山庄此前就因为实行了小区业主代表制和个人制相结合的方式，曾一度引起其他业主的不满，称“我并没有授权，业主代表如何代表我？”

　　对此，有关人士表示，小区业主代表制主要是考虑到有部分有投票权的业主，因为没空等原因无法参加业主代表大会。在这种情况下，该业主可以委托可代表自己意见的业主代表，到场投票。一个单元内如果有20户业主，其中有15户业主支持该单元业主代表，那么业主代表只能代表15票，其他5户业主可自行到场投票。另外，该人士称，最终是否定300户这一分界线，还有待权衡，要看业主们的意见征求如何。“或者1000户、或者100户更加合适，都有可能。”

　　业主大会可开“书面会”

　　业主委员会会议分定期会议和临时会议，定期会议每半年至少召开一次

　　《议事草案》首次指出，20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议，就可召开业主大会。据了解，目前在小区事务中召开业主大会时，不少业主常常因为工作忙等原因时间很难凑到一起，造成业主大会召开的困难。在本次示范文本中提出业主大会会议可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加。

　　另一方面，业主委员会会议应有定期会议和临时会议；定期会议每半年至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会任期满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

　　值得注意的是，业委会要按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，并按业主议事规则公布账目。

　　经费开支要书面公告

　　业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定

　　《议事草案》还首度提出，小区公共收益的50％作为业主大会和业委会工作经费。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，共用部位、共用设施设备经营收益的50%（不超过于50%）合计XXXX/月元，用作经费开支。

　　据了解，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业主委员会成员工资等费用。经费收支账目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　有资深业内人士提出，该项条款还需要进一步完善。有些小区如果用公共收益的50％去作经费，比例显得过高。因为在一些较大的小区，停车费等公共收益甚至可能达到100万元。

　　业主装修须在两个时间段进行

　　针对小区装修押金、架空层变停车场收益、住改商问题等小区物业管理方面经常出现的一些问题，示范文本作出了一些具体的规定。

　　共用部位收益问题

　　架空层变停车场收益共有

　　首次细化共用部位共有权，共用部位用途改变所产生的收益归业主共有

　　《规约意见稿》首度细化提出业主享有的物业共有权：由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等。

　　由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房(包括业主委员会用房)、庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

　　据了解，不少小区的一楼全部架空楼层门廊等都有不同程度的用途变化，比如换成绿化地、停车场或者是小商铺等，这些部分的公共收益往往也成为小区内的“扯皮”事件。本次示范文本主要就是提出，用途改变后所产生的收益应该归业主共有。

　　装修押金问题

　　装修要交1000元装修押金

　　装修不得影响物业共用部位设施，不得侵害相邻业主合法权益，施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00

　　据草案，业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区；签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。

　　业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

　　业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他时间不得施工。因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

　　有关人士点评，签订协议才能进小区装修，对防止房中房等不规范装修的出现，有一定的作用。业主要在协议中，承诺不建房中房，不做影响楼上楼下邻居的装修等。

　　住改商问题

　　改变住房用途要获三方通过

　　应征得相关业主及业主委员会同意，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业

　　《规约意见稿》提出，业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。据介绍，这与住改商等情况有一定的关系。

　　此外， 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：不得在公共场所大小便 ；进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。不得因喧叫妨碍他人休息。

　　因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。